受的土地最 高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是 首先确定企业可接受的最低流水平的科学规划体系。同时，本 着先规划后建设和先地下后后地上的指导方针，积极实 施高标准的基础设施开发，不仅形成了与高科技产业发展相适应的投 资环境，而且也创造了舒适怡人的高品质生活环境。 配套设施 苏州工业园区借鉴新加坡经验，住宅区所有商业服务社会服务 设施都集中在邻里中心，在平方公里规划区内规划个邻里中心， 园区的住宅围绕集商业文化社区服务于体的邻里中心布置，这 种社区服务设施设计新理念的设施为社区居民提供了综合性全方位 多功能的服务同时，园区还新建了职业技术学院新加坡国际学校 九年贯制的星海学校新城花园小学及附属幼儿园新加花园幼儿 园新馨花园幼儿园华新国际幼儿园等教育设施，又配套了大交通， 极大地改善了生活环境。工业园区社区服务设施的设计新理念的实施， 是园区住宅开发建设成功的重要因素。 本地快环境综述 园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全 市第，年开发量万平方米，开发块热销块。本地块北面 的澜韵园二期工程正在开发，幢独立别墅尚在施工，已基本售完， 而且，价格由期工程的每平方米元增长到二期工程析。这种分析才是最高层次上的决策分析。 本项目分别咨询若干专家，每人对产品售价分别估算其概率。对 所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。投资变化的概 率分布也是如此操作。根据参数的概率分布计算出土地价格临界点 内部收益率期望值达到基准收益率的概率和收益率小于的概率。 将参数的概率分布输入土地报价软件，计算全部由计算机完成。计算 目录 第章总论 第二章市场调研与产品定位 第节筛选产品类型 第二节市场研究 第三节产品方案初步优化 第三章初步规划与方案优化 第四章投资估算 第五章财务评价 第节投资分类 第二节投资使用计划 第三节销售收入及销售税金计算 第四节资金筹措计划的编制 第五节土地基本报价方案 第六节多因素变化土地价格临界点分析 第七节风险分析 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 项目名称 苏园号地块土地使用权竞买。 二报告编制单位 苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司。 三地块位置及环境 本地块坐落在苏州工业园区首期开发平方公里内的金鸡西岸， 程的 元，前后相差不到年。此外，开发区政府工作效率高。由此得出结 论该地块投资环境很好。 四报告编制依据和用途 根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍 卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限 公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工 程造价及经济评价等专业的知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公 司开发的土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查 的基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经 济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买的 最高限价及其风险决策指标。供参加拍卖的房地产企业和提供贷款的 金融机构参考。 五评价指标及建议 土地拍卖项目的可行性研究，其目是确定企业可以接受的土地最 高限价，以及接受该限价需要冒多大的风险。确定土地最高限价，是 首先确定企业可接受的最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。 较高的土地最高限价，获得土地的机会就越大，所冒的风险就越大， 反之，较低的土地最高限价风险较小，但获得土地的机会越小。因此， 决策者不仅需要勇气，更需要智慧。 呈东西向长条形，长米，宽至米。东临湖畔，北 面与澜韵园别墅区隔河相望，西面隔河为星港街。南面为空地。 园区概况 苏州工业园区开发建设年多来，取得了令人瞩目的成绩。园区 的房地产开发也取得了辉煌的成就，园区房地产不仅发展快，而且销 售旺，成为人们向往的安家落户之地。 苏州工业园区的房地产于年开始开发建设。近年来，园区房 地产蓬勃发展，从当年开发多万平方米到年的开发量万平 方米，约占市区总开发量的半。年月底，区内累计住宅开工 面积万平方米，竣工交付万平方米。在园区管委会的大力 推动下，园区率先在苏州市推出小高层住宅，得到了购房者的青睐。 目前在园区楼市，小高层住宅已与多层住宅样旺销。到年底，