率，不对单个地块进行分别测算。 南昌市红谷滩区西客站地块项目建议书 项目建议书结论 地块位于南昌市红谷滩新区生米片区，生米镇已于年月日正式划归红谷滩新区。该 区域的定位是南昌都市圈的又城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周 边利好因素包括南昌国际体育中心已投入使用，已承办了中国第七届城市运动会省 政府办公大楼项目已启动，预计将于年整体搬迁南昌客运西站正在紧张建设，预计将 于年通车地块周边交通路网已基本建成通车，在建的地铁号线预计将于年通车 ，规划中的地铁号线在地块周边也设有站点省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位 的 未来升值空间，并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。 产品业态涵盖住宅五星级酒店及文化中心购物中心临街商铺等，并根据南昌购房 者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用公寓，以提 高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考酒店， 合计， 项目分析及应对措施 优势地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划 。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。 劣势地块距离红谷滩核心区成熟区较远，区域短期吸引力弱。目前区域内人气不足，且 没有形成商业氛围，未来能否吸引客户在此置业经营还存在不可控性。 机会区域发展前景看好，省政府的定址对区域整体价值提升很大，房地产市场中长期向好 ，发展潜力大现阶段土地市场交投不活跃，可积极介入，有利于控制土地成本 威胁宏观调控对红谷滩区域市场影响较大，短期房价下跌，市场信心不足，预计后市会进 步走低，该地块已有意向很强的开发商直在暗中运作，新进入者拿地难度较大 应对措施 密切关注政府办公预留用地的动态，因为政府是否最终迁入在很大程度上决定了地段的 亩，平均容积率，总建筑面积将达到万平方米。 四个地块将于春节后统挂牌，因此本项目的经济测算的指标是四个地块的总面 积及平均容积虑增加部分高端餐 饮及写字楼业态面积，满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。 项目各业态的开发顺序为先开发住宅，待周边区域逐步成熟人气积累到定程度再开 发其它业态，通过价格较低的住宅积累人气，再通过价格较高的商业酒店式公寓等业 态实现项目利润最大化。挂牌前与土地管理部门保持密切联系，对地块的潜在竞争者做到心中有数，增加拿地的 可能性 项目建成后自持业态包括五星级酒店购物中心出售业态包括住宅临街商铺文化 中心即商业内街写字楼配套建设的业态包括幼儿园物管工住房也将同步建成并投入使用，同时，已在该地块周边规划并引入江西最好的学校 医院等配套公建项目。该地块目前是南昌市新规划和建设中的核心地块，建议强力介入。 近年来南昌整体房地产市场保持稳定全面的发展势头，受宏观调控影响，目前成交量及成 交价格稳中有降，但与去年同期相比整体表现平稳，降幅有限。局部区域，如朝阳洲红谷 滩板块下降较为明显，预计年南昌楼市将进步走低，但率，不对单个地块进行分别测算。 南昌市红谷滩区西客站地块项目建议书 项目建议书结论 地块位于南昌市红谷滩新区生米片区，生米镇已于年月日正式划归红谷滩新区。该 区域的定位是南昌都市圈的又城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周 边利好因素包括南昌国际体育中心已投入使用，已承办了中国第七届城市运动会省 政府办公大楼项目已启动，预计将于年整体搬迁南昌客运西站正在紧张建设，预计将 于年通车地块周边交通路网已基本建成通车，在建的地铁号线预计将于年通车 ，规划中的地铁号线在地块周边也设有站点省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位 的 未来升值空间，并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。 产品业态涵盖住宅五星级酒店及文化中心购物中心临街商铺等，并根据南昌购房 者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用公寓，以提 高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考