托中商雨润两大上市集团的品牌号召力，以及徐州中央百大 在消费者心目中的地位，该项目将能得到新沂政府更多的支持与帮 助。 威胁分析 商业地产操作风险商业地产操作难度远远高于住宅，因此，如何 组建个成熟的运营团队是成败的关键，另外，在新沂这个县级市 商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业，对开发团队招商团 队营运团队销售团队的经验要求极高。 未来竞争威胁项目东侧广电地块的拆迁意味着本项目的最大竞 争对手即将浮出水面，同时万商业项目的金地商都签约新沂钟 吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张 的过程中，社区型商铺将分流相当的投资客。 政策风险房产政策及大环境的变化对未来项目商住产品销售有 定影响。 市场定位与项目评估 整体定位 根据城市发展市场现状开发商目标和项目分析，本项目整 总投资，得出元，此时盈亏平衡。 项目敏感性分析 我们对销售收入工程成本土地成本变化进行敏感性分析测算。 基销售收入变 化土地成项目分析与评价 地块分析 项目位臵 项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利 商业步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝 佳。 项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼温州商城永利步行 街莱迪广场国美电器宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店， 是新沂市主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文 化娱乐主广场。 地形地势 两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。 水电气保障 根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施要求的有关说明， 给水雨水污水接周围道路市政水 体定位 代言新沂发展演绎都市繁华 集购物休闲娱乐商务居住于身的城市综合体 公寓定位 客户定位 具备较强经济实力的市区私企业主，追求地段价值和认可投资价 值 工作和收入稳定的泛公务员阶层，追求产品地段优势及成熟配套。 产品定位 主力户型的两房和的三房。 形象定位 城市核心时尚公馆 商业定位 主体地块部分 整体定位 城市魅力生活体验中心 业态定位根据目前市场主要商业经营情况及对潜在商业机会的 研判，本项目可引入主题百货大型综合超市专业零售品牌餐 饮酒店休闲娱乐等主力业态。 规模定位项目主体地块地上商业裙楼万酒店万 地下为万大卖场和分割管网。燃气电源通讯与相 关部门联系。 规划限制条件 总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积 亩容积率容积率建筑密度建筑密度 绿地率暂无 建筑限高地下部份不大于，地上部分不大于说明由于容积率等技术指标只是个意向性的宽泛值，最终的指标 可以根据设计方案进行突破。 项目分析 优势分析 区位优势项目位于新沂城市中心位臵，核心商圈绝版地块，区 位优势显著。 交通优势地块东邻南京路商业街，西邻城市主干道钟吾路，交 通便利，火车站汽车站均在公里以内。 规模优势项目建成后将成为中心商圈内规模最大的商业项目， 具有较强的竞争力与辐射力。 商业氛围优势地块东临传统商业街南京路，西邻次商业街钟 吾路，北接永利商业步行街，南靠金三角商业街，商业氛围个成熟的运营团队是成败的关键，另外，在新沂这个县级市 商业地产不成熟的区域操作如此大体量的商业，对开发团队招商团 队营运团队销售团队的经验要求极高。 未来竞争威胁项目东侧广电地块的拆迁意味着本项目的最大竞 争对手即将浮出水面，同时万商业项目的金地商都签约新沂钟 吾商场地块，意味着未来将面临多方面的竞争与压力。城市快速扩张 的过程中，社区型商铺将分流相当的投资客。 政策风险房产政策及大环境的变化对未来项目商住产品销售有 定影响。 市场定位与项目评估 整体定位 根据城市发展市场