性较强的公共设 施。物流园区是有效综合物流资源，实行物流现代化作业，减少重复运输，实现 设施共享，建立体化标准化的中心当土地房屋等资产作为项目融资的抵押物。 寻找有意向的各方投资方，就借款合同条款与其谈判。 向投资方提供土地房屋等抵押物的完整产权凭证评估报告等相关权属 和价值评估文件证明。 最终确定借款合同条款，与投资方签订抵押借款合同。 在土地房屋管理部门办理土地房屋抵押手续，取得借款。 正式进入物流园区项目融资实施阶段。 项目公司融资程序 编制商业计划书，分析介绍项目背景市场前景股东管理经验和经营实 力管理团队业务定位项目投资回报等部分。 寻找对物流产业有投资意向的各方投资者，进行路演推介和谈判。 确定新股东进入后的股权比例和股本总额。 项目公司投资取得亩土地使用权后，以此土地进行抵押借款，滚动资 金运作建设物流园区。 项目公司完成物流园区建设后，由物流公司根据协议在约定的年限内租赁 经营该部分资产，向项目公司支付租金每年万元暂定。 各投资方通过从项目公司租赁经营收入中获取投资分红，最终实现回笼资 金并获取相应投资回报，在约定年限后转让股权退出项目公司，由物流公司买入 股权控制公司经营。 信托融资程序 根据市场调研，与信托公司协商确定信托计划的预期收益率担保等信托 条款。 确定合，能够保证 园区的正常生产生活。 环境设施规划。物流园区集中大量物流企业，方面集中了大量的车辆， 另方面由于其开展的物流经营业务，如流通加工，都势必给园区环境造成不利 影响。园区规划应注意合理设置排污设施和环境监测仪器预留绿化带用地等。 功能布局 目前我国物流园区功能定位不明确，园区布局不科学。方面，园区内不同 的功能区之间业务重叠，比如物流分拨区内可能存在大量的仓储设施，仓储服务 物流园区项目融资建议书 以私募方式进行股权融资 行业现状 中国第三方物流市场尚处于发展初期，行业利润率高，潜力大发展迅速， 年至年的年增长率都将达到。但中国第三方物流供应商规模偏小， 功能单，增值服务薄弱，服务质量较低，很难提供规范化的物流服务。 通过资本运作来提高产业集中度，进行产业整合，实现规模和网络优势，提 供标准化信息化综合化的高质量第三方物流服务，成为中国物流行业的大势 所趋。 项目背景 物流园区将规划兴建发展信息机电新材料国际贸易房地产开发等行 业，兴建会展中心大型商业中心酒店金融机构和住宅等配套设施，从硬件 软件以及服务等三个方面营造个公平公正中立的具有柔性服务特点的综合 性物流服务平台。 合适的抵押资产和担保人。 组织进行推广宣传，开始发售信托计划。 按照信托计划分阶段投入信托贷款资金建设物流园区项目。 建设期完成开始经营项目，每年按约定收益率向投资者支付利息。 信托计划到期后，回购信托计划本金。 五需要重点解决的问题 债权融资 以物流园区土地亩和其他有形资产，确定适当的土地房屋等对象 作为项目融资的抵押物。 就抵押借款的金额利率借款方式还款方式等与投资方谈判。 通过协商或聘请评估机构进行评估确定土地房屋等抵押物的公允价值。 提供土地房屋等抵押物的完整产权凭证评估报告等相关权属和价值评 估文件证明，以及公司情况等基本资料，与借款方在土地房屋管理部门 办理土地房屋抵押手续。 项目公司融资 编写商业计划书。通过提供物流园区发展规划物流园区项目投资价值分 析报告，突出介绍项目背景市场前景股东背景业务定位项目投资回报。 甄选有意向的投资者。需要对方提供营业执照公司介绍财务报表等材 料，谈判确定股东构成股权比例，签订发起人协议。 确定物流租赁经营项目公司的约定年限租金和各投资方的退出方式。 信托融资 根据周详的市场调研，与信托公司协商确定信托计划业务定位 项目规划 投资估算与回报 总投资估算为亿元，其中土地投资万元，硬件投资万元，软体 投资万元。 项目投资回报包括库房及办公楼租金收入物流操作服务收入服务收入 以及与其他公司合作的业务收入。 股权融资方案 以股权融资方式建设物流园区项目，融资主体将是新设立的致远物流园区股 份有限公司暂定名。以北京大象投