加快，居民家庭支出中的服务性消费支 市区内主要的快速路内环路。 公共交通分析 项目位于地铁号线东山口站旁，距离地铁出口距离在米以内。在项目临中 山大道处设有东山口公交站点，经过的公交车线路有十余条，在距离项目直线距 离米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路， 正在建设的地铁号线站点出口与项目的距离也在米内。项目的公共交通连 接非常便捷。 商业住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之，商业配套齐全。在与项目直线距离 米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近万的大型集中商业锦轩现 代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约米处 有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站 出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和中山二路则有众多的 临街商铺，商业业态齐全。 片区内的住宅资源丰富，即有龟岗大马路交易价格 元 二手交易量 万 二手交易价格 元 登记租赁面积 万 年月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 年月 月 月 月 目录 项目界定 项目解析 项目位置及四至 地块现状 项目配套分析 地块分析小结 二投资背景和市场环境研究 广州宏观经济分析 年广州宏观经济状况 年季度广州市经济运行情况 广州宏观经济分析小结 市场环境分析 广州写字楼市场分析 广州动漫市场分析 三专业市场板块分析 办公物业市场板块分析 项目所在片区写字楼物业分析 片区商业市场分析 动漫商城案例研究 四项目发展建议 地块分析 项目定位 项目整体定位 容积率的确定 写字楼定位 商业定位 车位 五项目经济效益路片区的旧式住宅，也有中山路和农林下 路的现代商品房，租赁房源充足。 其他资源分析 片区内的医疗资源和教育资源发达。中山二路及附近路段集中了中山大学第附 属医院，广东省心血管病医院，广东省人民医院东院，广州友好医院肿瘤科等广 州具规模和影响力的医院，因此带动了该路段医药贸易行业的发展。 片区内有广州市两大高校广东工业大学和中山大学医学院，估计在校学生超 过万人，此外还有育才中学，农林下路小学等中小学校。大量的学生群体的存 在为项目发展动漫商业提供了支持。 地块分析小结 项目的交通连接十分便捷，位于地铁出口旁，具备开发办公物业的必要交通 条件 项目位于传统商业旺区，相关配套发达，项目具有丰富的商业住宅资源配 套 项目片区内的特定相关资源为项目发展提供了市场支持 项目地块规模小，限制了建筑设计的空间。 评价 指标说明 项目开发建设进度安排 投资估算与资金筹措 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总投资估算 资金筹措 投资使用计划 销售收入测定 销售收入估算 出租收入估算 项目销售回款计划 资金来源与运用分析 项目利润 财务与敏感性分析 赢利能力分析 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目敏感性分析 委托方与文化局在收益不同分成比例下的测算 六附件 附表项目开发成本估算表 附表项目投资计划估算表 附表项目销售收入与税金及附加估算表 附表项目出租收入与经营税金及附加估算表 附表资金来源与运用表 附表项目损益及利润分配表 附表项目现金流量表全部投资 附表项目敏感性分析表 项目界定 项目解析 项目位置及四至 项目地块占地面积，平方米，净用地面积，平方米 离米以内，农林下路与中山二路的交汇处设有东山电车总站。位于署前路， 正在建设的地铁号线站点出口与项目的距离也在米内。项目的公共交通连 接非常便捷。 商业住宅配套分析 地块所处的片区为广州传统的商业旺区之，商业配套齐全。在与项目直线距离 米内，农林下路与中山二路交汇处有商业面积近万的大型集中商业锦轩现 代城，里面设有大型超市和酒楼等日常生活商业配套。在与项目相隔约米处 有位于署前路的东山百货，是大型的综合百货大楼。项目往西到中山三路地铁站 出口有大型地铁上盖购物中心中华广场。而农林下路和中山二路则