市场细分化。 对住宅从业人员的专 业化程度要求也越来越高。 市场对规划设计营销管理施工质量的敏感度越 来越高，并要求从业‛项目主要经济技术指标见表。 表‚‛项目主要经济技术指标 序 号 项目名称单位指标 总占地面积平方米 总建筑面积平方米 建筑容积率 小区绿化率以上 户均面积平方米户 住宅总套数套 建设投资万元 销售收入万元 每平方米建设投资元 投资利润率 全部投资财务净现值税 后 万元 全部投资投资回收期税 后 年 第章住宅市场分析与营销战略 当前住宅市场现状 进入年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房体制改革的推动下，以 住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势。 主要表现在 商品房开发投资稳步回升。 年房地产业超速发年下半年起宏观 调控，至年以后，房地产开发投资度出现增速减缓的趋势。 年以后， 商品房投资逐步增加，年，在国民生产总值增长的中，住宅建设的贡献 率达到个百分点以上。 在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费的 投入迅速增加，购房积极性大大提高，新的消费热点正在逐步形成。 住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。 近几年来，住房 消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民房，成为启动房地产市场的大亮点。 房地产民收入水平的逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费 热点和投资手段。 目前，新乡市居民购房除直接居住或自用外，有近是用 于投资保值增值或出租，这与新乡市市民近几年生活水平很快提高不无关系。 据有关资料统计，年新乡市城镇居民人均收入为元，年为 元，年达到元，年达到元，年比年实际增长 。 在居民消费支出中恩格尔系数已由年的降到年的 ，最近几年这系数又有新的下降，这标志着居民生活由‚温饱型‛向第章总论 项目建设背景 为满足新乡市城市居民世纪新的住房要求，创建新型城市住宅小区，该 公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据自前 房地产市场现状与发展趋势，选择靠近新乡市馆，临新村建设精品住宅 小区。 结合新乡市城中村改造的优惠政策，这优越条件为本项目的开发带来不 可多得的商机。 根据新乡市城市规划发展需要以及新村控制性规划要求，房地产开发 公司只要与新村委会签订合作开发建设协议书，合理安排村民拆迁及安臵， 即可获得该村土地的并分期开发建设。 该项目初步规划设计方案设计已经完成，‚‛项目建议书等各项前期工 作和规划报批方案工作已相继开展。 项目概况 项目名称‚‛项目。 建产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。 房地产二三级 市场联动从理论探讨转向广泛的实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市 场的个热点。 新乡市商品房现状与市场需求 新乡市城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积年达到了 平方米，位居全国大中城市前列。 但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大， 家庭每户总建筑面积还比较小。 从新乡市城市居民住房构成现状来看，商品住宅 市场蕴藏着巨大的需求潜力。 根据有关市场调查资料，新乡市目前有的市 民住房是‚单位借房‛，约属‚房改房‛，是‚私房‛，只有的住房 是居民‚购买的商品房‛。 从以上现象可以看出，目前商品房在新乡市市民住宅 构成中所占的比例仍然很小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。 随 着住房制度改革的进步深入，住房分配货币化，住房消费信贷扩展和住房二级 市场的开放，商品住宅将成为居民主要的住房来源。 再从每户住房总建筑面积来看，居民住房平方米指建筑面积，下同以 下的占，平方米的占，平方米的占，平方米以上的只占，有近的家庭住房面积在平方米以 下。 随着居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房宽敞舒 适功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在平方米以上住房尸数将地点新乡市新村。 建设单位房地产开发公司。 企业性质股份制。 经营范围主营房地产开发经营。 公司类别专营企业。 资质等级城市综合开发二级。 企业概况房地产开发公司是股份制房地产开发企业，本公司现有 各类精通房地产业务的技术及管理人才多人，其中高级职称人，中级职称 人，初级