，在于能否在短时间内，创建蕴含地铁文化高品质的服务品牌，并逐步 提升品牌价值。 商业开发思路 派专业人员调研五号线乃至整个北京城铁站商业价值此项工作进行中 对具有开发价值的城铁站分站进行详细商业规划设计 分站规划有鲜明特色的的商业建筑形式 落实各站可开发商业建筑面积 根据各站消费特点配置具体站的商业经营品类吸纳成熟的知名商业机构加发和管理 卫生状况较差，存在危害健康隐患 商贩之间争地盘，城市管理与商贩之间的矛盾等存在安全隐患。 餐余垃圾污染广场环境，影响市容及都市形象 开发体量不足，不能满足广大乘客的实际需求 商业用房多没经过审批，有私搭乱建现象，存在消防等安全隐患 配套商业项目必要性 由于北京地铁在建设之初，并未把配套商业规划在内，老百姓在出行过程中又有这样那 样的实际消费需求，造成北京城铁站出现大量游摊等各种非法经营现象，给公安市容城 管环卫食品卫生安全等带来压力。这些现象都是因为没有统的商业规划，和规范的管 理造成的。城铁的发展给老百姓得出行带来极大的方便，但由于配套商业的滞后及缺失，也 给老百姓带来极大的不便。为城铁站规划建设配套商业系统，解决老百姓出行途中的实际需 要，有效地控制地摊游摊等无证非法经营现象，避免系列的安全隐患，有重要意义。 配套商业用房选址原则号线换乘站未做规划 通过实地考察我们认为可开发商业用房，有如下几个途径 四环内城铁站商业选址，主要为站前广场或出站口空地。通过论证，在不影响人流 疏散的前提下，新建小面积的商业标准用房 四环外各站商业选址除了站前广场外，城铁高架桥下闲置的自行车棚或自行车存 车处，可部分改造为商业用房闲置现象普遍。 个别站站内大厅闲置状态如立水桥站，部分闲置办公用房改用天通苑站为例， 在不影响了人流动向的情况下，可开辟出商业空间。此项工作要争取城铁运营公司 的配合，存在定的不确定性，此报告中未将这类商业开发计算在内。 天通苑北站为四环外主要换乘站，通过现有或规划中的停车场扩容，采用 停车场扩容附带底商的开发模式。 城铁五号线配套商业初步项目规划方案 项目规划概述 北京地铁项目规划之初，并没有把配套商业考虑在内。城铁号线地铁站的商业规划， 属于地铁项目大规划前提下的局部规划，必须以不影响整体规划用途功能为前提。充分考虑 各站的实际情况，四环内外地下地上站采用不同的规划原则。商业形式和经营范围以 贴近老百姓的实际需要为目标。由于地下没有预留配套商业空间，配套商业主要规划在各城 铁站面广场和出口处。号线地铁站多数的站点出口广场规模不大，不太适合建设上规模的 四环外站 天通苑北站 平均回报率 投资回收周期 四环内站年 四环外站年 天通苑北站年 综合回收期三年零六个月 商业地产自主经营 万元备注 项目投资 四环内站 四环外站 天通苑北站 小计项目总投资 收入毛利总额 四环内站 四环外站 天通苑北站含商业租金停车场收入 小计 目录 文档控制, 项目建议书编制依据 项目背景 北京地铁站商业特点及优势 地铁商业成功案例 日本地铁商业简介 香港地铁商业简介 项目概况 城铁五号线简介 商业现状 商业现状特点 配套商业项目必要性 城铁五号线配套商业初步项目规划方案 项目规划概述 整体规划原则 四环内各站的配套商业规划 四环内站配套商业规划简介 四环内站配套商业商业形式不限于 四环内站配套商业建筑形式 四环内站配套商业建筑材料 表五号线四环内站配套商业开发面积指标 表二五号线四环内站商业开发投资估算报告 四环外各站的配套商业规划 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,四环外站配套商业规划简介 四环外站配套商业商业形式不限于 四环外站配套商业建筑形式 四环外站配套商业建筑选材 表三四环外站商业开发面积指标 表四五号线四环外站商业开发投资估算报告 天通苑北站停车场增容附带配套商业规划 天通苑北站配套商业规划简介 天通苑北站配套商业商业形式 天通苑北站配套商业建筑形式 天通苑北站配套商业建筑选材略 表五天通苑北站停车场附底商开发投资估算报告 项目企划与运营 企划工作 商业开发思路 商业运营模式 商