京利泽西园 南湖中园东园南湖渠中路 星源国际望京广顺北大街中环路交汇处东北角 上京公寓 望京花园广顺北大街与利泽中路交汇处 东湖湾广顺北大街，本项目西侧待价 望京花园东区广泽路与利泽中路交汇处 慧谷时空望京广顺北大街 花家地小区朝阳北四环东路 望京明苑广顺北大街与宏泰西路交汇处 区域现有住宅分布 从研究区域内的数据统计中我们可以看出，本项目周边区域业对高档办公物业的消费能 力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符 合望京区域内企业需求情况。 望京写字楼物业分布状况 从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的 支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技 园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。而望京当地些族及小公 司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际等分布于人口密 集区且交通便捷的商住公寓。 望京地区写字楼及跨国企业总部分布图 望京写字楼物业市场发展趋势 从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主 要集中于高科技产业园区，且未形成定的商务气候。但随着望京区域产业发展， 人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。区域未来写字楼物业供应体 量的逐步增大物业档次也将稳步提升。这些利好因素也将进步提升望京区域 的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务 型消费互补的方向发展。 周边写字楼对本项目影响 从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业 园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。基于以上客观条 件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目 定位上也需考虑定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。 望望京京地地区区交交通通状状况况总总体体分分析析 区域公共交通状况分析 地面公交客运系统 在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目 对外联通的主要工具之。而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运 系统可相应增加消费辐射半径。因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响 到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环 境。对望京地面公交客运系统作如下分析 望京地区现有公交线路览 线路主要站点区域站名 城铁临路南十里居酒仙桥商场电子城小区南湖南路望京西站望京西站 城铁临路望京科技园望京花园东区广顺北大街望京西站广顺北大街 小路望京科技园炎黄艺术馆四道口圆明园海淀 北五环，最初以均价万元进行销售，后停售待租，拟做商务配套商业，但直 到现在最终方案仍未确定。该商业面积较小，对本项目影响不大。博泰国际 万余平米商业位于本项目的南侧，其物业结构受核心筒的影响略显零散，因此后 期分大块散租的可能性较大，做大面积零售业态的可能性较小。 澳洲康都上京新航线以及东湖湾项目均为未来住宅项目的商业配套。其中，澳 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京区域规划 望京区域环境发展趋势 望京产业发展布局 望京区域写字楼物业状况及分布 望京地区交通状况总体分析 人口状况分析 二区域商业市场环境分析 区域商业市场发展历程 区域商业市场现状分析 区域商业市场未来发展趋势 三本项目周边的状况分析 项目区位及研究范围 本案交通状况分析 本案周边住宅状况分析 四市场初步定位 业态定位 租售价格定位 终端客户定位 五项目操作性分析 市场面分析 技术面分析 经济面分析 六经济模型部分 成本部分核算 额度比例核算 租赁现金流分析静态 租赁现金流分析动态 项目租售同步操作现金流状况 七可行性分析结论 项项目目市市场场调调研研 区域总体环境分析 望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区 中具有工作居住娱乐等功能规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建 的综合性区域。 按照北京市政府对望京地区城市副中心的定位，以及年北京市政府数 次对望京区域进