元，计划银行贷款万元，利用经营收入万元，项目资本 金银行贷款经营收入各占。贷款占更低。 第期工程全部利用滚动资金及经营收益。 债务融资与融资成本 银行贷款分期投入，每期贷款偿还期年，第期贷款偿还后发 放第期贷款，第期偿还后发放第期贷款，贷款可以先还后贷 相互衔接，从年季度开始至年季度结束。每年可以 直保持万元贷款余额。银行贷款也可以住要求， 改善了居民的居住环境，提升了城市品位，本项目的开发对促进衡阳 市经济发展人民生活的提高基础设施的改善都起着积极作用。 六评价与结论 经过项目的详细策划和全方位的分析论证，对项目建设条件建 设方案经济效益投资风险已有了较为准确的判断，可得出如下评 价结论 本项目融资主体在房地产行业的经验丰富，自有资金比较充 足，投资能力较强，是难得的贷款优质客户。衡阳市的房地产开发经营目前正处于由初期阶段向快速成长 阶段转型时期，市场已累积了较大的需求空间和价格空间，为投资者 提供了难得的投资获利机会。 项目是难得见的超级大盘，直接参与土地级开发，土地 成本低，比其他项目具有更强的竞争能力。 项目整体规划合理，分期开发计划安排周密，融资方案可操 作性强。土地规划环保及道路水电气等项目建设条件已经 具备。 项目经济效益及社会效益具佳 项目总投资万元，利润总额万元，税后利润 万元，全部投资内部收益率，资本金内部收益率， 经济效益较好贷款偿还期年，偿债备付率，具有较强的偿 债能力，贷款风险较低项目的建设可以推动衡阳市城市化建设，提 高衡阳市居住水平和商业档次，具有良好的经济效益和社会效益。 综合上述，认为本项目是个效益好风险低的优质项目。 项目各项经济评价指标详见表。经济评价指标汇总表 表 序号指标名称单位项目期工程期工程期工程期工程期工程 项目总投资万元 资金筹措万元 项目资本金万元 资本金投入万元 利用上期滚动资金万元 返还上期滚动资金万元 长期借款万元 预租售收入万元 短期借款万元 营业收入万元 营业税金及附加万元 土地增值税万元 利润总额万元 所得税万元 税后利润万元 全投资内部收益率 资本金内部收益率 总投资收益率 资本金净利润率 偿债备付率 期银行贷款偿还期年 二期银行贷款偿还期年 三期银行贷款偿还期年 四期银行贷款偿还期年 五期银行贷款偿还期年 第二章市场分析 衡阳市概况 衡阳市位于湖南省南部，湘江中游，东临株洲，南临郴州，西接 邵阳娄底，北连湘潭，素有雁城之说，是湘南最大的城市和政 治经济文化中心，也是对外开放的旅游中心。因平方米，三期住宅平均开发成本为元平方米，四期住宅平均 开发成本为元平方米，四期商业房开发成本为元平 方米，五期住宅平均开发成本为元平方米，五期商业房开发成 本为元平方米，五期办公楼开发成本元平方米，五期 酒店的平均成本为元平方米含装修配置。 详见表产品开发成本表。目录 第章总论 项目名称 二项目开发单位 三项目位置 四项目背景及概况 五项目开发的意义 六评价与结论 第二章市场分析 衡阳市概况 二衡阳市经济发展情况 三衡阳城市化进程与房地产发展 四衡阳市房地产供需状况分析 五衡阳市房价水平及变动趋势分析 六项目产品定价分析 第三章项目建设方案 项目规划方案 二项目建设计划参数 三土地条件分析 四基础设施分析 五环保分析 第四章项目组织与实施 公司管理团队 二项目开发计划 三项目已完成工作量 第五章投资计划与资金筹措 投资估算 二投资计划与资金筹措 三项目已完成投资额 第六章财务分析 财务分析结果 二财务评价基础 三财务评价基本分析 四不确定性分析 第七章银行效益与风险缓释 银行效益分析二项目的优势和劣势分析 三项目市场风险缓释 四项目建设风险缓释 五项目操作风险缓释 六融资主体风险缓释 第八章评价与结论 附图项目总平面图 附件 附件衡阳市环境保护局关于冠都现代城环境影响报告书的批复 附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知 附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备案的通知 附件关于冠都现代城地块房地产开发建设项目备