综合销售价 元平方米，二层铺面综合销售价元平方米两层销售收入万元。 商住楼 根据附近楼盘的销售价格及楼层加价的办法，本项目商住楼的销售起价为三楼元 平方米，其他楼层每层每平方米增加元，四楼元平方米，五楼元平方米， 六楼元平方米，七楼元平方米，八楼元平方米，九楼元平方米， 十楼元平方米，十楼元平方米，十二楼元平方米比上年增长 在岗职工年平均工资元，增长农村居民年人均纯收入元，增长。 月末，城乡居民储蓄存款余额为亿元，比年初增长。城镇居民人均可支配收 入元，比上年增长城镇居民消费性支出元，年末，海口常住人口 万，流动人口约万。随着城市居民收入的日益提高，外来人口的不断增加，土地市场的规范化，海口市内 的土地储备越来越少，其地价越来越高。 临近楼盘价格调查情况表 临近楼盘销售价格情况表表 序号楼盘名称性质地理位置 商住楼销售价 元 铺面销售价 元 目前状况 汇隆广场商住 龙昆南路与红城 湖路交接处 正在建 虹冠大厦商住龙昆南路西侧已经竣工年 榆海银苑商住龙昆南路西侧已经售完 国托公寓商住 红城湖路榆海华 庭西侧米 半拉子工程，已 经竣工 皇家花园商住龙昆南路西侧已经竣工 根据实地调查了解，龙昆南路西侧的皇家花园也是半拉子工程，从南沙路进入该小 区，要走多米的路，并且都是土路，商住楼销售起价是元平方米，工程竣工才 个月，已销售了近的房子。 龙昆南路西侧沿坡博村道路进去约米即是榆海银苑，该项目是由海南榆海实 业发展公司投资改建的半拉子工程，年竣工，商住楼销售价是元平方米，现已全 部卖完。 正在兴建的汇隆广场商住楼工程是完成基础施工的半拉子工程，位于龙昆路与红 城湖路交界处，离榆海华庭位置约米，商住楼销售起价是元平方米，临街铺面销 售价是元平方米。 国托公寓楼位置在红城湖路榆海华庭西侧约米处，是离榆海华庭商住楼最近 的半拉子工程，该项目年月竣工并对外发售，绿地面积和停车位置都较小，商住楼销 售起价是元平方米，现基本上已销售完毕。 商住楼及铺面销售价定位 本项目是半拉子改建工程，正处于红城湖路临街位置，项目建筑与红城湖路之间 有块近平方米的广场可作为停车场使用，二楼顶还有个近平方米的空中花园 除两层铺面是原建建筑物外，其二座商住塔楼都是新建的，比较符合消费者喜新厌旧的心理， 并且塔楼之间又是各自独立的建筑物，其建筑造型基本上都是坐北向南的朝向，各栋建筑物之间还有近米的距离，采光通风条件很好，交通条件十分方便，与周围类似楼盘相比，该 项目的区位或建筑风格还是具定优势的。量的 资金，减少向银行的利息支出如由本公司买断项目后独自开发经营，所获得利润虽然更大， 但所承受的银行的利息政策性等方面的风险也更大。 经过成本核算利润分析和利害关系的权衡比较，此项目的投资和两种合作方式都是 可行的。但采取双方合作经营的投资方式更为稳妥，可达到投资双方共赢的目的。 目录 项目概况 项目背景 项目状况 二项目建筑使用功能 设计构想 设施标准见表 小区内配套设施 商业铺面及住宅户型规划 三项目周围楼盘分析 四购买群体及购买力分析 临近楼盘价格调查情况表 商住楼及铺面销售价定位 购买群体 五投资估算 榆海公司第期投资估算见表 公司第二期投资估算见表 项目投资汇总表 六商住楼销售方式 七盈利能力分析 八投资开发方式 九风险分析 十结论及建议 项目概况 项目背景 本项目原名称为景和大厦，原设计地上层，底层为设备及停车用房，层为商 场，层为办公用房，建筑面积为平方米，容积率，建筑密度。海南榆 海实业发展公司以下简称榆海公司年收购该项目后更名为榆海华庭商住楼， 年月已取得国有土地使用证，年月已取得用地规划许可证，年 月取得海口市建设工程临时规划许可证，年月取得建筑工程施工许可证，工程 开工前的所有证件手续均已办齐，并已确定了设计单位施工单位监理单位，并经海口市 招标办公开招标，确认土建工程合同造价为万元，资金到位后工程即可动工兴建。 项目状况 榆海华庭商住楼工程为闲置楼改造工程