对此项目也给予积极关注和配合，都为项目成功开发提供了有效保障。二劣势分析周边道路单行线过多，道路狭窄，影响未来项目客流。紧邻和平路步行商业街和滨江道步行商业街，有可能会带来大量中低消费人群，必将影响本项目品质。周围现在还没有大型停车场，虽然规划附近会有两个较大停车场，但短时间内还是会影响来本项目高端自驾车客群。三机会分析本项目内建筑很多都有近年历史，历史底蕴比较浓厚，建筑风格比较明确，有利于项目开发。天津市政府大力开发旅游资源，将本项目列入今年重点开发项目之。市委市政府旅游局开发区管委会和平区政府都对项目给予大力支持。天津市制定了对本项目相关优惠政策，利于本项目开发和运作。本项目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目开发和运作。天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体中高档次综合消费区，而本项目绝佳地理位置很好城市地位以及深厚中西文化资源，是本项目开发最好时机。四威胁天津市近年来开发了多个类似项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有与本项目有些相似，因此会对本项目产生影响。天津休闲娱乐场所杂乱，市场不成气候，不利于形成市场人气。劝业场商业区品牌鱼目混珠，特色较差，高端客群难以进入该区域。如现有消费者心理状态时间持久，势必会影响到本项目效益。综上分析，我们如能发挥并利用好本项目区域环境人文品牌和政府支持等优势，把握机遇，将本项目打造成天津乃至全国旅游亮点前景良好。具体做法是，对金街滨江道商业街进行统策划统标识重新定位调整消费结构，引导消费潮流，打造差异化产品，提高消费档次，吸引高消费人群挖掘历史文化，利用欧式建筑特色，加强国内外招商引资活动，扩大影响力拓宽改造道路，解决停车难题，等等。通过这些措施规避劣势，降低威胁，确保项目圆满完成。第四章项目定位市场调查数据表明，天津及周边地区对高档酒店式公寓特色商业及高档餐饮娱乐市场需求，足以支持含有高品质酒店式公寓法式风情商业街高档餐饮娱乐和文化休闲等业态花园法式风情区项目。天津城市居民购物习惯仍然以步行街为主流，而所有商业物业中，步行街能够更好地体现商铺均好性。因此，本项目决意创建天津第个国际级法式风情商业街区，打造公园式购物环境。为此，我们委托国际流策划公司美国世邦魏理仕公司对项目进全程策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史文化特色国际化都市旅游休闲街区。二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌都市旅游景点。以天津近代建筑标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映天津历史和文化法租界洋房改造成集国际水平休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能时尚休闲文化娱乐。风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑，及充分体现法国建筑风格现代商业设施，按照二十世纪现代都市人生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活氛围。三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。外环以法式风格新建建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及平方米突显法国园林特色花园。地块以保留公园建筑为主，新旧对话，交相辉映。外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊图书广场特色酒吧及颇具规模美容美体，为本地和外地消费者及游人提供了个多元化和具品味休闲娱乐热点。内环由多幢公园老房子所组成，并结合了现代化建筑装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国美国德国英国巴西意大利日本台湾和香港，充份展现了风情街国际元素。四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及其家属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平均气温左右，月最冷，平均气温，月最热，平均气温手续报批报告产品定位及开发策略报告核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,和平区政府相关部门提供花园地区房屋建筑面积统计表天津市规划测绘院提供花园现状地形图。三项目名称天津市花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目四项目界址本项目位于和平区商业，由和平路赤峰道新华路营口道四条道路围合而成。内部以花园原法式花园为，被承德道丹东路辽宁路形成条放射性道路所分割，周边环绕栋欧式建筑和栋近代建筑，具体区位见附图五规模及内容本项目总占地面积约总建筑面积，其中市区公用建筑面积住宅建筑面积。六建设方基本情况投资商国际酒店集团始建于年，是天津开发区管委会投资设立以旅游为支柱产业集团化公司。业务范围涉及旅游投资房地产开发酒店管理及物业管理分时度假广告策划等产业。多年来公司造就了批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发特色休闲娱乐风情区成片规划开发成功经验，培育了特有综合竞争力，是市政府重点打造天津市旅游旗舰集团之。为争取本项目建设主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世界流项目策划公司世邦魏理仕公司，完成了项目整体策划规划和可行性研究报告，于年月日与天津市和平区人民政府签署了改造花园法式风情区协议书。上述工作得到了市委市政府有关领导认可。在市政府大力支持下，公司于年月日至日在法国巴黎成功举办了本项目路演活动，并决定参加年月由市政府组织项目招标等活动。二建设单位天津公园投资开发有限公司，情况说明第二章投资环境分析天津市宏观经济分析天津市增长情况年天津市增长情况年年年年年年年年亿亿元人均元近年来天津国民经济均保持两位数高速发展，是国内经济最具活力发展最为稳健区域之。年天津市实现全市国民生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长，创年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年元增加到元，按当年汇率折算，折合美元，比上年增长。上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进步优化，消费结构进步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入个新持续快速增长阶段，外商直接投资至年末，天津直接利用外资合同额达万美元，其中工业及建筑业占，房地产业占。截至目前，世界强跨国公司在天津投资近家，投资项目余个，投资额超过亿美元。居民消费支出结构根据权威部门统计，从到年天津城镇居民可支配收入增长较快，年平均增长率为。各年支出占收入比重在左右。图五大主要行全程策划，完成了基础研究及市场研究报告及市场定位及开发策略报告。项目定位主要内容如下项目价值定位集休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流等要素，将现在与历史文化与商业及其诸多元素有机结合，凭借欧式建筑特色，以及金街和海河风情区之优势，通过整体开发特色经营统管理，创建具有历史文化特色国际化都市旅游休闲街区。二市场定位天津法式风情区个具有天津历史文化风貌都市旅游景点。以天津近代建筑标志公园为基础，创新地赋予其商业经营功能，把这片反映天津历史和文化法租界洋房改造成集国际水平休闲购物餐饮娱乐旅游文化交流演艺等功能时尚休闲文化娱乐。风情区内包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑，及充分体现法国建筑风格现代商业设施，按照二十世纪现代都市人生活方式生活节奏情感世界度身订做，无不体现出现代休闲生活氛围。三业态定位天津法式风情区分为外环和内环两部分。外环以法式风格新建建筑为主，内环包含了吉鸿昌庄乐峰等名人在内座保护建筑及平方米突显法国园林特色花园。地块以保留公园建筑为主，新旧对话，交相辉映。外环将进驻多家商户，包括了时尚人士最爱国际名品时装专卖店时尚饰品店化妆品店工艺品长廊国际画廊图书广场特色酒吧及颇具规模美容美体，为本地和外地消费者及游人提供了个多元化和具品味休闲娱乐热点。内环由多幢公园老房子所组成，并结合了现代化建筑装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国美国德国英国巴西意大利日本台湾和香港，充份展现了风情街国际元素。四项目目标群体定位天津市中高收入消费人群外籍人士及其家属，以日本韩国欧美驻津人群为主天津各类企事业单位产生团体消费参与者海外旅游团队天津周边城市消费群体商务文化交流及各种主题消费团体第四章项目开发条件自然条件地形地貌本项目所属地区为平地，呈不规则菱形，长约米，宽约米，适宜进行开发改造。气候气象气候特征天津市位于中纬度欧亚大陆东岸，是东亚季风盛行地区。其主要气候特征是四季分明，春季多风，干旱少雨夏季炎热，雨水集中，秋季天高气爽，冷暖适中冬季寒冷，干燥少雪。般以平均气温低于为冬季，以上为夏季，之间为春季和秋季，依此标准计算，冬季最长为天左右月下旬月上旬，夏季次之为天左右月下旬月上旬，春季较短为天左右月上旬月下旬，秋季最短仅有大左右月上旬月下旬。全市年平均气温左右，月最冷，平均气温，月最热，平均气温手续报批目周边缺少休闲娱乐场所，因此有利于本项目开发和运作。天津市缺少个集餐饮旅游休闲娱乐文化为体中高档次综合消费区，而本项目绝佳地理位置很好城市地位以及深厚中西文化资源，是本项目开发最好时机。四威胁天津市近年来开发了多个类似项目，如意式风情区，奥式风情区等，功能定位有与本项目有些相似