估量的作用。 综合分析，南宁市房地产市场竞争越来越激烈，竞争的方式也在不断的 转变，到年下半年开始，项目之间的竞争将侧重于产品方面的竞争， 合理实用舒适超前物管环境等价值也将步步体现出来。 年，别墅产品大扩张 根据市场调查及其现状，年的房地产市场，除常见的多层小高层 高层住宅的迅速发展外，更为突出的另个特点是别墅产品大扩张，宁汇新南宁市近十年城市居民人均收支统计 年份 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 年份 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均消费性支出 元 今年南宁市整体经济状况得到快速发展的同时，居民收入也相当丰厚， 月南宁市个人所得税入库为万元，同比增长，意味着职工收 入有大幅度的提高。 考察南宁市居民的消费结构，发现恩格尔系数继续下降，由年的 下降为。而设备用品及服务医疗保健娱乐文教支出交通 和通讯支出比重分别由年的上升为。城市居民家庭消费质量显著提高。 随着福利分房的取消，住房消费逐步成为消费的热点，并带动住房装修 支出的上升。年，南宁市居民人均购建房支出元，比上年增长 年人均住房装修服务支出元，增长年人均家具材料 及室内装饰品支出元，增长倍。 表年南宁市居民家庭居住情况 指标名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 总计 按居住面积分 平方米以下 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米 平方米以上 按房屋产权分 公房 租赁私房指标名称 调查户数 户 家庭常住人口数人 自有房 部分产权的自有 房 其他 南宁市民收入稳步增加，住房消费以及对居住要求的提高，为商品房项 目开发提供了良好的契机与发展空间。 社会与文化因素 南宁市历史悠久，自古就是我国南方的边陲重镇和著名商埠，有着特殊 的战略地位和厚实的文化历史底蕴。南宁古属百粤领地，新中国成立后， 年设南宁省辖市为广西省会，年广西壮族自治区成立，南宁为自治 区的首府至今。 改革开放以来，南宁市不断提高城市综合实力努力塑造城市新形象， 经济建设和精神文明建设取得了前所未有的发展。南宁市民风淳朴，观念开 放，喜欢愿意接受新鲜事物，随着精神文明建设活动的深入开展，社会公 德职业道德家庭美德的大力提倡，市民的文明素质和城市的文明程度得 以不断提高。 了解南宁的民俗风情与文化特色，能够为项目的定位及目标客户的描述提供有力的依据，而地方语言及饮食习惯是个城市众多文化因素中两 市场总体呈现两高两低趋势，两高指东部以小高层为主导产 品，价格比两南部高两低指西部江南以多层为主导产品，价格比 东部低。 目前多层住宅集中分布于江南和城北区，江南区的金湾花城金康住 宅小区玫瑰园公寓庭香园荣宝华商城江南新兴苑丽江花园三元 南宁苹果园项目可行性研究报告 项目发展时机研究 经济发展因素 南宁市地理位置概述 本项目所在城市南宁，简称邕，广西壮族自治区首府，是全自 治区政治经济科技文化教育信息和金融的中心。 南宁地处南亚热带，常年气候温和，阳光充足，雨水充沛，风光秀丽， 终年树绿花繁，四季常青。拥有丰富的矿产资源农副产品资源土特产资 源，盛产具有亚热带特色的水果，粮食作物以水稻为主。 南宁地理位置优越，处于我国华南西南和东南亚经济圈的结合部，是 环北部湾沿岸的重要经济中心。南宁东邻粤港澳，南临北部湾，背靠云 贵川大西南，作为新崛起的大西南出海通道枢纽城市，具有沿江沿线 沿边沿海的四沿优势。 南宁市区距钦州港防城港北海港分别是公里公里和 公里，是云贵川大西南货物进出海大通道的重要咽喉，也是连接东南沿海和西南腹地这经济区域的结合部，是人流物流信息流的汇流中 心。 南宁距中越边境的东兴市凭祥市分别为公里和公里，毗邻南 宁的个县市与越南接壤，陆地边境线长公里，对发展边境贸易 十分有利。南宁凭借其得天独厚的区位优势，对广西沿海城市发挥着中心城 市的依托作用，对华南西南经济圈发挥着枢纽城市的连接作用，对东南亚 各国发挥着中国前沿城市的开放作用。 南宁市近两年经济发展情况及态势 房地产投资与国