万平方米社区商业，世纪华侨城万平方米主题商业，共 万平方米。 万平方米 根据商业平效法计算为居民提供日常用品的商业面积 根据居民人口数量和年平均消费支出，计算消费总量，再根据北 京市商场的平均商业平效，推算理想商业面积，减去与本项目商圈重 合的现有和潜在商业面积，即成为本项目的商业面积最大值。北京市 商业平效为元平方米天。 元万万平方米万平方 传统业态中百货地位受到挑战，处于转型期，百货企业发展部分 继续巩固百货市场，另部分则利用资本集聚的优势向大型综合超 市或购物中心转型。 产品定位和市场定位细分趋势明显，专卖店专业店得到很大发展， 并且将在未来占据重要地位。重视品牌经营，以及采用先进的质量 管理系统和配送系统是专业店专卖店成功的要点。在未来北京零 售格局中，专业店专卖店应占有相当的比重。目前北京在图书 医药汽车及配件家用电器钟表眼镜等领域都有很快的发展。 餐饮娱乐市场分析 娱乐业的经营对于餐饮业和零售业具有相当的依附性，其发展特 点和餐饮有定的类似性，本节重点对餐饮市场进行分析。 餐饮品种的齐全性和地域性特征明显。北京餐馆林立，名店星罗棋 布，鲁京川粤苏湘西式等风味佳肴充分满足顾客的不 同口味。 注重文化品位。连锁企业不仅在产品上体现当地的人文特色，同时 还提炼并渲染自己的饮食文化。九头鸟楚天情红番茄靠的就是 楚菜楚文化渝乡人家沸腾鱼乡不仅川菜做得精，同时十分注重 蜀国情调品位的营造。 连锁经营形成强势，北京市近几年发展起来的餐饮店铺不少是采取 连锁策略。酒楼式店铺连锁规模基本上在家以下。以连锁经营模式发展的店铺，多数选择重点占领北京市特定的区域，围绕 这商圈做足做满。 旧有餐饮中心削弱，新兴中心发展机遇到来。餐饮业向城市外围扩 展，近几年兴起的店铺纷纷向大型新社区或三环及三环以外的地区 发展。 餐厅聚集旺市。北京的多处美食街，基本上是条街尝遍北京流行 的吃食，这些地方营业时间长，昼夜营业很普遍，而且整体质量高， 非常红火。 商业发展现状总结 零售业发展迅速连锁超市开店势头迅猛，国际国内零售巨头纷纷 把北京作为近几年开店的重点区域，使近年北京连锁企业如雨后 春笋般四处扎根专卖店专业市场得到大力发展，客层区分更加 明显，店铺面积增加，商品品类越发齐全。 餐饮业势头迅猛。近年北京餐饮市场发展迅猛，据不完全统计，北 京市餐饮业经营网点为万个，餐饮市场规模巨大。随着现代生 活节奏的加快和旅游业的发展，人们外餐的比例大大提高，北京的 餐饮业蕴藏着巨大的市场商机。 娱乐业异军突起选择的方案。换言之， 下述两项可备选择的方案，在总体上与其市场发展状况及其基本经济 制约条件是相吻合的，因而才具有现实可行性。 方案主力业种大型影城和建材超市的组合辅助业种 大型餐饮大型综合超市 此方案充分突出了项目餐饮娱乐中心的特点，考虑业种安 项目基本情况 龙房商道项目是北京龙鼎华房地产开发公司在北京东四环窑洼湖 地区开发的大型商业地产项目，项目占地亩，开发商通过前期设计， 计划建设面积约为万平方米，拟建成东部地区的个标志性的购物 中心。 为了更好的对龙房商道项目进行定位和规划，北京龙鼎华房地产 开发公司委托北京世纪华夏资产管理有限公司作为顾问方，对项目进 行调研分析，并根据分析结果对项目进行定位，提交可行性研究报告。 投资环境宏观经济市场与商业市场分析 北京市概况及投资环境分析 详细内容见附录二 北京市宏观经济发展基本情况 详细内容见附录二 北京市商业发展现状分析 我们认为北京市的商业发展有以下主要特征 城市商业吸引力巨大，作为国际性的大都市，无论是出于战略 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,发展要求还是对庞大购买力的追逐，北京的商业吸引了国内外 诸多商家的进驻，可以说北京的商家数量之多和种类之全在全 国都是领先的。 商业持续快速成长，从商业增长速度来看，近几年，北京市商 业的年平均增长速度均在左右，这要比同期平均增长 速度高出约左右。而从业态发展来看，近几年，以大卖场 和超市为代表的先进商业业态在北京得到了年均增速以上 的高速发展。 商业重心逐步迁移，伴随着北京的城市化进程与住宅开发，商 业发展的重心正在逐步从环三环区域向环四环区域迁移，西 北四环