主 营 业 务 收 入 竣工交 付面积 均价 营业收 入 减 主 营 业 务 成 本 竣工交 付面积 单位成 本 营业成 本 减主 营业务税金 及附加 主营业务利 润 减营业费用 减场的特征。 为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的 楼盘，见附表。 地块分析 优势点 交通配套优势 项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离 市中心区仅分钟车程，有等多条交通线 路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在 分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在 分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。 周边景观优势 项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止 公园和台州市文化长廊，地块内的视觉景观较好，对提升房屋品质有 较大帮助，在设计策划中均可借景造势。 场地条件优势 项目所在的椒江区老城区的拆迁已经全部完成，已经没有同品质 的地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区的 可转让开发地块。 由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等 基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。 地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。 ④公司品牌优势 通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉 度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼 盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平 方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的 社会资源。 劣势点噪音影响 项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开 发项目会有定噪音影响。 要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植 被覆盖来达到目的。 环境影响 目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整 体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。 根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西 路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得程不 含梯厅装修 部电梯， 层，三菱 消防系统工程 强电系统工程 其他设备材料 小计 装 修 费 装修工程费含梯 厅 装修设计费 装修甲供材料费 监理费百分比 工程 总造 价 审计费 工程测试费 其他不可预见费小计 配套设施费 开发间接费 利息分摊 项目开发成本合计 剔除土地成本 注台州总面积为平方米，台州现地块建筑总面积为其中地上 平方米，地下平方米名都建筑总面积为平方米 项目概况 地块情况 葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道， 地处新老城区交界处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳 光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁的低层民房。地块 建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下 本地块规划要求如下 建筑容积率 建筑密度 绿地率。 地下停车位个，地面停车位不得少于。 本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于 年月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将房产 公司及土地整体转让。 按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑面积为， 商业建筑面积，配套建筑面积。 项目内容 根据规划要求，久益房产曾经做过初步设计方案并已获批复见 设计方案总平面图。总建筑面积容积率绿化率车位均按土地 出让合同设计，但在建筑面积分配上进行了调整，并获得了规划部门 通过。调整后的技术指标如下 总建筑面积不包括地下建筑建筑，其中住宅建筑 面积为，商业建筑面积，配套建筑面积。 地下建筑面积 建筑容积率 建筑密度 绿地率。 地下停车位个，地面停车位个。 目前我们基本依据这设计方案进行测算分析。 二市场分析和市场定位 得到改善。 机会