引过路人群的关注，达到宣传目的。主要以围挡和道旗为主，视推广情况和推广安排，更换画面，暂定更 换次。 电台由于项目所在地点是咸阳市最主要的干路，是市内外车辆的必 经之路，因此有户外形象宣传即可，不必以广播作为补充。因此，暂不安 排电台广告宣传。 网络广告鉴于咸阳市当地房地产方面对于网络的宣传介入较少，因 此，暂不考虑安排网络宣传。 二推广费用预年政府 工作报告 结合以上对咸阳市的城市状况分析，咸阳市有几个比较明显的城市特点 目前，咸阳市政府调整了发展结构，大力发展旅游经济和商业经济，对大 型商业企业提供大力度的政府政策支持。 咸阳城市发展进程逐步加快，从市政交通城市改造方面逐步进行，是 城市化发展进程中的个转折阶段。在这个阶段中，对于城市配套功能的升 级换代迫在眉睫，同时，由于城市经济的发展，对于高端消费的需求开始显 现。 从第三产业方面看，咸阳市目前发展最旺盛的第三产业是餐饮和娱乐行 业。同时，对于精神生活的追求开始提升。 西咸经济体化和轻轨铁路的建设，咸阳作为西安附属城市的功能将进 步加强。类似北京与通州区的关系。 四市场调研状况分析 为了提高项目的可操作性，为投资提供真实可信的操作依据，我们对 咸阳市整体社会经济情况进行了全面的调研，希望以此为依据，对本项目的 市场定位功能规划业态定位及价格定位提供参照。 根据调研类型，我们分为住宅写字楼市场商业市场休闲餐饮娱乐 市场等几个部分进行，同时还对最终的目标消费者和投资经营者进行了专项 的市场问卷调查，通过多方结果的比对，综合形成科学的严谨的调研结果。 咸阳市住宅写字楼市场现状分析 写字楼以人民广场周边为主要参照 咸阳市目前主要的写字楼项目都集中在人民广场周边 基本售价集中在元的均价范围内，和高端住宅售价持平。 整体租金水平月在元建筑平米之间 咸阳市写字楼处于初期发展阶段，由于缺乏足够的商务氛围，因此，写 字楼整体销售情况般，多数只销售了 另外，纯写字楼非常少，基本都是商业的高层，主要是作为弥补高层商 业销售出租难题的解决方案 结论 目前咸阳市已售在售除新华大厦外，写字楼总体品质般。 相对于整体城市来看，目前的写字楼总体供应面积偏大，容易造成销售压 力和销售困难。另外，写字楼无论从使用年限或贷款额度方面，与住宅相 比较，缺乏优势。 由于咸阳现有中小企业中私人企业较少，因此对写字楼的需求也是有限 的。现有写字楼主要集中于市中心人民路周边，从城市核心人口来看，已 经远远超出需求量。 如果的商业设 施也将陆续建成，因此建议本项目应尽早动工，尽快建成以争取时 间上优势，从而扩大市场份额，以保证项目投资的回收。 为了尽可能地吸引客户以提高项目效益，可以考虑整个商业设施 的设计，要体现民族特色和现代气息，并使其布局合理，功能齐 全，以商业为主，多业发展。 目录 概述 项目实施背景 二项目概况 二项目开发建设概要 项目工程建设内容 二建设进度安排 三咸阳市宏观经济分析 四市场调研状况分析 咸阳市住宅写字楼市场现状分析 二咸阳市娱乐休闲市场分析 三咸阳市商业市场分析 五项目分析 本案商业地缘关系分析 二分析 六项目定位 功能业态定位 二项目主题定位 三形象定位 四商户定位 五价格定位 七项目建筑开发进度 八投入成本计算 九资金回收方案 方案全部销售 方案二除销售外，其余各层前三年进行租赁 十推广方案 推广战略 二推广费用预算 三宣传推广周期安排 十敏感性分析 敏感性因素分析 二解决方案 十二社会影响分析 十三结论与建议 终论 二建议 概述 项目实施背景 咸阳市人民广场是咸阳市标志性建筑之，位于咸阳市城市主干道 人民路，广场现状为以硬质铺地为主的城市型广场，广场中设有树木喷 泉和座椅，并有地下通道与人民路商业街相连。但人民广场地下空间尚未 利用，广场设施不够完善，空间形象不够完整。 金富洲购物广场用地现状为咸阳市秦都区政府办公建筑，建筑立面 采用平顶的形式，风格为现代风格，由于其高度仅有层，并