加在起得出可行性平均价销售收入为万元，最高销售收入 为万元，最低销售收入为万元。 二营业税及附加估算 根据有关税法，本项目出售住宅应按销售收入的交纳营业税，按营业税的交纳城市维护建设税，按 营业税的交纳教育附加税，印花税 城市中心地段难得的大型商住项目 江苏三鼎在宿迁投资过程中建立的各种社会资源 合理的根据拆迁的进度进行分期开发，适时根据市场变化调整开发及营销方案，减少资金压力， 降低投资风险。 四项目市场威胁分析 土地新政增值税使产品成本相对的增加，对市场购买力构成潜在的影响 国家近年来系列的宏观调控，定程度上将会缩小宿迁房价上升的空间，或带来定的政策风险。宿迁房地产市场近两年来开发量大增，未出现减缓的势头，继续下去会对需方市场造成过量的冲 击，担心出现供过于求的局面 宿城新区规划相当比例的住宅用地量，市府新区板块供应量大，本案周边楼盘竞争激烈。 四项目市场定位 产品定位 从项目定位及经营策略入手，结合项目的综合条件分析，本项目产品定位在以下几个方面重点突 出 品质化社区建造环保型商住项目的综合社区。 绿色住宅社区主要以人为中心，创造与大自然景观完美结合的绿色环保节能住宅。引进综合 的环保技术，尽可能采用节能及无污染的材料设备，加上河边绿化带及修建广场，营造风景 怡人生机盎然的生活居住环境。 居住智能化数码科技平台，现代人居适合现代信息社会的发展，智能化网络化的商住 环境成为房地产开发的个基本方向。二价格定位 定价的依据 销售收回投资成本，取得投资收益 企业的根本经营目的是为了实现企业利润最大化。通过本项目在市场上的交易使公司的 战略利益得以最大化的实现。同时，在短时期内，亦能收回该项目的投资成本包括生产成 本，管理成本，投资本项目的机会成本，通货膨胀等和取得由长期目标和短期目标相协调 的预期利润。 定价的原则 本项目各具体单元的价格符合均价指导 本项目的各具体单元由于存在景观朝向采光通风楼层面积户型结构等种种客观差 异，导致其市场销售价格也有所不同，但各具体单元的价格应能符合市场销售的指导性均价。 本项目的价格应使其顺利销售的同时，各户型能平衡销售。 本项目在市场上销售时，各具体单元由于其客观的差异性和其总价的差异，被市场所接受的程 度不同。如各户型和单元的接受程度不同，各栋的接受程度不同，同楼栋中各单元的接受程度不同，不同楼层的同此本项目的建设是必要的可行的。 综合卖点分析 休闲河边绿化带休闲广场 生活大润发苏果等大型超市近在咫尺 户型结构合理，顺应市场需求 户户朝南，超大楼间距，充分采光通风 人性化外飘窗设计，窗外美景览无余 超大落地窗，尽享阳光瀑布 五结论 第章总论 项目概况 项目名称 鼎城暂定 二建设地点 本项目位于宿迁市古黄河畔，东邻青年中路，西接楚街商业街，南依西湖路，北靠洪泽湖路。 三主要建设指标 该项目规划总用地范围计亩，居住总户数户。 开发总面积万平方米 住宅面积万平方米 商业用房建筑面积万平方米公共建筑面积平方米 建筑密度 容积率 二可行性研究的依据 原北工院设计旧城改造项目规划方案 国家现行政策法规及有关设计规范 集团房地产公司相关人员余文博廖骁俊在宿迁期间的市调资料及江苏三鼎房地产侍卫东市调资料 宿迁市政府机构有关部门提供的相关基础资料 网络信息资料及近期同行业策划机构提供的信息资料 三研究范围及内容 项目背景及建设的必要性 市场分析 建设规模 建筑设计方案 环境保护与节能项目实施进度安排 物业管理 投资估算与资金筹措 财务效益评估 不确定性分析 四项目主要经济技术指标 本项目主要技术经济指标见下表拟定指标 序号项目单位数量 项目占地面积万平方米 总建筑面积万平方米 住宅套数套 住宅建筑面积万平方米 商业用房建筑面积万平方米 建筑安装工程费用万元运营费用万元 建筑容积率 开发建设总投资万元 单位建筑面积平均造价元平方米 第