教文卫以及政府机关各事业单位 工作，收入较高且稳定有定积蓄，由于该项目处 于以后他们上班相邻位置，应有购买欲望 本地居民 他们般都拥有自己的产业及多年来可观的积 蓄，对改善居住环境有需求。 小型企业的企业主 已来到本地多年，有定的成就，般有或租或 买的商铺自主经营，为继续发展扩大自己的事业或经营上的便利而来中心区置业 侨民 公明是较有名的侨乡，不地，广东省农业科技普及达标镇。全面实施深圳市 现代化农业示范区规划，逐步形成蔬菜畜牧水产水 果花卉为主的五大生产基地。每年农业出口创汇亿港 元。 公明镇依山傍海，地势平坦，气候宜人。南边有石岩湖 渡假村，北边有堪称为中国荔枝第村的楼村，万亩荔枝场是即将开发的公明现代化农业生态休闲观光区，东边是 光明农场生态农业观光区。镇中心区有红花山公园公明广 场文化中心，即将开发的有现代化农业示范区产品交流中 心红花山别墅区和体育中心。各行政村民有建公园，全面 搞好镇村环境的绿化美化。高标准的园林绿化景观和田园风 光，充分展现出具有岭南特色花园式的现代化城镇，是投 资办厂和开发农业及旅游观光项目的理想之地。 新中心区规划 根据深圳市城市总体规划，镇级商 贸服务中心的发展以对内服务功能为主。根据镇级中心区职 能的要求和现状条件的限制，确定公明镇中心区主要具备行 政商业文娱体育游憩居住及工业等几项功能。 规划规模 根据深圳市宝安区分区规划，公明镇中心区的用地 规模控制在左右，总用地面积为公顷，规划建 筑总面积控制规模为万平方米。规划根据优先安排 中心职能需求的用地的原则，依据规划范围内能够提供的居 住用地的规模确定中心区规划人口控制规模为人。 整体环境特征 公明镇中心区整体的城市环境应该是围绕着植被丰富地貌完整的红花山，结合自然的山水景观，在平坦开阔 的土地上进行低强度低密度的开发建设，利用优越的自然 条件，创造尺度亲切植被繁茂宽松舒适富于岭南特色 的，山镇体的生活场所。 根据功能要求及其与红花山景观的关系，中心区规划 范围大致可以划分为以下几个各具特点的分区红花山 公园区，要求保持相对完整的地貌特征和高密度的植被覆 盖，成为中心区景观的核心和优良环境的基础，建筑物限制 为低层红花山山麓的敬老院成人文化学校及别墅区， 建筑物限制为低层，以不遮挡其它地段对于红花山的视线 由建设路南侧和红花路东侧的行政中心商业中心文 化中心体育中心围绕红花山构成的形中心景观区，通 过详细的城市设计组织城镇人文景观和公共生活的核心地 带，建筑物以低层为主，局部点缀以小高层红花山西 部及南部的住宅区和工业区，保持和，年实 际投资资本利润率为 宝宝安安中中心心区区地地块块项项目目 可可行行性性分分析析 报报 告告 书书 深深圳圳市市鸿鸿荣荣源源房房地地产产开开发发有有限限公公司司 ， 第部总论 立项依据 根据公司高层领导决策，为了在宝安区公明镇中心区树立 个新的品牌项目，使鸿荣源地产继续扩大在宝安乃至深圳的影响 力，对宝安区公明镇中心区地块面积为平的项目做可 行性研究。假设此项目可行，将使鸿荣源品牌在深圳宝安房地产 行业起到个很好的市场引导及品牌广告效应，并使公司达成在 宝安区公明镇中心区开发的目的。有鉴于此，我们对该项目进行 可行性分析。 报告成果概要 市场分析成果概要 此次市场分析是通过我们对宝安区公明镇中心区房地产 市场发展趋势，和该项目的优势劣势的分析，再加上对市场 调研成果的把握和推算，从而确定本公司于宝安区公明镇中 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,心区项目的市场定位，由于该区大规模开发阶段有形成，预计 该片区在形成较激烈的竞争局面的情形不太大在运用房地 产估价市场比较法估算出该项目住宅均价为元，但考 虑到此地块在中心区地理环境上的优势，并在我公司将精心 打造精品楼盘的情况下我们建议本项目住宅整体折后均价为 元，商铺为层均价为元，主要目标客户定 位为本地人员户型定位以三房为主