高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合计五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 财务费用土地 财务费用建设 营销费用 销售税费 土地增值税所得税 当期现金流量 累计净现金流量 贴现系数 当期净现值 累计净现值 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 静态投资回收期年 财务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。 六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度积区间比较受市场追捧，销售速度较快。而普通类住宅产品则以 之间的两房三房产品市场接受程度较高。总体可以判断出，长沙中高 端客户对于物业总价比较敏感，偏向于经济型性价比较优的产品。 中低档项目竞争激烈，中高端项目前景看好 长沙别墅市场供应主要集于中低档别墅项目，中低档别墅产品供应量十分充 足，主要表现为联排别墅供应量大，目前中高端别墅项目走势良好，而顶半年 年 下半年 年 上半年 年 下半年 工程进度 第期双独联 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双拼 销售进度 第期双独联 第二期双独联 第三期双拼联排小高 第四期小高层为主双拼 四分期销售收入规划 表三销售收入规划表注容积率 销售年份开发期数产品类型销售单价元销售体量销售收入万元分期收入万元 年第期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第二期 双拼别墅 联排别墅 独栋别墅 年第三期 双拼别墅 联排别墅小低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。 二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工 及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本 合计以市场上热销的高端产品面积区间为依据，结合项目地块条件进行高端别墅 配比。总体原则以中小型的高端产品为主，凭借综合的高性价比抢占高端市场份 额。 小高层产品建议 小高层产品主要以满足政策进行规划，在以后的具体产品设计过 程中，主要通过产品创新和赠送附加面积来得以实现。 青竹湖项目分析 区域概况 中铁臵业长沙青竹湖项目地处长沙重点规划建设的四大组团之 的捞霞组团，该组团欲以青竹湖高尔夫球场深水港码头金 霞开发区新火车北站为依托，借区域内发达的交通路网，丰富的生 态资源，高层 商业 年第四期 双拼别墅 小高层 商业 合计五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年 现金流入 销售收入 其它收入 现金流出 开发建设投资 土地成本 开发前期费 建安成本 基础设施费 园林环境 管理费用 财务费用土地 财务费用建设 营销费用 销售税费 土地增值税所得税 当期现金流量 累计净现金流量 贴现系数 当期净现值 累计净现值 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期年 静态投资回收期年 财务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明，本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。 六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度