虑地块的资源独特性和开发潜力，受到市场关注度较高，真正拿地时土地成本可能会出现变动， 对本地块的收益构成影响，就项目敏感性变化进行分析如下 土地 溢价比 土地总价 万元 土地单价 万元亩 楼面地价 元 总投资 万元 销售净 利润率 税后利润 万元 税后内部 收益率备注 ， 体育设施用地，可与绿地结合设置，用地中应保证不少于的全民 健身点 公厕，应结合社区中心主体建筑设置，并应有独立的出入口和管理室 垃圾收集站占用面积，环卫用房 菜市场建筑面积 其他配套设施小型商业金融服务设施不少于。 三配套设施的布置应避免对居民生活的干扰，保证环境的洁净与安宁，按不同 功能要求进行合理安排。 停车配建规划建筑应按南京市建筑物配建停车设施设置标准与准则要求配建停车场库，其中机动车地面停车位不得超过总停车位数的，非机动车律室内停放。 指标说明 指标中用地面积以实际出让面积为准 指标中建筑高度计算至建筑屋面 用地边界以实际土地权限边界为准 总用地面积约为，其中建设用地面积约，代征道路约 ，代征绿地约规划控制指标以建设用地计算，代征城 市道路绿地用地不纳入规划控制指标计算。 规划要求 交通组织 合理组织好用地内外交通，防止不同类型交通之间和人车流之间的相互干扰， 沿仙林大道和土城头路不得设置机动车出入口，设置的机动车出入口与道路交叉 口与道路交叉口的距离应不少于米。 空间景观 规划设计应注重居住小区的整体环境设计和空间布局，规划建筑布局和建筑风 格应充分考虑景观上的要求，注意和周边环境的整体空间的协调。 单体建筑应结合地形和空间关系要求，有机的融入整体环境。 规划设计应注意北侧沿仙林大道及东侧土城头路得景观组织，并应充分考虑第 五立面设计。 间距退让 规划建筑退让北侧仙林大道控制绿线不小于米，规划建筑退让其他周边道 路红线，道路控制绿线应符合南京市城市规划条例实施细则年版的规 定。 其他要求 规划引导要求 规划设计应符合国家现行的有关法规和规范的规定。 建筑色彩的设计应结合建筑功能与体量，按照仙林新市区建筑色彩控制引导 规划导则地块的要求进行控制，并可在建筑总平面上进行色彩分区。 报审要求 报审图件 建设项目建设基本信息登记表 建筑设计方案自审表 规划设计说明 总平面图落放或地形图上，含主要经济技术指标 建筑单体平立剖面图 沿仙林大道及土城头路得整体立面图 交通流线组织规划图 品市场等角度赢得先入者优势 暂按土地运作方初步报价，万元单价万元亩，楼面地价元估算， 则本项目总投资约，万元预测销售收入约，万元，项目税后利润约，万 元，销售净利润率约，动态测算中，税后内部收益率约，远高于银行同期贷款 利率，从财务角度而言，项目具有可操作性。 项目决策背景与摘要 项目决策背景 内部因素 项目处于城东仙林板块，占地约亩，容积率，建筑面积为万。规模适 中，拟开发产品类型丰富，有洋房叠加联排以及双拼别墅等。 项目紧邻地铁二号线仙鹤门站，属地铁周边楼盘。 集团正全力拓展住宅项目，寻求新的利润增长点。该项目作为城东低密度纯住宅项目且 紧邻徐庄总部基地，可联动开发，产生规模效应。 南京市重点发展方向为河西和城东，项目所处南京城东的仙林区域将成为仅次于河西的 政府重点投资和开发区域。 钟山高尔夫别墅苏宁银河索菲特酒店天启花园等项目的成功开发为集团全面启动南 京市场奠定了基础，也为下步开发中高档项目创造了条件。 二外部因素 本项目处于城东仙林板块，该区域未来将成为南京城东的中心行政中心居住中心和 文化中心，构筑校在城中城在校间的城市布局，月底，栖霞区四套班子将搬入仙林新 城区，该区域在功能配套城市内涵产业发展等方面将取得新的突破。 本项目西眺紫金山，周边有钟山洞高尔夫球场国际赛马场以及仙林大学城等。自 然风景优美，人文氛围浓郁，交通出行便利，居住品质优越。 项目距离仙林商业中心约公里，距离新街口湖南路商圈约公里，约二十分钟 车程均可抵达。 城东区域是南京人心目中理想的宜居地，环境优美