（定稿）惠州壳牌广场项目可研计划书

项目敏感性分析首期开发敏感性分析 选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素， 针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住 宅价格下降接近至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物争取吸引更多配套的下游石化产业落户惠州，使惠州成为珠 三角乃至广东省重要的石化基地。

大亚湾经济技术开发区是国家级经济开发区，陆域面积平方公里，海域面积平方 公里，海岸线公里，自然条件得天独厚，拥有全面开发吞吐能力超过亿吨天然深水良港，土地资源淡水资源和旅游资源也十分丰富。

初步形成了比较完善的道路供水供电通 讯和港口等基础设施网络，具有发展临海大型工业项目的优越条件。

大亚湾在努力构建完整的石化产业链方面有很大优势壳牌公司是全球强跨国公司之， 拥有先进的管理和技术设备，在世界石化市场占据重要地位。

壳牌公司的龙头地位有利于大 亚湾吸引其他跨国企业的集聚，进而构成完整的石化产业链。

开发区内已有东风本田等批 汽车零部件企业，形成了定的产业规模，随着日本三大汽车生产商进入珠三角地区，大亚 湾汽车装备业的发展前景十分可观，特别其优越的港口条件将使本区域有可能形成大型汽车 装备业的出口基地。

如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。

大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发 状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。

惠州市在珠三角的地位和作用 目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之， 是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城 区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。

正在建设中的中海 壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉 长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位， 进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州 市走向真正意义上的沿海城市。

随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开 发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为 珠三角东部产业转移的最直接承接地。

第二章项目概括 研究基础 用地单位惠州市房地产开发有限公司 发展 行有效的动态跟踪控制 基于自身条件，加强物业销售策划人员的组成，以市场为先，尽早介入进行本物业 的前期销售及策划推广工作，充分利用售楼收入进行开发建设。

本项目住宅销售对收益及财务平衡具有重要作用，考虑到发展商实际情况，委托专 业代理公司销售不失为种较好的选择。

第章惠州市社会经济发展概况 惠州市经济社会发展概况 惠州市位于广东省东南部珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳香港东莞毗邻， 北连河源市，东接汕尾市，西邻广州市。

惠州市地处低纬度，北回归线横贯全市，雨量充沛， 阳光充足，气候温和，属南亚热带季风气候区。

惠州市是广东省的座历史文化名城，素有粤东重镇，岭南名郡之誉。

改革开放以前， 惠州市经济基础相当薄弱，直到年，全市国内生产总值亿元，工农业总产值 亿元，其中工业产值仅为亿元。

改革开发以后，特别是年地改市之后，全市经济社 会进入了迅速发展充满生机活力的时期。

多年来，惠州市国民经济持续快速发展，经济实力大大增强，社会和经济面貌都发生了巨 大的变化。

惠州已由寂寂无闻的边陲之地变为方备受关注的投资热土，从个典型的农 业经济区域变为进入工业化发展阶段的新兴城市。

年，全市实现国内生产总值亿元，比年增长倍，年翻了三番多，年均 增长。

年行政区划调整后，惠州市现辖惠城区惠阳区惠东县博罗县龙门 县，除龙门县外，其他县区都属于珠三角地区。

全市总面积平方公里，城镇建成区面积 平方公里。

按惠州市统计年鉴口径，年底，惠州市总人口为万，其中户籍人口 常住人口万人，外来人口暂住人口万人。

全市现有个乡镇，个街道 办事处，个行政村，并设有两个国家级开发区大亚湾经济技术开发区和