五社区管网工程费 六园林环境费 七配套设施费 八开发间接费 开发成本合计 九期间费费 管理费用 销售费用 项目总投资 二税务分析 应交营业税金及附加按计算为万元 企业所得税按计算，为万元 契税按地价合同额的计算为万元，记入地价成本 土地增值税，目前南京土地增值税采用预征方式，别墅销售收入地改为房地产开发用地。 四宗地现状 宗地已基本完成七通平，地面上有栋层建筑面积平米左右的小楼为东大 科技园办公楼，目前仍在使用和建筑面积平米左右的临时用房，无其它建构筑 物。用地红线范围内所有建筑物附着物的拆迁补偿费包含在土地中标价款中。 宗地地势平坦，东北侧靠近用地边界米规划路处有座占地面积约平米 高米的小山包。 宗地东侧的机场高速路比宗地高，且北低南高，高差为米。 五宗地紧邻周边的环境 景观环境 宗地紧邻周边的住宅开发教育和科技园产业的气氛浓重，但目前入住居民相对较少。 宗地南侧为南京航空航天大学民办正德学院中英合办英华高级学校，具有良好 的文化氛围。 宗地西侧和北侧均为住宅区，占地面积约亩，目前均处于开发初期，开发氛 围浓。宗地紧临北侧为东南大学教职工宿舍，目前正准备建设中。 宗地东侧为南汽菲亚特集团等知名企业。 周边噪音分析 机场高速车流分析 白天时段为车流高峰期，平均车流量约辆分钟，夜间由于航班少， 车流量较少。 噪音分析 主要噪音源为机场高速的车流噪音。 宗地东侧边界距机场高速米处的噪音，南北两端高中部低，噪音强度， 最高噪音强度，位于宗地内的土坡上约米高。 注点位距机场高速米，自北向南分布，相邻点位间隔米左右。 宗地内部及其它侧边界的平均噪音强度为。 六交通出行 道路 宗地所属开发区期内道路建设完善，从宗地可便捷地接驳环线和二环线通达南 京市中心新街口和江宁区政府所在地东山镇等，如下图所示。 与南京市中心的联系距离新街口公里，车程分钟 东大科技园办公楼 宗地内部 科技园标志牌 宗地南侧 正在平整场地搭建围墙 北部地块 正在修建的道路 宗地内部可通过将军路共青团路中山南路直接通往新街口市中心。将军路共青 团路红线宽米，双向六车道。 可通过将军路共青团路机场高速宁溧公路宁丹公路通往环线绕城公 路和老城快速路环线，再通过城市内部路网到达主城各个区域。 与江宁区政府所在地东山镇的联系距离公里，车程文档的在线分享平 台，提供可研报告资金申请报告项目建议书商业计划书投资分析报告投标 书管理手册教学案实施方案策划书立项申请报告免费在线阅读，全站资料 均为文档，文档下载平台，让您的工作变得更轻松, 决策背景 内部因素 本项目可为南京公司提供持续发展条件，符合集团重点发展长江三角洲的战略 南京公司金色家园项目将于年全部开发完毕，当年结算利润不能满足持续增长要 求。本项目可售面积万平米，年可结算面积约万平米，结算金额约亿元，并 可为南京公司年提供主要利润来源。 本项目占地亩，规模大，为城郊结合部项目，是集团最擅长开发的项目类型， 南京公司可以充分利用集团资源快速成熟开发此项目。 金色家园项目的成功开发为集团全面启动南京市场奠定了基础，品牌效应也为下 步开发中档项目创造了条件。 二外部环境 本项目挂牌出让，法律手续明晰，已完成七通平，可迅速启动开发。 增值潜力大。本项目所属东山新市区在南京总体规划上定位于南京向南发展的增 长级和承担主城部分功能扩散和吸收南部农村城市化人口的职能，江宁开发区在南京 的个国家级开发区中规模最大发展最快，本项目是开发区距南京主城最近的房地产项目 之，土地升值潜力大。 环境好。本项目所处的将军路片区为近两年住宅开发的热点区域，已形成高品质住 宅区氛围，且为南京生态环境最好的地区之，人文历史教育氛围浓厚。 市场机会明显。本项目定位以元平米的多层公寓为主，该价格产品为南京主 流市场，需求量大，市场供应不足。 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿