。 营运费用 按经营收入的计取。 税金 房产税按租金收入的计取，附加税计取。 利息 按年利率计取。 管理费用 按经营收入的计取。 财务分析 盈利能力分析 反映盈利能力的主要指标有财务内部收益率和投资回收期，辅助指标有财务净现值投资利润率投资利税率。 盈利能力的评价指标如下 全部投资 税前税后 财务内部 收益率 投资回收期年 财务门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表 示了将会大力支持。项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定 的优惠。 威胁分析 同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近的几届上海国际时装周而言， 年在上海国际展览中心举行年除了传统的复兴公园白色帐篷主 秀场，开幕式在名仕街创意产业集聚园，闭幕式在尚街时尚生活 园区和创意园区，这三处最新的创意园区也借上海时装周正式启 动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。需要值得 提的是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来的产业园区跟以上物业 相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖 而出较难。 市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消 化，外资企业的需求却无上升趋势，这对本项目的时尚办公开发形成了定 的压力。 项目优势劣势 机会 策略 利用项目处于重要的空间和 时间优势突出标志性和景观特 色 利用政府部门的宣传对项目 所在区域进行价值阐述，以征 得市场认同。 策略 在宣传与推广中强调 项目所在区域未来的前 景和预期 强调周围产业给项目 带来的特有的人文特 点。 威胁 策略 提高产品档次和定位，用产 品优势抛离对手 利用自身优势创新概念和营 销手段，综合所有有利条件打 破区域壁垒，扩大市场份额。 策略 发挥综合化特点，缩 短项目与中心区的心理 距离 做好项目内各类物业 的合理搭配和功能协 调。 上海时尚产业发展背景 时尚是种外表行为模式的崇尚方式，具有新奇性相互追随仿效及流行 性，其内涵随着社会与经济不断发展的。 时尚产业是满足时尚消费而形成的产业，反映在产品上则是提供体现流行审美情 趣和消费理念的中高档消费品或消费服务，其通过对市场人才品牌企业活动 等要素的整合，对接形成独特的产业链时尚地标时尚人物时尚品牌时尚平台 时尚活动时尚文化。 时尚产业对于城市文化的形成城市产业的提升城市名片的打造城市时尚文 化引领功能的形成均有着重要的影响。它不但构成城市文化和内涵，也将贡献巨大的 产值和厂房多被 列为市级优秀保护建筑，整个厂区的改造建设受到各方的广泛关注，项目的上海国 际中心主题定位，也顺应上海市政府打造世界第六时尚之都的战略需要， 同时符合上海经济发展和城市功能转变的需求，又有相关创意产业的发展支持，产 业政策经济的典范结合，势必引领上海新的国际时尚，对杨浦乃至整个上海 市时尚产业的发展做出贡献。 项目概况 项目名称 上海项目定位为上海国际中心。以国际时尚潮流为先导，以历史保 护建筑文化为底蕴，以时尚生活多元化品味作为核心构想，融合时尚精品仓时尚秀 场时尚创意办公时尚餐饮娱乐时尚会所等多种时尚商业元素融为体的示范性 的国际中心。 项目位置 项目地处上海杨浦区，西临杨树浦路北倚定海路东南临黄浦江西南至杨浦 区电厂。项目位于杨浦区杨树浦路号，属上棉十七厂的改造项目。 东部的复兴岛作为浦江内唯内陆岛，拥有得天独厚的自然地理条件。规划中复 兴岛将被塑塑造成个生态岛。并兼有娱乐休闲会议论坛科技研究休憩疗养等 配套，还将设置带有驳船码头的研究中心国际学术交流中心以及国际知名大学校长 论坛等学术设施。 西部的杨浦发电厂是上海最早的电厂，目前已经被列入上海市重点保护建筑，并 将于年停止运营。 此外本项目作为拥有浦江黄金岸线资源的商业项目，规划上属于黄浦江北岸创意 滨江产业基地。加上项目西北侧的凉城地区早已贯彻人口导入的概念，使得区内的商 务交通商业生活设施以及住宅建筑都已形成较大规