纷纷落户江宁开发区，来江宁工作的中外企业 员工不断增加。但多年来江宁区的生活及服务设施建设相对滞后，尤其是有定品质的 中高档住宅数量有限，这已成为该地区投资环境中的大缺憾随着区域经济水平的提 升，中高收入阶层已不仅仅满足于居有定所，而是对居住环境和生活品质提出了更高的 要求。在拥有较强经济实力的前提下，他们因休闲追求生活情趣及投资等需要已在追 求第二甚至第三居所另外，远离都市的优美环境和清新空气也吸引众多老人来此颐 养天年海外及港澳台的投资者也倾向于就近选择环境优美价格适宜的居所。 因此本项目建设对服务于空港经济战略改善投资环境促进经济发展具有积极的意义。 综上所述，本项目建设十分必要。 第二章市场分析 市场分析 随着国家取消福利分房政策的出台和人民生活水平的提高，曾度低迷的房地产市 场开始火爆，房屋销售再度看好，购房客户的主体已由集团逐渐转为个人。预计今后几 年住宅商品房的需求量仍将稳步提高，并会进入个平稳的发展阶段。 改革开放以来，中高收入阶层逐园公寓利源物业现房 江南文枢院江宁房地产总公司多层现房 温泉公寓汤山房地产 多层住宅 现房 温泉花园别墅汤山房地产联排别墅 现房 江宁第城金轮房地产多层住宅 现房 湖滨世纪花园江宁开发区房地产多层住宅 太阳城栖霞建设多层住宅 碧水华庭江苏联骏公寓别墅 中国人家江苏东恒别墅期房 养龙山庄天地房地产多层住宅 现房 世纪假日花园世纪房地产多层住宅 期房目前的元左右，而目前江宁开发区发展势头仍很迅猛，江宁县撤县建区后，预期未 来年内该区房价仍有较大上升空间。 三综合优势 百家湖西花园与周边居住区比较将在规划设计环境配套新型建材等方面胜 出筹，故本项目公寓销售基价预计在元平方米。此价位与南京市区的同 档楼盘比较仍有明显的价格优势而此价位与江宁区相关楼盘比较，在价格环境房 型等各方面又有定优势。 三销售对象分析 作为江宁区唯的国家级资质开发企业，利源公司经过八年的开发建设，在百家 湖环湖景观带边规划和建设了万的高档大型临湖住宅区，并获得了国家级优秀物业 管理住宅区等殊荣，使百家湖花园成为南京市市区扩容的道亮丽的现代都市人居栖 区。 中高档公寓深受资本型收入阶层的青睐。随着社会文化的发展和市民收入水平的提 高，加上银行系统对房产销售实行按揭的强力支撑，知本型收入的白领阶层经理阶层 和高知阶层开始寻找市区扩容带中的第二居所。 资本型收入阶层 知本型收入阶层 普通收入阶层 经理阶层 高知阶层 中产阶层 经济适用型收入阶层 白领阶层 百家湖花园知本型业主占位图 利源公司早在年代中期就着手按照知本型消费者的需求设计了维也纳城和罗马 城，这两座新城和已进入设计阶段的威尼斯城米兰城大部为跃层式别墅型公寓。楼型 上有四层六层和十二层小高层之分，套型上有跃层式错跃层式楼中楼式错错层 式之分，房型上有西欧豪华型欧陆典雅型和中欧简雅型之分。百家湖西花园新型系列 跃层式公寓的产品定位低于经济型别墅，市场定位为知本型业主的第二居所，价格定位 为百家湖西花园房价汽车年汽车使用费南京三类地区相同面积房价。 在市区政府的规划建设和支持下，利源公司已对天然的大湖和百家湖公寓进行 了景观整合和互连的二次深度开发，使南京又座公园在百家湖崛起千亩湖面公 里环湖景观路座跨湖大桥凤凰坛和百家湖凯旋门等座标志性建筑座主题花园 个大中型游泳场及大类项休闲项目，百家湖花园成系列的别墅式公寓就座落在此景 之中。 百家湖花园近万的各种楼中楼公寓热销空，使利源公司提前进入了面向更大 第二居所消费群的新型公寓的开盘工作。同时，利源公司也将在近期为南京市民推出第 三居所型住宅，为在闹市水泥森林居所中的消费者增加了选择大自然居所的服务内 容。 根据利源公司自年以来对百家湖花园的开发经验，百家湖西花园的主要销 售对象定位在以下几个方面 南京市中高收入阶层。主要为各企事业单位的高级主管人员高校研究 院所的高级知识分子及自由职业者。此类人群的收入较高，年薪般在万元以上，能 方便地解决交通问题，其居住消费观念较为超前，对居住环境生活品味质量要求较高， 因此新型园区百家湖西花园将成为他们的首选园区，此类人群将成为百家湖西花 园最主要的消费对象。 二江宁开发区进区企业中的高级管理人员。江宁开发区已有数十家国内外 大型企业进驻，其二三产业的发展已经成为南京市的个重要的经济增长点，此类 企业中有较多的高收入阶层，对住宅有着较高的要求，百家湖西花园的高品味定位 将为他们提供较理想的选择。 三南京市高收入阶层的第二居所。对于这部分人群，个居所已不能满足 他们的需求。其因休闲放松心情或投资等需求而需要第二甚至第三居所，百家湖西 花园社区将以较低的价位较大的增值空间流的社区流的建筑流的环境 来吸引这类消费者。 四中老年人休闲养老颐养天年的较佳场所。百家湖西花园特有的自 然环境和田园风光，无城市污染的空气以及完善的配套设施将能吸引中老年人前来寻找 修身养性的最佳场所。 五港澳台人士及国外投资者。江宁开发区吸引了众多的外资，投资者也 将倾向于就近选择环境优美的居所。百家湖西花园将是他们较佳的选择之。 第三章建设规模和建设内容 建设规模 百家湖西花园居住小区项目总用地面积平方米约亩，总建筑面 积平方米，其中住宅平方米，幼托小学商店等公共建筑平 方米。 规划居住户数户，居住人口人，设计容积率，绿化率。 二建设内容 目 录 第章总论 第二章市场分析 第三章建设规模和建设内容 第四章项目选址及配套建设条件 第五章建设方案 第六章实施进度 第七章工程投资与财务分析 第八章结论与建议 附表附图和附件 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,第章总论 项目建设背景 南京江宁经济技术开发区以下简称江宁开发区是于年月开始创办的 江苏省首批省级开发区之，年月被批准为国家级高新技术产业开发区。江宁 开发区座落于南京市南郊，总体规划面积平方公里。北距中华门公里，南离 禄口国际机场公里，东与江宁区相连，西依韩府山翠屏山和将军山。 江宁开发区所依托的古都南京，为江苏省省会。是全省的政治经济和文化中心， 也是我国重要的综合性工业科技教育基地和长江三角洲地区仅次于上海的大商埠。 近期被评为中国城市综合实力五十强第七名和城市投资硬环境四十优之。 江宁开发区坚持高起点高标准的开发战略。目前，基础设施投入已达亿元， 平方公里的开发框架业已形成。区内道路总长达公里，沿路埋设各种管网线 公里日供水万吨的新区水厂万伏双回路变电站万门程控电话邮电大楼已 投入运行。日供水量万吨水厂日处理万吨的污水处理厂等重点工程已基本建成。 区内已有金融房地产商贸流通饮食服务等近百家三产企业投入运营。 按照教育现代化标准兴建的新区小学新区中学已经建成开学，其中新区小学并被批 准为省级实验小学。以南京航空航天大学河海大学新校区和南京大学东南大学科 技园为龙头的大学城已在区内开工建设。沙滩浴场网球场壁球馆保龄球馆 水上娱乐中心等批娱乐休闲设施已相继投入使用。 区内六通平的基础设施和日趋完善的社区服务设施已基本能满足进区企业 生活生产和建设的需要。该区以优越的地理位置和优良的投资环境，已吸引了 个国家和地区的多个项目进区落户，投资总额突破亿美元，其中三资企业占 ，外商投资额占，第二三产业之比为∶，高新技术企业占。实际利 用外资亿多美元。投资额在万美元以上的大项目有个。世界排名前强 的企业中已有瑞典爱立信日本东陶和三井美国摩托罗拉和百事可乐等家进区。 江宁开发区已从昔日的荒郊变成南京地区海内外客商竞相投资的热土和创业的宝地。 随着江宁开发区的持续快速发展和我市人民生活水平的不断提高，人们对高品质居住环境的追求也呈较快上升趋势。我市及江宁区近几年建成的普通住宅在数量上有 了较大突破，开工面积和竣工面积都有较大增加，但从总体上看，江宁区的住宅建设 仍以中低档为主，中高档住宅建设仍然不能满足开发区快速发展的需要。为了进步 推动江宁开发区经济发展，营造流投资环境，改善人们居住环境，提高生活品位， 南京利源物业发展有限公司以下简称利源公司拟在江宁开发区百家湖畔建设百家 湖西花园住宅小区。 二项目单位概况 南京利源物业发展有限公司成立于九九三年，投资方为香港大陆发展有限公司 和南京江宁经济技术开发总公司，注册资本万美元，主要从事房地产开发销售 租赁自建房屋并提供配套服务。公司下设南京百家湖房地产开发有限公司南京百家 湖度假村有限公司南京利源电子有限公司南京利源建设发展有限公司南京百家 湖物业管理有限公司南京南山湖农林休闲观光有限公司南京利源旅游有限公司和 南京利源物业发展有限公司销售分公司南京利源集团物资贸易分公司。 利源公司主要开发项目为百家湖别墅花园百家湖公寓花园和百家湖西花园， 开发土地面积万平方米，总规划建筑面积万平方米，其中别墅面积万平方米， 公寓面积万平方米，公用及配套设施万平方米。百家湖公寓花园由凯旋门维也 纳城罗马城米兰城威尼斯城中心配套区组成。百家湖别墅花园共建幢别 墅，已全部竣工，年被建设部评为全国城市物业管理优秀住宅小区。 百家湖公寓花园凯旋门于年被上海基尼斯总部评为最大的住宅小区主门 楼，年公司被建行江苏省分行评为级信用单位，年连续被南京市 外商投资企业评为外商投资先进企业，连年被江宁开发区评为开发区先进集体。公司 总部现有员工人，其中教授及具有高级技术职称人员人，中级专业技术人员 人，经营管理机构为财务部工程部总经办企划部百家湖杂志编辑部。 三可行性研究报告编制依据 江宁开发区管委会年宁经管委发 号文关于同意南京利源物业发展有限公司建设百家湖 西花园基建立项的批复 二江宁区