根据旅游行业现状 取。根据附表七可知，本项目财务基准收益率，大于基准收益率，表明项 目是可行的。 敏感性分析结果表明，当项目总投资赠家且营业收入减少时，本项目财务净现值 仍能达到万元，财务内部收益率仍能保持。可见本项目 抗风险能力是较强的。 四投资回收期 投资回收期是指在考虑资金的时间价值情况下，从项目投建之日游适宜天气为天。 第二节社会经济条件 据西安市统计局年的城镇居民经济生活资料显示，西安市城镇居民人均年可支配 收入为元，其中旅游产品的支出占，为元。根据黄金周旅游资料的显示， 城镇居民的出游率为，城区居民的出游率估计可达。 根据调查资料，关中地区年温泉旅游接待游客量为万人次，地热资源的用水 量超过米，直接收入估计在亿人民币左右，综合收入约为亿人民币。 第三节与西安旅游网络的关系 目前，以西安为中心的省内旅游形成东线西线南线北线四条基本线路，其中东 线和西线的旅游产品质量高客源旺市场成熟。楼观道温泉项目将依托西线旅游网络，成为西去太白山法门寺天台山的个必经之点。 除此之外，西安市正在着力精心打造秦岭北麓生态旅游观光带，斥巨资修通了环山旅 游专线公路，把终南山线的翠华山南五台青华山野生动物园丰峪口高冠瀑布 草堂寺古长安八景之亚健高尔夫球场太平森林公园朱雀森林公园楼观台森 林公园仙游寺隋代等自然人文景观串成条金色项链。 第三章市场分析与论证 第节陕西旅游市场现状 陕西作为我国的旅游大省，在现已开发的旅游产品中，历史文化遗产是西安旅游最具 魅力的品牌，是西安旅游的魂，在我省及西安市的旅游产品中占有极其重要的地位和 市场份额。 这种历史文物古迹的观光旅游产品，对体验异质文化感受的国外客源市场有着强 烈的吸引力，但是对于国内省内的客源市场，尤其是周边城市近距离的潜在消费者并不 具备竞争力。形成远道客人多，近处客人少的局面，这也是我省作为文物资源大省， 但是旅游收入的排名直徘徊不前的主要原因。 近几年，我省及西安市近郊积极的开发了些休闲度假旅游区，在经营初期大都取得 了较好的经济和社会效益，满足了消费者需求，但是很快就出现了市场萎缩和销售下滑的 现象。主要原因是项目建设选址的环境不太理想，没有自然的山水风光为依托，环境 附加值很低二是对于文化附加值的发掘不够深入，所有产品的特点几乎雷同，没 有形成自己的核心竞争力和独特性买点。 陕西旅游目前存在的主要问题是结构单的文物古迹游仍占统治地位，休闲度 假旅游发展缓慢，内含不够丰富外延不充分。实行结构调整能够充分利用楼观台的自然资源和历史文化资源，丰富旅游休闲的内涵，延长游客滞留时间，提高旅游承载能力有利 于促进陕西省旅游业及相关产业的发展，创造出理想的社会效益区域经济效益和环境效 益，外部效果明显。因此，楼观台道温泉项目应努力争取政府各项优惠政策，特别是 项目经营期的税收优惠政策。 第章概要 第节项目提出的背景 楼观道温泉旅游项目的提出，是以九五规划中对于西安城市发展定位和目前旅 游消费市场的结构变化为背景，结合陕西及西安市的旅游消费市场需求提出的。 项目提出的背景具体有以下几个层面 我国旅游消费结构的变化 随着科学技术和社会生产力的进步，人们的生活质量也有了极大的提高。旅游不再被 认为是种奢华的生活享受，而成为现代社会生活的种方式，是社会物质文明和精神文 明的种表现。世界各国政府都将旅游业视为国民经济的重要产业之。 改革开放多年来，我国国民经济发展迅速，综合国力显著增长，国民收入水平提 高，生活状况明显改善，国民的消费观念和生活方式发生了深刻的变化，使社会大众的旅 游活动具有了良好的基础条件。进入世纪以来，勤奋地工作，健康地生活，惬意地享 受正在成为种时尚的生活理念。 在旅游产业的初期，人们主要侧重于自然山水名胜古迹和人文圣地的观光游览。经 历过初期阶段以后，旅游的重点在于满足游客的休闲娱乐游憩观光需求。当前，我国旅 游业的发展正在进入个新的阶段，休闲度假旅游已成为我国旅游发展的个趋势，旅游 的目的就是追求身心的惬意享受，在亲悦自然的过程中满足身心放松的心理需求。 楼观道温泉项目就是以满足游客身心放松的心