按照被征用土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。三征地费用构成依据昌平区回龙观村集体征地补偿意向及北京市征地相关政策法规，本项目征地费用构成为人员安置费土地补偿费地上附着物补偿费及征地相关税费。安置费用回龙观村，农业人口人后经与村委会核实其中包含已死亡未销户人口人，实际农业人口人，其中周岁以下及学生人，超转人员人，转工人员人。按北京相关规定，回龙观村全部农业人口安置费需要元。表转工转居人数安置补助金额人均超转人员特殊超转般超转转工人员男女周岁以下及学生总计全村集体土地面积亩，本项目征收回龙观村亩，因此本项目需要承担回龙观村村民总安置费用，为万元。土地补偿费依据回龙观村征地意向，每亩意向价格为万含青苗农作物道路机井变压器等村集体设施补偿土地补偿费共计万元。苗圃及其它经济性林木补偿另行补偿，据周边市场行情结合实际情况约需要万元，具体估算如表表树木补偿估算表项目名称规格数量单位补偿单价补偿合计速生杨棵金丝柳棵垂柳棵银杏棵银杏棵碧桃棵雪松棵红花槐棵河南桧棵北京桧棵白皮松棵白腊棵千头椿棵龙爪槐棵紫叶李棵玉兰棵枣树棵国槐棵火炬棵总计相关征地税费，按北京相关规定初步计算需万元综上所述，征地各种费用总计万元合计万元亩，高于本地区最低保护标准，具体各种费用构成详见下表表征地费用表序号项目金额万元备注二征地费用至项之和回龙观村土地征地费用土地补偿费参考周边征地成本，根据村集体初步意向，按照万元亩计算含青苗农作物道路机井变压器等村集体设施等安置补助费见安置补助费测算表征地相关税费项之和耕地开垦费根据京政办发号，以以所征耕地为基数，按万元公顷计算防洪费根据市政府号令以建设用地面积为基数，按元平方米计算耕地占用税以所征般农用地为基数，按元平方米计算苗圃及其它经济性林木补偿按市场评估计算折合征地面积单价万元亩四征地工作进度计划根据初步掌握本项目地块基础资料及北京市和昌平区关于集体土地征用报批相关规定及流程，结合第三章图项目分地块实施进度示意图中前期手续及征地工作进度计划安排，制定如下征地工作计划，见下图。需说明是，开发单位应在全面掌握项目基本情况后，需根据情况进步调整征地工作方案。图项目征地工作进度示意图地块地块地块地块区局书四方案区政府审核市国土局审核安置补偿进度以月为单位征地实施签订征地补偿安置协议工作阶段序号项目征地结案安置楼建设建设用地批准书上会报批第五章拆迁安置方案现状调查本项目拆迁主要为回龙观旧村宅基地和集体非住宅。根据现场调查及向回龙观村村委会核实，主要情况如下宅基地面积为平方米，建筑面积为平方米，其中平房平方米，楼房平方米，经营面积平方米，涉及人口人，其中农民人，城镇居民人，共户涉及村集体非住宅建筑面积平方米，经营面积为平方米。二拆迁补偿方案补偿依据由于中华人民共和国物权法已实施，与其相配套拆迁政策法规没有出台，本方案暂时按北京市原有相关政策法规进行测算。拆迁补偿相关依据为北京市国土房管局关于印发通知京国土房管拆字号北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号及昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号关于印发通知京国土房管号关于印发北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见通知京国土房管拆字号关于发布北京市房屋重置成新评估技术标准通知京国土房管拆号。二宅基地拆迁补偿住宅补偿包括房屋拆迁补偿提前搬家奖励以及搬家补助等。补偿测算房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿包括区位补偿和房屋重置价补偿，所采用计算公式为住宅房屋拆迁价格区位价宅基地面积重置成新价区位补偿价根据昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号规定，昌平区区位补偿价标准如下表镇街道办事处宅基地区位补偿价元当地普通住宅指导价元房屋重置成新均价元户均安置面积户均宅基地面积城北街道办事处回龙观镇东小口镇城南街道办事处北七家镇小汤山镇沙河镇南邵镇南口镇百善镇兴寿镇崔村镇阳坊镇马池口镇十三陵镇长陵镇流村镇回龙观村为昌平区级地区，宅基地区位价取元平方米。房屋重置成新价房屋重置成本结合成新进行计算，计算公式为房屋重置成新价屋面分数房架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率使用年限折余率装修分数成新折余率设备分数成新折余率附属物分数成新折余率元分，根据现场调查，村民住宅约为楼房，结合估价经验，确定住宅房屋重置成新价平房为元平方米，楼房为元平方米。搬家补助费按元平方米给予补偿提前搬家奖及工程配合奖按照周边政策提前搬家奖励为元户，结合周边拆迁补偿水平，工程配合奖取元户每户装修及附属物根据估价经验，取元建筑平米电改移补助费按元户计算停产停业补助费按元建筑平米计算。搬迁周转费为每人元月，其中少数民族按元月计算，周转期为个月。综合补助费。综合考虑房地产市场水平变化以及周边拆迁项目补偿水平变化，增加综合补助费补偿，综合考虑各方面原因，综合补助费暂以万元户测算。补偿方式采用货币补偿方式，补偿价格由有评估资质中介机构按照现状用途进行评估确定。拆迁补偿费根据以上测算得出宅基地拆迁补偿价格为万元，详见表表宅基地拆迁成本测算表序号项目金额万元备注住宅拆迁补偿费项之和区位补偿价宅基地区位补偿价元平方米房屋重置成新价与之和平房重置成新价平房建筑面积平方米按元平方米计算楼房重置成方案市政建设基本原则二项目周边大市政设施三项目市政实施深度四管线综合五实施要求六工作进度七市政规划初步咨询方案八市政投资估算第七章土地供应方案土地供应模式二土地供应计划三土地级开发深度四市政条件五供地时点开发状态及开发成本支付情况六级开发成本及入市交易底价确定七资金回收计划第八章投资方案项目级开发总投资估算二土地出让金估算三入市交易底价估算四土地销售收入估算五现金流量和财务指标分析第九章项目管理方案建设计划管理二项目进度计划管理三项目管理第十章重点事项说明附件第章项目基本情况项目区位情况区域位置项目位于北京市昌平区回龙观村与海淀区西二旗村交界处，八达岭高速和轻轨号线从中贯穿，项目用地四至为东至八达岭高速路，西至轻轨号线，南至回龙观村界，北至轻轨号线。位置如下图所示图项目位置示意图区域概况项目位于北京市昌平区回龙观镇回龙观村，回龙观镇位于昌平区最南端，南接海淀区西三旗，北至沙河镇，西紧邻海淀上地信息产业基地航天城永丰乡，东邻东小口镇，距德胜门仅公里，昌平区南大门。地铁十三号线贯穿东西，八达岭高速公路纵穿南北，规划中地铁号线终点站将设在回龙观，京包铁路蜿蜒而过，北清路把回龙观与中关村紧紧相连支等多条公交线路在本区域设有车站。回龙观镇交通便捷环境优雅地理位置优越，具有广阔发展前景。项目位置回龙观镇辖区面积平方公里，下辖个行政村，个社区。辖区内有中央市区属企事业单位余家大专院校所，中学所，小学所医院所，社区医疗网点个，敬老院所工商所税务所各个。辖区内居有六个民族，包括汉族蒙族回族朝鲜族满族和土家族，总人口达万人，其中常住人口万人，流动人口万人。随着中关村生命科学园生中关村国际商城中全国最大高校住宅区育新花园和北京市最大人文社区回龙观文化居住区兴建，农村城市化城乡体化进程加快。经济结构发生了质变化，以高新技术为主体第二产业和以商业服务业建筑业等为代表第三产业在经济成份中比重不断扩大，多种所有制成份经济发展迅猛，现已形成定规模。回龙观地区将继续加快城市化建设步伐，优化招商引资环境，在现有基础上，结合实际，创造好投资环境，吸引高新技术企业来落户，以此来优化本地区产业结构。项目所在区域航拍图如下图项目区域航拍图项目区域分析项目用地已纳入中心城清河集团地区总体规划，是北京市中心城建设重点区域。回龙观村旧村外来人口众多，原有市政基础设施很差，已和回龙观文化生活项目用地范围八达岭高速轻轨号线龙泽站回龙观村与西二旗村交界线居住区整体不相协调，项目实施，将推动回龙观地区经济和社会全面健康发展，促进回龙观文化居住区城市生态环境改善。二土地利用情况分析本项目用地性质为昌平区回龙观村集体土地公顷合亩，用地现状情况见下表表现状用地情况览表水浇地旱地林地苗圃畜禽饲养地农村道路农村居民点工矿用地荒草地面积亩比例图项目土地利用现状图三现为平方米，其中平房平方米，楼房平方米，经营面积平方米，涉及人口人，其中农民人，城镇居民人，共户涉及村集体非住宅建筑面积平方米，经营面积为平方米。二拆迁补偿方案补偿依据由于中华人民共和国物权法已实施，与其相配套拆迁政策法规没有出台，本方案暂时按北京市原有相关政策法规进行测算。拆迁补偿相关依据为北京市国土房管局关于印发通知京国土房管拆字号北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府令第号及昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号关于印发通知京国土房管号关于印发北京市集体土地房屋拆迁管理办法实施意见通知京国土房管拆字号关于发布北京市房屋重置成新评估技术标准通知京国土房管拆号。二宅基地拆迁补偿住宅补偿包括房屋拆迁补偿提前搬家奖励以及搬家补助等。补偿测算房屋拆迁补偿房屋拆迁补偿包括区位补偿和房屋重置价补偿，所采用计算公式为住宅房屋拆迁价格区位价宅基地面积重置成新价区位补偿价根据昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定昌平区人民政府令第号规定，昌平区区位补偿价标准如下表镇街道办事处宅基地区位补偿价元当地普通住宅指导价元房屋重置成新均价元户均安置面积户均宅基地面积城北街道办事处回龙观镇东小口镇城南街道办事处北七家镇小汤山镇沙河镇南邵镇南口镇百善镇兴寿镇崔村镇阳坊镇马池口镇十三陵镇长陵镇流村镇回龙观村为昌平区级地区，宅基地区位价取元平方米。房屋重置成新价房屋重置成本结合成新进行计算，计算公式为房屋重置成新价屋面分数房架分数顶棚分数地面分数墙身分数门窗分数柱高差率标准间数成新折余率