性等，并考虑持续发展的 需要，同时应满足老年人儿童残疾人等居住者的使用要求 经济合理有效的利用土地交通路网和城市自然及人文景观等资源 要充分体现人与人人与建筑人与环境的和谐统，体现整个居住 小区与周边环境及城市总体规划的协调与统 规划设计总体上要体现高起点高水平高水准，经济性项目政策层面上分析，由于本项目属省直专用房，是为解决省直机关企 事业单位干部职工房改遗留问题的建设项目，方面在项目运作中，其建设用地的 获得住宅的分配与销售资金的运作等要受省政府及相关主管部门的约束与调整 同时在项目基本建设程序中的有关环节包括住宅的定价基本建设相关环节的审 批与管理等又要与四部委关于经济适用房的有关政策相接轨。另方面在项目的 组织协调方面，由于省委省政府对本项目的高度重视，有意将此项工程列入省重点 工程项目，专门成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议办公室，负责协调省直 单位专用房建设管理和销售中的有关事宜，为本项目的开发建设提供了有力的组 织和协调保障。 总体上说，虽然项目的政策约束性条件较多，但无论是从规范运作行为还是降 低协调成本，从这种意义上讲，本项目处在当前特定的市场环境下，以其政策扶持 背景和稳定的投资收益，不仅大大降低了项目的经营风险，同时也有效降低了项目 的政策风险和项目运作的协调成本。 二住宅居住人群需求分析 根据本项目的开发意图和总体思路，住宅建设最终是要在符合相关政策规定要 求的前提下，尽量提高本项目特定居住人群满意度。由于满意度的高低是取决于人 们在使用产品过程中满足其期望和需求的程度，因此对本项目居住人群的需求分析 是项目住宅产品定位的重要依据之。 根据本项目特定居住人群省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉 求等因素来分析，我们得出以下些基本结论首先我们提供的住宅产品应充分满 足这部分人群在生理心理及安全方面的第层次基本需求，这包括对住宅产品的 基本使用功能需要居住私密性和安全性需要日常居住生活的便捷性和产品使用 低成本支出的需要等其次是要满足他们在休闲娱乐社会交往人与人沟通渴 望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求最后是尽量满足其心理审美需求。 三优劣势分析 项目优势 项目属性优势本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事 务管理局统分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。作 为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收并具备交付使用条 符合造价控制指标件 完成住宅销售前期准 备工作并实现首期住 宅预售收入资金回笼 回收住宅销售收入尾 款并办理交房手续 按工程形象进度实现 住宅销售收入同步回 笼资金 实现部分车位预售收 入 实现车位销售 补交土地出让金办理 层商业用房预售许 可证 通过施工图设计审查 确定施工和监理单位并签 定合同 工程报建交费并取得两证 市政配套工程全面验收合 格且整个小符合造价控制 指标区具备交付使用条 件 综合楼持有经营 项目可行性研究报告 市场调研报告 完成勘察设计报告 取得开发资质 目录 第章项目概况 第节项目基本情况 第二节项目建设主体简介 第三节项目主要经济技术指标 第四节项目开发建设意图 第二章项目市场分析及定位 第节住宅市场分析及定位 第二节公建配套及商业市场分析及定位 第三章项目建设计划及工作分解 第四章项目投资估算 第节项目物业分类 第二节项目投资估算依据 第三节项目投资估算表 第五章项目资金筹措和营运 第节项目销售收入的估算 第二节项目资金平衡分析 第六章项目经济评价 第节项目销售收入和利润估算 第二节项目财务评价 第七章结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章项目概况 第节项目基本情况 项目位于杭州市滨江区省属用地滨江区块地块，处于钱江四桥和 桥之间，东临主干道建业路南临规划支路西临上铁四公司地块北临主干道 滨盛路，交通便捷，地理位置优越。项目东面为青少年活动中心和居住区公园，南 面为综合商业用地，西面为正在建设中的区级大型公建中心，北面为规划中的大型 居住区。 项目占地约亩，规划建设用地面积公顷，总建筑面积万平方米， 其中住宅万平方米，公建配