成高单价，市场接受度存在风险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业生活休闲购物娱 乐等设施，项目的主要威胁来自现阶段上市的同质物业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下 居住商务休闲购物优质生活圈 地块位于湖南路业有限公司联合开发，目前在售部分为乾康。万豪中心公寓共 层，层为商用房，层以上为住宅楼。 户型设计 市场及产品分析 基地资源分析 基地经济技术指标 总用地面积平方米 规划总建筑面积约万平方米 主要建设内容商业办公综合楼酒店式公寓及其相关配套设施，其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。 基地环境 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 如图所示，地块位于鼓楼区中山北路与乐业村路交叉口南侧。北临太平洋百货，南靠大方巷加油站，西面隔街即山西路军人俱乐部，东向邻近湖北 路。 地块西侧的路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成 南京主城稀缺地段的优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体的生活圈。 项目产品定位 本项目建设内容批复为商业办公综合楼酒店式公寓其中酒店式公寓面积不超过总建筑面积的。 地块周边楼盘产品览 项目名称定位 中环国际广场式写字楼豪华酒店式公寓 江苏议事大厦星级酒店式商务写字楼高投资回报商务办公 万豪中心公寓豪华公寓高投资收益 银河国际广场苏宁银河购物中心国际顶级山北路是南京城区主干道之，车流量及人流量大地块位于湖南路商圈的核心位臵，商业氛围浓厚，配套齐全。 基地上建筑包括商业门面多层及单层住宅，未拆迁。 二项目分析及项目定位分析 优势 主城中心，区位优势明显 位于湖南路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强 城市快速干道，路网发达，交通便利 邻近鼓楼中心成熟生活密集区，人文环境好。 劣势 项目车位数量略有不足，较难满足后期需求 自年取得土地至今已年，土地年限缩水 紧邻的大方巷加油站影响项目形象 紧邻城市内环干道业对潜在客户的分流，以及拆迁过程中的不确定因素对工程进度的影响。 如何有效减小竞争风险，发挥项目特色从而追求利润最大化是项目定位方向所在。 项目市场定位 项目市场定位，需要总体上为项目面市寻求个切入口。根据项目实际情况，市场定位思考如下 居住商务休闲购物优质生活圈 地块位于湖南路商圈的中心地带，中山北路东侧，商业发达和人气充足是主要特征和先天优势。充分利用这种特征，将其转化成 南京主城稀缺地段的优质资源，打造个集居住商务休闲购物功能于体的生活圈。 项目产品定位 本项目建设内容批复为商总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价销售率 套套套套元 中环国际广场销售情况 成交套数 均价元 平方米 成交套数成交价格 中环国际广场年月开盘至今近个月，成交套，销售面积，日成交套数套，去化情况良好 中环国际广场整盘均价从开盘的元上涨到元，年月当月均价已达到元，销售价格持续走高。 万豪中心公寓乾康 项目概况 万豪中心公寓由南京中商房产开发有限公司和江苏乾康房地产实噪音尾气污染较大。 机会 南京城市中心区域土地出让稀缺，未来同质物业上市量有 限 湖南路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升 楼市行情整体走高，主城中心楼盘关注度提高。 威胁 现阶段区域内上市同质物业竞争激烈 区域内竞争项目包装宣传好，工程进度优于本项目 基地拆迁存在不可确定因素影响 绝版地段造成高单价，市场接受度存在风险。 由分析可知，本项目最大的优势在于地处南京城市中心区域和湖南路商圈的核心位臵，拥有完善的商业生活休闲购物娱 乐等设施，项目的