大置业群体，置业次数，降低住宅成本如房地产开发及房地产市场进步发展。深圳市从年月日起执行广东省建设厅广东省物价局制定广东省房屋交易价格计算暂行规定，房地产开发企业预售商品房，按套单元或整层出售，以套单元或整层内建筑面积，即套内建筑面积计算房价整栋出售，以该栋房屋建筑面积计算房价。交楼时实测面积与原价面积如果出现差异，面积误差比正负以上，买家有权退房。深圳市规划与国土资源局计划年，深圳市将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量将控制在平方公里以内加强土地资源管理，土地供应规模适度，架构更趋合理，优先保证了招商引资高新技术产业先进工业物流业以及城市基础设施用地需求。同时，还将加大土地清理力度，收回逾期未开发用地。城市远景及发展定位根据深圳市总体规划，深圳市城市发展总目标时具有全国意义综合性经济特区，以集装箱运输为主区域性交通枢纽与香港功能互补金融商贸运输信息旅游为优先中心城市，以高新技术为先导，电子工业等制造业为主先进工业生产基地把深圳建设成为个园林式花园城市，成为我国进步对外开放窗口。根据深圳市近期建设规划，规划可概况为五大目标十大行为四项措施。五大目标目标驱动区域合作，进步提升深圳在珠三角城市群众中心地位目标二强化城市集约发展和生态环境保护，促进经济社会与环境可持续发展目标三实现城市发展空间战略拓展与整合，提升城市整体建设标准与质量目标四培育高新技术产业现代物流业和现代服务业等支柱产业，实现产业协调发展和全面升级目标五建立城市综合交通运输体系，缓解机动化迅速发展带来交通压力。深圳建设十大行动行动划定城市建设控制线和生态控制线，基本生态控制线为现在可持续发展目标，保护城市生态环境而划定面积约平方公里。近期建设控制线城市近期建设严格限制在控制线。未来两年半，特区内已出让土地要继续消化，可供开发土地都将集中在特区外。目前，深圳储备用地几种在特区外。行动二推进九大动电发展地区和两类改善片区建设行动三实施工业入园行动，为促进工业集群化发展，规划确定重点建设市高新技术产业园和大工业园等先进工业区等市级高新技术产业园区，培育个高薪技术产业园区个先进工业和特色工业园区，加快旧工业区，旧工业区功能调整与改造行动四建设六大物流区启动两大保税区行动五推进商贸服务中心建设，完善城市服务体系行动六配套建设七大居住区行动七特区那重点建设大公园和个区级城市公园重点建设座郊野公园行动八建设东部滨海旅游区，保护重点历史文物行动九建设城运输体系，优先发展轨道交通行动十适度超前建设市政公用设施。四项措施措施科学制定土地供应计划措施二多渠道筹措建设资金措施三制定实施细则措施四对近期建设规划滚动调校和加强规划实施监督管理。随着深圳中心区开发建设地铁号线大学成西部跨海大桥高新产业带启动等工程启动，政府将进步加大投资力度，并预计年中心区六大工程将陆续投入使用，年地铁号线工程竣工使用年建设西部跨海大桥，这些重大举措将进步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力快速发展城市。年深圳市经济发展目标为大道中等发达国家水平，人均住宅平方米，人均绿地平方米，人口规模万。深圳房地产市场前瞻深圳市房地产市场现状年上半年，深圳市商品房销售面积达万平方米，其中住宅销售万平方米，均比去年同期增长以上。二手房市场成交面积更高达万平方米，同比增长。深圳规划与国土资源局网上上半年商品房销售统计数据表明，虽然经过洗礼，但深圳市房地产市廛供应量和有效需求依然保持增长态势，充分折射出深圳住宅市场高度成熟。表上半年全市商品房销售统计表类型套数面积均价元办公楼商铺，单身公寓，住宅仓库，其它合计住宅近七成成交户型为二三房上半年二级市场共销售商品房万平方米，成交金额亿元，再创历史新高，比去年同期增长以上，增幅较大。从各类型来看，办公楼销售面积为万平方米。比去年同期增长，均价，元平方米。商品面积为万平方米。比去年同期增长，均价万元平方米。住宅面积为万平方米。比去年同期增长，均价，元平方米。从住宅成交户型来看，上半年成交仍以二房三房为主，占以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位社会阶层住房需求，而房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较小。四房以上复式别墅等大户型房子则多高收入阶层或香港人购买，比例也相应较少。这样分布格局体系了市场需求层次，也同时与市场供应结构相符合。从住宅成交平均单价来看，上半年全市住宅均价为，元平方米，与去年，元平方米相比，上涨，表明深圳房地产经过个阶段发展，随着关内土地日益减少，整体均价基本呈微幅上涨趋势。表上半年全市住宅销售统计表按照户型户型套数面积均价元单身公寓房住宅，二房住宅，三房住宅四房住宅，四房住宅以上复式住宅，别墅合计二手搂中价位二手住宅走俏近年来深圳二手搂市场保持高速发展态势，其增长速度惊人，屡创新高，增幅均在以上。年上半年二手住宅交易面积约万平方米，同比增长。上半年全市二手住宅总价主要集中在万之间，反映了今年深圳继续以中价位二手住宅走俏，这类价格住宅多具备投资和自住双重概念，所以成为市场主要成交对象。从总体上看，与年同期相比较，总价在万元以上住宅成交量上涨，并且高价位关资料，项目经济技术指标如下表表项目经济技术指标项目名称整个项目地块编号总用地面积建设用地面积道路用地面积容积率覆盖率计容积率面积其中住宅公寓商业可出售住宅可出售商业地下层面积总建筑面积建设规模以前规划共栋层高层，其中群楼层，地下层机动车泊位数辆不详项目开发手续项目土地使用权取得目前尚未取得土地使用权项目开发合法性手续开发条件取得文件证号企业法人营业执照不详深圳市房地产开发企业资质证书不详结论项目用地正在转让过程中。可行性研究结果市场预测根据市场调查，莲塘片区近三年将有较少楼盘推出，区域市场竞争趋缓，但片区市场将面对其他片区市场有效竞争，但总体来看，片区住宅房地产市场竞争趋缓。项目建设进度项目计划于年年中开始动工，在资金及时到位情况下，预计年年中竣工，其开发建设期为年，共个季度。投资估算和资金筹措投资估算根据测算，项目总投资为万元含地价，详见下表表项目总投资估算表序号项目名称总额万元土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用销售费用公用设施专用基金合计项目投资资金来源包括自有资金银行融资和销售回款。项目总投资约万元，经测算需投入资金包括自筹资金银行融资销售收入，其中自有资金万元，银行借款万元，销售收入万元表项目资金来源表序号项目名称总额万元比例自由资金银行融资销售收入总投资项目综合评价结论项目建设手续正在办理之中莲塘广场项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策项目用地正在取得过程中。项目建设后续资金保证项目建设资金来源于自筹资金银行贷款和销售回款。项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，改善城市功能，增加财政税收，创作就业机会。项目经济效益般，有定风险，特别是商业部分能否成功影响全局。表项目主要经济技术指标序号项目指标占地面积总建筑面积项目总投资万元项目经营收入万元利润总额万元税后利润万元成本利润率税前成本净利润税后财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年贷款偿还期注上表为住宅销售率为和商业销售率为情况下经济效益指标。项目投资环境和市场研究市场宏观背景全国投资环境年及年上半年国民经济发展势头良好全年国内生产总值跃上万亿元新台阶，达到，亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中，第产业增加值，亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。年上半年中国完成国内生产总值亿元，按可比价格计划，与去年同期相比增长。上半年国内生产总值完成亿元，按可比价格计算，同比增长，虽比季度增速有所回落，但还是比去年同期加快个百分点，为近几年同期增长较快时期之。其中，第产业增加值亿元，增长第二产业亿元，增长第三产业亿元，长。综合交通运输体系，优先发展轨道交通行动十适度超前建设市政公用设施。四项措施措施科学制定土地供应计划措施二多渠道筹措建设资金措施三制定实施细则措施四对近期建设规划滚动调校和加强规划实施监督管理。随着深圳中心区开发建设地铁号线大学成西部跨海大桥高新产业带启动等工程启动，政府将进步加大投资力度，并预计年中心区六大工程将陆续投入使用，年地铁号线工程竣工使用年建设西部跨海大桥，这些重大举措将进步美化城市形象，改善投资环境，使深圳成为更具吸引力快速发展城市。年深圳市经济发展目标为大道中等发达国家水平，人均住宅平方米，人均绿地平方米，人口规模万。深圳房地产市场前瞻深圳市房地产市场现状年上半年，深圳市商品房销售面积达万平方米，其中住宅销售万平方米，均比去年同期增长以上。二手房市场成交面积更高达万平方米，同比增长。深圳规划与国土资源局网上上半年商品房销售统计数据表明，虽然经过洗礼，但深圳市房地产市廛供应量和有效需求依然保持增长态势，充分折射出深圳住宅市场高度成熟。表上半年全市商品房销售统计表类型套数面积均价元办公楼商铺，单身公寓，住宅仓库，其它合计住宅近七成成交户型为二三房上半年二级市场共销售商品房万平方米，成交金额亿元，再创历史新高，比去年同期增长以上，增幅较大。从各类型来看，办公楼销售面积为万平方米。比去年同期增长，均价，元平方米。商品面积为万平方米。比去年同期增长，均价万元平方米。住宅面积为万平方米。比去年同期增长，均价，元平方米。从住宅成交户型来看，上半年成交仍以二房三房为主，占以上，这也主要是由于中等户型住宅恰好满足了占主体地位社会阶层住房需求，而房及公寓小户型多为单身人士作为投资或过渡型用房，比例较小。四房以上复式别墅等大户型房子则多高收入阶层或香港人购买，比例也相应较少。这样分布格局