经济和社会发展需要，已经成为发展瓶颈，区域发展将面临全面改造升级。从这个意义上说，罗湖珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好市场环境氛围。与珠宝行业相同，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大市场前景。年底，深圳该行业有企业余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。而全世界工艺礼品年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。可见，深圳工艺礼品行业，仍然面临巨大机会，但同时，也存在定问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战分散状态，现有几个市场都不具规模。深圳已经成型和正在规划招商大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂宝安，却没有产品展示和销售集散场所。综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力研发设计和制造企业，以及便利交通条件大量消费人群，但宝安区却迄今没有个可与水贝珠宝集聚基地和笋岗艺展中心相媲美珠宝与工艺礼品集聚基地。这为项目建设和实施开辟了市场机会窗口。在对深圳消费市场进行深入市场调查后显示，宝安区域消费力并不像人们直以为那样，消费群体中个体收入低，导致消费水平不高。年宝安高达多亿，区域零售消费总额已经达到亿元，同比增长。这些数据都足以说明宝安已经具备了发展高档商业零售业态经济基础和消费基础。而且，项目所在西乡河西工业村周边，聚集了天骄世家御龙居丽景城鸿隆公寓尖岗山居住区等高尚居住群体，万平方米建筑面积高档社区有十多个，宝安中心区大型高尚住宅区也被纳入其辐射范围，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强消费能力，足以让项目发挥聚集人气作用。第三章项目建设指导思想和原则第节项目建设定位本项目定位是立足深圳西部，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力珠宝首饰与工艺礼品产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为宝安区全新文化休闲与旅游购物中心。上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下立足深圳西部与区域性影响力正如在本报告第三章中所分析，从目前深圳市和宝安区未来产业发展布局来看，深圳西部缺少高水平上档次珠宝首饰与工艺礼品类产业集聚基地，这和宝安区相关产业在深圳市乃至全国实际地位是不相称。因此，本项目建设首先是弥补了深圳西部块产业空白。其次，深圳东部以水贝和笋岗为代表，已经形成了在全国有较大影响相关产业集聚基地，例如，水贝珠宝市场已经占据了全国市场半壁江山，罗湖区与福田区工艺礼品市场，其每年交易额在全国也占有很大比重。相比之下，刚刚起步宝安如果上来将自己定位在国际或全国影响力集聚基地，方面并不现实，另方面，也没有必要。如果能够借助自身区位优势和对周边，尤其是对加工产业密集东莞形成区位带动和辐射，则完全可以弥补区域性空白，避免与罗湖和田区展开正面竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整经济链条，从产品开发设计，到制造加工，到展示交易，再经过市场检验和反馈后进行新开发和设计，构成个微缩产业生态圈。圈内上下游配套企业同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地整合效应，最大限度降低市场开拓成本和投入。文化内涵与文化休闲与旅游购物中心本项目并非单纯传统意义上工业园区或高新技术园区，也不是单纯批发市场。此类型项目不论是在宝安还是深圳，都不少见。从项目所在区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设应该是赋予深刻文化内涵项目。之所以如此，和项目选择产业主题有很大关系。珠宝首饰与工艺礼品本身就不是般商品，如果希望获得市场青睐，就必须具有丰富文化底蕴同时，此类产业不仅是简单加工制造，创意与设计在产品价值中所占比重是很高。由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在区位是宝安区西乡街道核心地区，区内人群消费水平和整体素质较高，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲娱乐购物为外在吸引珠宝首饰和工艺礼品产业集聚基地。两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为宝安中心商贸组团圈内中心，进步形成对周边地区带动和辐射。第二节项目建设优势综合考虑本项目所处宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势区域优势从深圳市整体区位来讲，项目选择地点弥补了产业布局中个空白，因此，不仅平衡了该产业东强西弱格局，也为项目发展预留了广阔空间。而从宝安区经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展强大引擎，成为经济文化中心西移催化剂。同时，由于宝安区毗邻东莞，珠三角地区珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重地位，这为巩固宝安区在珠三角经济发展中所处引领和带动地位将会起到积极作用，反过来，也为项目未来运作成功，奠定了基础。交通优势项目所处宝安区西乡街道河西工业村，紧邻国道广深公路，与广深高速公路宝安出口仅有不足分钟车程，跨过西乡立交，到达宝安大道与宝安新中心区车程也不足分钟。如此便利交通条件，使得项目吸引消费群体带动周边经济发展以及便捷物流服务成为可能。规模优势项目总占地面积为，平方米，总建筑面积约，平方米，在深圳市来说虽然不是规模最大同类型集散基地，但作为个区域性商贸与产业集聚基地，尤其是以珠宝首饰和工艺礼品为主文化产业基地，已经具备相当规模，足够对周边产生较大影响。定位优势项目定位并没有味地追求大新奇，而是结合实际情况，突出区域性领先和产商结合特点，并最终落脚在文化休闲与娱乐购物中心上，这使得项目未来聚集人气能力大大提升，而且也符合项目所在区域周边地区现实发展情况，从而借助已经发展起来成熟社区环境促进项目自身成功运作。功能优势项目提供是产业链条中全方位服务，从开发设计到生产加工，从交易展示到休闲娱乐，因此，不同需要客户都可以在本项目中找到适合自己服务内容，并且特别为中小企业需要设计了面积适合开发设计工作室和集中多功能展示与方案演播室，既满足其成本控制需要，又不失其体面。类似功能考虑料。未经允许，请勿外传,第章总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积，平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月开工，至年底竣工。其中，项目分四期建设期拟定开发期为年月至年月为第期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。二期拟定开发期为年月至年月为第二期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。三期拟定开发期为年月至年月为第三期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。四期拟定开发期为年月至年月为第四期，总占地面积约平方米，总建筑面积约平方米，总投资约万元。第二节项目建设单位深圳市实业有限公司成立于贰零零肆年，注册资金万元，为民营全资公司。公司主营业务是兴办实业房地产开发房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，建材五金制品销售，国内商业物资供销业。第二章项目建设背景第节项目建设宏观背景深圳作为经济特区，已经在我国改革开放道路上走过了个年头。在新形势下，深圳面临着转型和可持续性发展重大转折抉择。随着粗放型重污染简单制造和加工产业逐步移出深圳，现代服务业已经越来越呈现出巨大活力和发展前景。根据深圳市十五发展规划，深圳将建设三圈，即深港半小时生活圈珠三角小时商业圈和泛珠三角日到达圈。所有这些都为深圳带来了难得历史发展机遇。在深圳市政府确立高新科技物流金融和文化四大支柱产业中，属于现代服务业就占了三项。建设自主创新型城市，大力发展循环经济，建设先锋城市，打造品牌之都设计之都钢琴之都等，并将文化立市作为城市发展基本战略方针。系列发展规划伴随着各项扶持政策出台，为深圳顺利地完成转型和发展奠定了基础，创造了良好宏观氛围。在政府强有力政策支持和明确导向下，集聚基地建设成为深圳发展现代服务业，由深圳制造向深圳创造转变过程中重头。所谓集聚基地，就是将同产业及相关产业链条中上下游单位尽可能地聚在起，将以往分散竞争态势转变为聚集竞合，从而避免不必要资源浪费，提升效率，节约成本，企业也从集聚带来整体形象提升中扩大了影响，因为集聚基地吸引关注和客户远比企业单打独斗来得更多更有效。目前，位于罗湖水贝珠宝首饰集散基地动漫创意基地古玩文化城以及位于福田世纪工艺品文化广场和田面创意产业园等项目，都是在这样前提下建成，其中很多项目已经实现了很好社会和经济效益，有些即便还没有全面启动，但巨大社会影响已经形成。伴随着这些集聚基地建成和运行，人们看到不仅是个产业发展，而且以集聚基地为依托而逐步带动起来商业氛围更使人惊喜。以往工业园区单纯生产和开发模式，现在已经逐步被开发生产批发销售和娱乐休闲相结合产业集聚基地所取代。现代服务业融入已经产生了效果。相比之下，作为深圳市最大行政区，而且处在经济龙头地位宝安区，由于历史上直作为个工业大区，在建设现代服务业方面还有很长路要走。根据宝安区十五发展规划，宝安区从自身条件来看，将受到四大因素制约是粗放型经济增长模式难以为继，经济增田区展开正面竞争，从而在市场机会窗口中快速成长。产业与商贸集聚基地产业离不开商业平台促动作用，而平台价值也取决于产业经济效应。因此，本项目在定位中，着眼于构建完整经济链条，从产品开发设计，到制造加工，到展示交易，