用万元华侨占地面积，平方米。以成本价补偿村民返迁房面积约，平方米。项目可行性研究三项目投资环境和市场研究深圳宏观经济形势综述深圳市经济保持持续快速增长深圳市年完成全社会固定资产投资，亿元，比年同期增长实现社会消费品零售总额，亿元，比年同期增长外贸进出口总额，亿美元，比年同期增长地方财政般预算收入亿元，按可比口径比年同期增长居民消费价格指数比年同期累计平均上升，涨幅有所减缓。总体看，深圳市宏观经济指标发展趋势良好，给房地产市场发展提供较好支撑背景。年深圳市主要经济指标走势数据来源深圳市统计局深圳市经济指标数据列表年指标数值增长率与年同比国民生产总值亿元全社会固定资产投资额，亿元房地产开发投资额亿元房地产开发投资额固定资产投资额进出口贸易总额亿美元，居民价格消费指数人均可支配收入元，数据来源深圳市统计局房地产宏观市场分析年回顾总结年，宏观调控依然是中国房地产市场主题。深圳，作为调控重点线城市备受关注。当市场在政策影响下走入了成交低迷期，观望气氛浓厚之时，国家统计局城市监测报告却显示深圳房价上涨仍在继续，并且涨幅位居全国前列。然而在数字表象背后，深圳楼市些内在变化或许更值得我们去关注政全社会固定资产投资额上升上升渠道价格推广房地产开发投资额上升项目可行性研究策调控下房价持续攀升，成交供给量双双减少，关外市场进步扩大，二手与新房交易比重突破，户型控制写入深圳未来城市规划，工业用地出让首次执行招拍挂纵观年深圳房地产市场，可以用，供销减少关外规范化六个关键词来概括。关键词商品住宅均价至月同去年相比上涨年宏观调控主要目是为了抑制不断增长房价。但是从同比增长上来看，根据国土局最新全年统计数据，深圳商品住宅均价为元平方米，和去年全年相比已经上涨。涨幅达到年来最高，在国家发改委公布城市房价指数报告中，深圳多次位居房价涨幅前列。图历年商品住宅均价及增长率年年年年年单位元平方米商品住宅均价增长比例数据来源深圳市国土资源和房屋管理局从月度环比上看，深圳市商品住宅均价存在着定跌幅，宏观调控在抑制年内房价增长幅度上起到了定效果。但是对于年度同比高速增长却现得十分乏力。图年与年月商品住宅均价单位元平方米年年年环比增长率数据来源深圳市国土资源和房屋管理局项目可行性研究年内新增住宅中包含有较多高端住宅物业，万科城半岛城邦曦城星河丹堤，观澜湖高尔夫别墅等系列高端住宅项目分布在全市各个各区域，它们大量推盘在定程度上拉高了新增住宅物业供应均价。除其去本地市场因素，各种全国性地方性，指向不同层面政策在年内不断出台，试图从多方面稳定供应结构，打压房价，但在这种情况下，深圳房价依然在年内不断上涨。图年主要宏观政策与商品住宅均价走势数据来源数据平台关键词二供销减少成交面积数年来首次下滑截至年全市商品房住宅共成交套，同比去年下降，销售面积万平方米，同比去年下降。同时年批准预售商品住宅为万平方米，较去年同期相比下降了。供给再次减少给深圳楼市供应不足雪上加霜，宏观调控也给市场带来了数月观望期，造成阶段性成交低迷进步影响了商品房销售量，因此在深圳商品房成交量连续几年攀升后，今年首次出现了成交量负增长。图历年商品房住宅成交与供给面积项目可行性研究年年年年单位万平方米销售面积供给面积数据来源深圳市国土资源和房屋管理局月开始新国八条等调控措施对深圳楼市成交量产生了明显影响。进入月后，成交量出现明显下跌，而后央行加息提高房贷利率二手房强征个税等系列政策相继出台，市场风险明显加大使部分投资者开始退出，市场投机现象得到定缓解，自住型消费者也在楼市走势前景不明情况下止步，楼市进入个成交低迷期，月份里观望成了市场主调。进入月后，市场大环境开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖迹象，伴随着姗姗来迟金九银十，被压抑消费和投资性需求全面放开，市场成交开始复苏，于第四季度保持了较好成交状态。图年商品房每日成交面积图单位平方米数据来源数据平台关键词三二手房与新房交易比突破年二手房与新房成交比例举突破关口，在月份国土局报告中达到了。截至月，深圳二手住宅交易面积为万平方米，与去年全年二手住宅成交相比已经增长了。关内新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速主要原因，而关外不断涌现高质量新盘对投资者吸引也增加了三级市场热度。随着深圳住宅结构变化深入，三级市项目可行性研究场交易量将会进步增大。图历年二手房与新房成交比例住宅年年年年年月数据来源深圳市国土资源和房屋管理局受全额营业税和二手房个税征收影响，至月深圳三级市场跌入了成交冰点，税款谁来承担短线投资还能有多少回报，市场预期不明朗这系列问题摆在了人们面前，使当时些二手房交易地铺甚至在个月内无法成交单。在经历了段时期振荡后，市场清理出了批短期投机者，同时自住型消费者也渡过心理调整期，伴随着新市场应对办法产生，被压抑购买欲望得以释放，三级市场成交逐渐复苏，其月成交十分活跃，挂牌与成交价格也有明显提升。图年二手房价格指数月数据来源中国指数研究院在二手房价格指数走势中可以看到，整体市场价格只在第二季度受政策影响轻微下调，随后继续上涨，在新房价格走势不断刺激着三级市场心理预期同时，对投资深圳楼市高回报诱惑使得更多八财务与敏感性分析赢利能力分析项目不确定性分析九社会效益和影响分析十可行性研究结论与建议拟建方案结论性意见项目主要问题解决办法和建议项目风险及防范建议十附表附表项目工程计划横道图附表项目开发成本估算表附表项目投资计划估算表附表项目销售收入与经营税金及附加估算表附表资金来源与运用表附表损益及利润分配表附表现金流量表全部投资附表敏感性分析表项目可行性研究项目总论项目背景项目名称深圳市龙岗区街道办村旧城改造项目开发公司根据委托方提供相关资料，深圳市房地产开发建设有限公司初步确定参与龙岗区街道办村旧城改造项目。表开发公司情况简介表企业名称住所法定代表人注册资本企业类型经营范围注册号营业期限成立日期注资料来源于深圳市工商行政管理局企业法人营业执照。承担可行性研究工作单位受托单位深圳市土地房地产评估有限公司单位地址资质证书资质等级法人代表联系电话研究工作依据关于规范深圳市房地产项目计划立项可行性研究报告编制通知深圳市发展计划局深计号房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数发改投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号项目可行性研究深圳建设工程价格信息深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法深圳市人民政府令第号深圳市人民政府关于推进宝安龙岗两区城中村旧村改造工作若干意见深府„‟号深圳市城中村旧村改造暂行规定企业提供相关资料项目初步建设规模和内容根据委托方深圳市房地产开发建设有限公司提供街道办村旧改预案公示等其它资料，本项目初步规划设计指标为名称规划指标总用地面积，总建筑面积，计容积率面积，商业，住宅，其中返迁房，容积率地下建筑面积，停车位个其中个为地下车位总户数户项目可行性研究可行性研究结论市场预测由于地处关外，交通不便，因此房地市场发展缓慢。年有翠峰丽景九号院馆期以及威凤山庄个项目入市销售，连续两年没有新项目，年之前项目数量亦非常少，年仅有个项目面市，大部分项目规模较小，缺乏园林规划，户型简单无特色创新，物业管理专业性弱长期以来房地产市场房地产市场多年以来直处于自给自足状态，高品质大型楼盘较少，匮乏有创新户型，急需出现些在规模环境物业管理等各方面表现不错高素质楼盘，以满足当地居民需求近年来随着工业物流业及相关产业发展，物流园日益增强聚集效应使园区生意人及管理人员数量持续增加，经济水平不断提高大大增强了当地人购买能力，可预测房产市场需求日益膨胀此外，考虑到关内土地供应日趋减少，新增土地主要集中在关外，深圳人关外臵业意识不断加强，未来楼盘素质提升以及交通设施日益完善去本地市场因素，各种全国性地方性，指向不同层面政策在年内不断出台，试图从多方面稳定供应结构，打压房价，但在这种情况下，深圳房价依然在年内不断上涨。图年主要宏观政策与商品住宅均价走势数据来源数据平台关键词二供销减少成交面积数年来首次下滑截至年全市商品房住宅共成交套，同比去年下降，销售面积万平方米，同比去年下降。同时年批准预售商品住宅为万平方米，较去年同期相比下降了。供给再次减少给深圳楼市供应不足雪上加霜，宏观调控也给市场带来了数月观望期，造成阶段性成交低迷进步影响了商品房销售量，因此在深圳商品房成交量连续几年攀升后，今年首次出现了成交量负增长。图历年商品房住宅成交与供给面积项目可行性研究年年年年单位万平方米销售面积供给面积数据来源深圳市国土资源和房屋管理局月开始新国八条等调控措施对深圳楼市成交量产生了明显影响。进入月后，成交量出现明显下跌，而后央行加息提高房贷利率二手房强征个税等系列政策相继出台，市场风险明显加大使部分投资者开始退出，市场投机现象得到定缓解，自住型消费者也在楼市走势前景不明情况下止步，楼市进入个成交低迷期，月份里观望成了市场主调。进入月后，市场大环境开始相对稳定，罗湖和盐田两区首先开始出现成交回暖迹象，伴随着姗姗来迟金九银十，被压抑消费和投资性需求全面放开，市场成交开始复苏，于第四季度保持了较好成交状态。图年商品房每日成交面积图单位平方米数据来源数据平台关键词三二手房与新房交易比突破年二手房与新房成交比例举突破关口，在月份国土局报告中达到了。截至月，深圳二手住宅交易面积为万平方米，与去年全年二手住宅成交相比已经增长了。关内新增房源供应减少和价格不断上涨是二手房交易增长迅速主要原因，而关外不断涌现高质量新盘对投资者吸引也增加了三级市场热度。随着深圳住宅结构变化深入，三级市项目可行性研究场交易量将会进步增大。图历年