拆除或保 留。 空中线路地下管线人防构筑物等情况有无变电站，换热站等 项目用地内地下管线较多，有村民集体自用管线，有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的临时建筑为自用的休闲用房，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口水井,可根据规划予以保留,可为项目提供部 分水源。 地质情况 场地原为村民旧居，规划用地已有年历史，无不良工程地质条件。 三项目周边的社区配套 周边米范围内的社区配套 配套设施分类名称 教育设施神木第二八中学，神木县第四小学等 医疗卫生设施大兴医院麟州医院等 商业设施大悦百货商场 金融设施神木农村商业银行中国银行工商银行农业银行等 市场水龙市场交通设施东兴街麟州路黄庄路水龙路气象路等 文化设施神木县图书馆博物馆等 体育设施老年活动中心大悦运动城 总的来说，规划小区周边原为旧住宅区，基本社区配套比较多，足以为项目提供服务，该项 到外环线区段，两 边绿化带宽米。项目用地北侧为规划米道路，通过谭江道将该项目与人民小区居 住区联结在起。 市政管线配套情况 总体上讲，该区域原为旧城区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下 给水在东兴街有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。 排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入窟眼河。 电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就 分别由东电塔千伏和锦界工业园区千伏电站提供，容量为，现有容量不 足以满足项目需要,还需通过上述电站提供增容。 通讯该项目为神木电信局的服务范围，解放南路现状有孔电信电缆。 燃气气源为天然气，在东兴街有的中压天然气管道，为项目气源源头。 供热为供热空白区，按照规划由陈塘庄热电厂提供集中供热,近期在集中供热不到位 时由政府供热部门提供临时锅炉房供热。 六土地价格 补偿费用 与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算，市政代征地与可建设用地价格相同。可建 设用地中,住宅用地与配套公建用地补偿价格相同,即总占地面积为亩，土地补偿 费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为 准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。 土地出让金 出让面积界定理论上按住宅用地面积出让,即万出让面积,实际成本测算时按 总规划用地面积出让,即万出让面积含非营业性公建用地面积。两者相差 万。 出让金总额污染企业外迁项目可享受按土地评估值收取出让金，本项目成本测算时 按总规划用地面积计算约为万元，如果按净住宅用地面积出让,约为万元,可 节省万元。 周边地价的比较 与梅江地价的比较 梅江拍卖价为元平方米楼面地价，该地价中为含市政配套的熟地价，容积率 在左右，推算其可用地地价为万元亩。玻璃厂项目可用地地价含大配套出 让金契税等费用为万元亩。两者同比黄庄高出万元亩，同时，梅江为安 居项目，地价中不含出让金契税等费用，且为招标拍卖项目，地价支付时间急促。 与项目用地北侧顺驰地块比较 据初步调查顺驰地块的毛地每亩补偿价格为万元，折到住宅用地为万元亩，玻 璃厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属 土地的他项权益没有 土地的用途用地 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为商住用地 规划批文市规划院编制的控制性详细规划 已取得的政府文件目前尚未办理项目的任何手续。 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 陕西昌晟房地产开发有限公司与天黄庄村签定土地开发补偿协议。 去市工业调整办公室办理工业用地调整为居住用地的批文。 去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理 国有土地使用证。 取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合 同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。 取得土地使用权的风险及控制 土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是 风险所在。 风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相 结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。 政策性风险评估 项目周边的居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由 政府组织实施的项目，该项目上马定会对黄庄居住区造成很大的压力，政府出于地 方保护的原因，会控制该区域的商品房上市量，这样该项目会被推迟立项，不能马上 开发，由于政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据昌晟 公司与当地政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。 政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房 开发，土地出让金可按土地评估值的收取，但该项目能否顺利按执行，是 个待定因素。我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同 中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则，我方可从其土地款扣除出 让金超出的部分费用。 二项目合作方式及风险评估 合作方介绍 土地方为神木县黄庄村，为神木黄庄村集体土地。 合作方式 目录 第章项目决策背景 内部因素 外部因素 第二章项目概述 项目区位及用地 项目宗地现状 项目周边的社区配套 项目周边环境 项目市政配套分析 土地价格 第三章项目法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权法律手续分析 项目合作方式及风险评估 总体评价 第四章市场研究 区域市场成长状况 区域市场供应产品特征 整体市场对本案影响因素 目标客户产品及价格定位 第五章规划设计要点 初步规划设计思路 规划设计的可行性分析 第六章项目开发计划 开发机遇 开发周期安排 销售周期安排 第七章投资收益分析 成本预测 税务分析 经济效益分析 项目资金预测 第八章可行性结论 项目优势 项目劣势 结论及建议 第章项目决策背景 内部因素 陕西昌晟房地产开发有限公司 公司自年进成立以来，先后开发了世家新城金陕世家锦东苑小区等项目，其中 世家新城位于城市被部的新村，总面积约万平方米，金陕世家位于城市西部的西沙新 区，面积约万平方米锦东苑小区位于南郊皮毛厂面积约万平方米。由此可看 出，昌晟的主要项目集中在神木县境内。反观神木的总体规划和城市发展方向，城市以黄庄 为中向四周辐射发展。城市工业向城外发展，重点开发建设旧城区和新村华山等新区，目 前沿黄庄路两侧，新建的住宅和商业区已将北部区和南部区紧紧的联在起。由此看出，昌 晟的物业分布与神木的总体规划和城市发展方向不尽相符。 昌晟自年成立以来，发展迅速，市场迅速扩大，在操作理念和手法上，均胜人筹， 被公认为神木的地产新秀，在神木人的心目中已树立起品牌的形象。昌晟产品应属于整个榆 林市，而不是个区域。所以昌晟有能力，也应该去开发神木的其他市场，让昌晟物业深入 神木的每个角落。结合神木的总体规划和城市发展方向，我们应在神木的老城区新区南 区投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有华山小区项目，锦东苑住宅项目黄 庄地区商业住宅项目都是比较成熟的项目，该项目正好填补了昌晟在城市中部无项目的空 白。 陕西昌晟公司经营现状 目前昌晟公司在手有两个项目，锦东苑小区项目，其中世家新城项目为在建销售的项目， 华山小区项目目前处于前期工作阶段。世家新城项目自年开盘以来热销神木县，成为昌 晟公司的主要利润支柱，但到年后世家新城项目基本开发完毕，主要为资金回笼，锦 东苑项目规模大，是公司长远发展项目，由于区位和产品原因，也不是短期热销房产，不 宜作为公司近两年的利润支柱，是个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据公司经 营计划要求，昌晟公司必须再上新项目，要达到每年有个在开发项目，保证昌晟公司经 营利润指标在神木市场的影响力。在目前市场的大好形势下，昌晟公司应充分利用神木现有 的社会环境和市场影响力，抓住机遇，多上新项目，扩大市场占有率，让昌晟品牌深入到每 个神木人心中。 黄庄小区项目区位好，规模适当，发展前景乐观，可以作为重点发展的项目。同时公司 拟在该地块建设其他配套项目，消除污染源，彻底改善周边居民的生活环境质量，为神木城市建设做出贡献。 昌晟公司现状项目及在谈项目分布 二外部因素 该项目具有良好的外部环境，其坐落位置处于神木县区的中部,该项目所在区域有如下特点 和优势 根据神木县总体规划，黄庄地区大部分用地规划为商业居住及行政办公用地。 神木县主导风向为西北风，且工业项目都已搬迁出城外，空气新鲜，自然条件优越， 被公认为居住的上佳区域。 经济发展状况来看，该项目所在的黄庄区是神木县经济最发达最富裕的城区之， 该区的房地产起点直很高，集中了全县大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高 于除和北部地区以外的其他各地。 规划在黄庄地区路两侧建设新商业中心。 黄庄路可方便直达县城商业中心，这里有大悦百货百姓家园恒生国际等高端精品 的商业设施。 项目距离规划的华山小区不足公里，西面是神木中心市区规划路网中的麟州路和滨 河路，是神木县规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，东面是东兴街和东山路 对该项目的业主出行将会带来很大的方便。 项目左侧侧为人民小区居住区，是由市政府统组织建设的大型安居居住区，将建 设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住 宅市场档次和品位急剧上升。 所有以上各种