市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。世纪八九十年代出生婴儿潮在本世纪初已经逐渐开始步入工作组建家庭生儿育女，这无疑将释放大量房地产市场需求。与此同时本世纪初新生儿出生总量仍然处于高位。因此可以判断在未来三十年内，我国因人口因素而产生房地产需求仍然强劲。同时，随着近年来人们思想观念发展，我国家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小家庭数量增多趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统多人口大家庭家庭结构得以改变计划生育政策沿用，使得三口之家老人独居家庭结构越来越普遍。因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势同时，套型结构趋于小型化。城市化进程需要目前，中国正处在城市化进程高速发展时期。根据相关数据显示，年我国城市化率为，年均增幅约为。按十五规划要求，年我国城市化率将达到，预计年会达到。城市化快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国亿人口总量和年均城市化率增速计算，保守估计每年将有超过万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛又重要因素。人口迁移和流动不仅使房地产需求总量增加，而且还在很大程度上改变了需求结构。例如，农民工青睐那些户型小价格低民工公寓刚步入社会大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房白领阶层则更关注居住舒适交通方便中高档社区。收入增长需要随着经济快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长趋势。国家统计局数据显示，年全年农村和城镇居民人均可支配收入分别为元和元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长和年全年农村和城镇居民人均可支配收入分别为元和元，分别实际上涨和。根据马斯洛需求层次理论，人们收入水平不断提高，使其对住房要求也随之发生变化。居者有其屋已不再能满足人们心理需要，而是对住房质量大小结构交通环境舒适程度建筑风格等方面提出了更高层次需求。因此，由收入因素带动改善性需求也是我国房地产需求高位运行重要原因。城市拆迁改造需要随着工业化和城镇化快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁力度不断加大。据相关数据显示，全国每年拆迁计划约为亿平方米，实际拆迁面积约为亿平方米。按照国家关于拆迁安置拆建还原则，城市拆迁改造带来被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视原因之。投资投机需要随着我国经济快速发展和房价持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。首先来看国内资金投资因素由于社会保障体系滞后，国内居民对医疗教育养老等保障缺乏信心，对未来生活不确定性深感担忧而储蓄利率低股票等理财产品投资风险大通货膨胀压力大物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售房地产投资作为种重要资产保值增值手段。全面建设小康社会需要党十七大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治经济生态环境卫生社会保障人民生活等诸多方面，人居环境改善因此成为全面建设小康构建社会主义和谐社会项重要内容。符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录年本中第二十六条城市基础设施及房地产中第二项国家住宅示范工程建设产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出平均每年需要建设住宅亿以上改造现有使用功能不全住房和简陋住房，使住房成套率达到以上提高住房建设质量，住宅建筑工程次合格率达到以上，优良品率达到以上。因此，进步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划要求，而且符合住宅工程发展方向。符合辽宁省省有关政策要求辽宁省年远景目标纲要中指出把居民住宅作为房地产开发重点，高档平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发使用流通增值良好循环。项目建设符合辽宁省住宅规划政策。符合盖州市区城市发展规划满足市民生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设出发点和房地产业发展最终落脚点。近年来盖州市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新经济增长点和全市人民关注焦点，市委市政府采取系列有利措施，进步完善配套设施，加强城市综合治理，不断优化城市环境，城市魅力度大大提高。同时盖州市发展较快也为房地产投资带来发展机遇。盖州市近几年房地产开发开始进入高速增长期，新楼盘建设开始向中高端发展。本项目定位提出建设生态型运动健康社区理念，以人为本，充分考虑现代人生活方式，规划中提出结合小区主路设置生态运动环廊，环廊中设置林荫慢跑路，将小型器械健身场地及较大规模院落绿地及各种球类活动场地连接在起，在小区中形成连续完整健身路径。另外利用小区内中央步行轴线及分散小广场，建设青年健身广场儿童游戏场地老年健身乐园灯光篮球场等健身场地。项目建设以后，对提高盖州市城市建设品味，改善居民居住条件，推动盖州市房地产市场健康发展具有重要作用。第三章项目法人企业简况企业名称营口地产有限责任公司详细地址批准从事房地产开发经营业务时间月经营范围房地产开发经营设计施工注册资金伍仟万元营业执照注册号公司类型有限责任公司资质等级级证书编号法定代表人职务董事长职称高级经济师联系电话备注二企业基本三营口万瑞丰地产开发公司历年开发项目简介第四章市场分析与建设规模第节需地产开发项目建设地点盖州市老城区北部，盖州路南，辰州北以东。承建单位营口万瑞丰地产开发公司第二节报告编制单位单位名称营口惠信工程咨询有限公司工程咨询资格等级乙级资格证书编号工咨甲发证机关中华人名共和国发展和改革委员会第三节编制工作依据国家相关法律法规国家相关规定和规范营口万瑞丰地产开发公司提供基础资料盖州市城市总体规划盖州市老城区北部地段规划设计第四节报告主要内容本报告主要包括以下内容项目建设单位情况市场分析和需求预测项目规划方案和工程建设方案建设用地与建设条件资源利用和能源耗用分析开发进度安排环境影响分析项目投资估算和资金筹集方案财务评价结论第五节简要结论盖州市西路小镇房地产开发项目规划用地位于盖州市老城区北部，辰州北路东侧，规划用地面积。规划用地北侧紧邻盖州城区主要道路盖州路，西侧临近辰州北路，东侧南侧为棚户区。规划地块交通区域位置优越，周边紧邻盖州路辰州北路等城市主干道。规划区南侧规划路作为城市次干道，既能为小区提供丰富城市界面，又能使小区与外界交通联系快捷方便。盖州市西路小镇房地产开发项目规划将是个布局合理设施完善使用方便具有现代化气息生态式居住小区。本小区占地，购置土地费用万元，计划总投资万元，规划建设高层住宅栋，多层住宅栋，临街为层商业门市。规划建筑面积共计，其中高层，多层，车库，商业。经分析论证认为，该项目符合盖州市城市发展规划，项目选址可行地块区位优势明显土地手续齐备，周边公用配套条件较好工程规划符合城市居住区规划设计规范，建筑以及户型设计方案优秀各项费用取费全面合理，符合当地工程造价般水平，住房价格合理比价优势明显项目建成后，可解决和改善城市居民住房需求，加快推进城市化进程，都将起到积极地推动作用。通过以上分析，项目切实可行。项目主要经济技术指标见下表。项目主要经济技术指标表序号名称单位数据规划用地面积平方米规划总户数户规划总人口人总建筑面积其中住宅面积商业面积建筑密度容积率绿地率项目投资万元销售收入万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率第二章项目提出背景和必要性第节项目提出背景房地产新政有利于房产稳定发展从年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业经济政策，房地产业在经历了年低谷后，终于迎来了黄金发展时期。目前我国城镇居民人均居住面积平方米，与建设小康社会要求人均居住面积平方米相比，其差距是十分明显，所以房地产业有着广阔发展空间。据世界银行统计资料显示，人均达到美元时，住宅产业将进入高速增长阶段。年我国人均为美元，年达到了美元，年达到美元，住宅开发占房地产开发总量以上。因此，未来几年，随着进步增长，以住宅为主房地产业将进入个快速发展阶段。目前居民消费结构升级是面由于社会保障体系滞后，国内居民对医疗教育养老等保障缺乏信心，对未来生活不确定性深感担忧而储蓄利率低股票等理财产品投资风险大通货膨胀压力大物价上涨过快等因素，使得很多居民将可居可租可售房地产投资作为种重要资产保值增值手段。全面建设小康社会需要党十七大将全面建设小康社会作为新世纪前二十年奋斗目标，标志着我国经济和社会发展进入新阶段。全面建设小康社会，不再是单纯提高经济水平，涉及政治经济生态环境卫生社会保障人民生活等诸多方面，人居环境改善因此成为全面建设小康构建社会主义和谐社会项重要内容。符合国家行业规划要求本项目属房地产开发建设，符合国务院产业结构调整指导目录年本中第二十六条城市基础设施及房地产中第二项国家住宅示范工程建设产业发展要求。建设部房地产业发展规划提出平均每年需要建设住宅亿以上改造现有使用功能不全住房和简陋住房，使住房成套率达到以上提高住房建设质量，住宅建筑工程次合格率达到以上，优良品率达到以上。因此，进步开发商品住宅房不仅符合国家产业政策和发展规划要求，而且符合住宅工程发展方向。符合辽宁省省有关政策要求辽宁省年远景目标纲要中指出把居民住宅作为房地产开发重点，高档平价住宅相结合，加快住宅商品化步伐，形成房地产开发使用流通增值良好循环。项目建设符合辽宁省住宅规划政策。符合盖州市区城市发展规划满足市民生存需要，发展需要和享受需要，是城市建设出发点和房地产业发展最终落脚点。近年来盖州市房地产发展与城市建设相得益彰，相互促进。房地产逐步成为新经济增长点和全市人民关注焦点，市委市政府采取系列有利措施，进步完善配套设施