方米左右。 但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的加强，拆迁的 难度正日益提高。在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规 模正在缩小，旧城改造的拆迁速，促进经济发展都具有积极意义。建议上级部门予以重视和 支持。 项目背景与必要性 项目背景 房地产市场现状及发展趋势 关于需求 现代宏观经济的研究应该是以需求为核心的。那么，究竟什 么是需求呢 经济学上的需求，是指在种价格下消费者愿意而且能够购 买的量。它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不 可能形成有效需求。需求的决定要素主要有四个收入价格嗜好 与预期。其中消费者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及 其对未来包括自己的收入和商品的价格的预期决定购买欲 望。理解了这点，我们再来看房地产市场的需求现状。为了表述方 便，我们把需求按以下进行分类 新人即市区含萧山和余杭，下同非农业户籍人口的自然增长和人口净流入城市化在杭就读或就业的大学生等 引起的机械增长，同时还有新增的暂住人口。 这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体总需求量大约 万平方米年。但是，由于收入较低很多外来新增人口几乎是在杭 白手起家的，在目前平均房价收入比高达∶已稳居全 国第的情况下，大多数人无力购房。因此，这群体有较强的购 买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。 二老人指原来的市区非农业户籍人口。在谈这部分 人的住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了 或者全前面所述，形成这种结果的核心原因是政策性需 求的集中释放。随着政策效应的逐渐减弱，这种独无二的速度是不 可能持久的。 二在市场调整阶段，尤其要重视房地产的区域性特征。 正由于房地产体制改革是全国性的，当前房地产供需状况的改变 也是全国性的。但也必须充分认识到房地产行业的地域性，也就是说， 房改政策实施越早房价收入比越高需求透支越多的地区如 西安沈阳北京南京大连上海青岛长春贵阳等其投 资风险也越大而些发展相对较慢的地区如南宁哈尔滨海口 目录 总论 合资各方概况 合资公司概况 编制依据 主要技术经济指标 主要结论与建议 项目背景与必要性 项目背景 项目开发的必要性 市场预测与营销设想 写字楼市场分析 宾馆饭店业市场分析 商场市场分析 营销设想 自然条件 项目地址 自然条件 建筑设计方案 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,项目范围与开发规模 项目方案设计 环保消防和安全 环境保护 消防 安全防范 建设进度初步设想 项目实施进度 项目建设与运行管理 投资估算和资金筹措 估算说明 投资估算和使用说明 资金筹措 财务评价 销售收入的估算 总成本费用的估算 销售税金利润及分配 财务盈利能力分析 不确定性分析 附表附件 总论 合资各方概况 中方全国房地产市场近几年的超常规发展呢很多人都会说是城 市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。但还有 个现象应该引起足够的注意房地产市场从以来的高速增长， 在时间上是与住房体制改革的步伐正好致的。这种政策变动导致的 需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长的最重 要原因。 短短六年间，的人均住房建筑面积已经从平方米增加到 平方米左右。住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提 高到现在的左右。可以说，目前老人的基本居住需要已经 得到初步满足，接近的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达 国家。因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需 求的集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们 的需求更多的是希望借购买不动产实现保值增值的投资目的。因此，这部分人虽然有购买能力平均薪资较高而且既有的住房 可以提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。 三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建 设拆迁安置所形成的被动住房需求。 如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。参 照国际通行的房产折旧率，每年因拆迁形成的被动需求为万平 方米左右。 但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的