房及环 境工程施工 完成前期策划 销售宣传资料准备 销售文件准备 审定价格策略 销售人员组织及培训 推广方案完成及审定 银行按揭准备 完成销售 六项目收益评估 地产市场年施工面积大约在万左右 销售手续宽松，商品房年可供应量大约在万 灵宝近年房地产市场商品房去化量大约在万 总体市场供需供过于求比较明显。 市场较为杂乱无序，今年月后销量有明显下降。 年灵宝主要在售项目价格梯度 年灵宝主要在售项目价格梯度 帝景瀚园金湖公馆清华园尚东金城滨海花园 单位元平方米 年月比月增长，显示市场的价格承受能力仍然有较大空间。 主力户型面积区间 三项目分析 优势分析 地段优越，堪称新城市核心地段 配套稀缺和完善，具有吸引力 通达性好，交通方便 城市拓展区，城市形象好于老城 现状较好，商业氛围浓，改造有基础 年灵宝市场主要在售项目户型面积区间统计 房小房中房大房小房中房大房房复式 主力面积区间房，房。二劣势分析 地块规模有限，规划受限 地块南面建筑将遮挡地块视野并影响日照分析 地块较少地上停车位用地面积，未来商业受影响大 周边商业档次较低 三机会分析 地块资源稀缺，商业氛围较好，有机会成为灵宝商业核心 北区的逐渐成熟，是项目核心位置更加突出 新华路尚未打通，打通后区位价值将更加显现 片区成熟快，周边项目的入伙将带来大量人气 规划尚未成型，存在调整机会 四威胁分析 后投资回报率 衡量本项目的销售利润各项静态指标如下 表项目利润分析表 利润分析表 序号项目金额万元 销售总额 开发总投资 税费 利润 所得税 净利润 税后投资回报率七项目风险评估 项目按现行规划进行，能很好的规避同类项目的竞争风险，项目 米范围内没有直接竞争项目，只要打造好品质，项目将成为片区独无二 的明星楼盘。 结论 从各项静态指标可以看出，本项目销售利润比较理想。 河南轩瑞房地产开发有限公司 二零壹零年八月二十八日 目录 项目概况 基本情况 二四至分析 三项目价值, 区位价值, 商务价值, 居住价值, 投资价值, 二市场调查及分析 灵宝房地产总体概况 历史发展 未来预测 二灵宝房地产数据指标 供需两旺 价格上涨快速 住房户型有小型化的趋势 三项目分析 优势分析 二劣势分析 三机会分析 四威胁分析 四项目发展战略 地块综合评价 二发展战略 本项目的总体战略 市场定位 卖点挖掘, 卖点挖掘提炼, 客户定位 五项目开发流程 六项目收益评估 销售收入 二投宏观调控可能会更加严厉 灵宝潜在供应量较大，将稀释住房需求 灵宝新建项目商业面积过剩，将存在招商资源的争夺 旧城项目的改造速度加快，将争夺区域热点地位 四项目发展战略 地块综合评价 该地块具有得天独厚的地理优势，拥有不可再生的区位资源，周边教 育医疗资源丰富，未来的发展前景非常看好。同时引入公寓式办公的概 念，赋予项目多功能的超强特性，能随意适应市场需求。 二发展战略 本项目的总体战略 短平快 短合理安排工期，严格控制进度，在最短的时间内完成项目 开发 平预期合理投资回报，不盲目追高房价，严格控制成本支出， 制定优势价格定位，力争比同区项目具价格优势 快精心设计全程策划，塑造产品鲜明特色，制定最佳营销 推广计划，举占领市场，以最快速度完成销售。 同时，通过项目的成功开发，开始建立公司知名度，完成向专业地产 开发商的过渡，为公司未来长远的发展树立品牌效应。 市场定位 本项目的市场定位为 灵宝最具投资潜力的城市综合体 轩瑞﹒国际城 繁华价值全家共享 客户定位 白领，高级