本项目发展不可或缺基础条件。通过对本次调研结果分析研究，江西旧货大市场有限责任公司认为赣州市经济较为活跃，工业潜力巨大，市民中蕴藏着定市场购买力，但其对商铺投资概念还有待成熟。经过近年来赣州房地产行业发展和开发区众多商业项目运作，赣州市专业市场已经具备较好气氛和发展基础。本项目发展，将成为年度赣州房地产市场热点项目，因本项目地域特点及主题行业特殊性，势必在赣州营造空前销售推广气氛，也将为赣州旧货行业规范发展提供就业岗位争创税收作出巨大贡献。受被访者心态所影响，本次调查在数据采集方面虽仍可能存在偏差，但仍将成为本项目在后期执行过程中重要数据型参考资料。三项目建设意义关于城市发展意义随着城市经济发展，赣州市开发区市场集群格局已经形成较为成熟规模及氛围，形成了赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等市场集群商业格局。各专业大市场定位不同，在形成自身与市场差异化基础上，均有自身强劲竞争优势。目前，开发区大型专业市场商圈正逐步走向成熟，本项目落成必将加快开发区市场集群发展进程，进步完善开发区整体规划，关于行业市场意义针对目前赣州市旧货交易现状存在四大问题是规模太小。在赣州市还没有个真正旧货市场，在市内十来家旧货行中，充其量只能称为旧货个体工商户，年营业额般都在万至万元，超百万还没有二是品种单。现旧货行经营品种仅限于家用电器家具和日用品。机电设备，旧机动车，通讯器材，旧书籍，旧玩具等尚未涉足三是加工翻新滞后。收购进来物品，只是稍加清理就原样销售，对加工改装翻新工作做得不够四是上门收购不规范。旧货行工作人员上门收购时，未佩带上岗证，使出售旧货居民心存疑虑。特别是些骑三轮车散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍区大声喊叫，使得居民对收购旧货人员产生厌恶感等等。本项目拟定站式旧货交易市场，将凭借准确定位先进规划高效营销统科学管理把赣州旧货大市场整合优化，拓展经营，向规范化规模化专业化方向发展，吸引众多经营者消费者，从而使赣州市旧货行业顺应发展趋势实现良性发展。关于社会综合效益意义随着旧货行业重要性日益突显，专业旧货市场不可或缺地成为城市利国利民亮点工程。本项目落成，方面将填补赣州市旧货行业这市场空白，为广大经营户提供了更为集中现代舒适经营环境，也将为赣州市人民提供与大中型城市保持同步旧货产品和服务，从而杜绝目前存在于赣州旧货缺乏管理，干扰市民现象，为赣州人民造福另方面也将进步美化城市形象，提升城市形象，真正成为赣州市新城发展行业整合房地产市场发展地标性物业。并为社会了提供了众多就业机会，并将为极大影响和带动周边专业市场发展，推动和促进开发区市场集群商圈效应形成，带动赣州市开发区发展。第二章项目投资环境及市场分析四赣州市情及行业发展分析赣州市情赣州市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸过渡地带，也是内地通向东南沿海重要通道之。赣州市是江西省最大行政区，本市辖区市县，总面积。万平方千米，其中市区建成区面积章贡区和赣州经济技术开发区。平方千米，耕地面积。万公顷，有林面积。万公顷，森林覆盖率为年总人口为。万人，比上年末增加。万人。其中农业人口。万人，占人口自然增长率全市生产总值。亿元，比上年增长其中，第产业增加值。亿元，增长。第二产业增加值。亿元，增长。第三产业增加值。亿元，增长第第二和第三产业增加值占生产总值比重分别为和赣州市开发区主要专业市场分析赣州市开发区共有个专业市场，基于项目市场性质，我们对赣州如下专业市场做了个全面市场调研，希望通过调研，把握市场，以供借鉴，调研表及结论如下经营类别市场名称地理位置面积租用状况已经营年限商铺形式经营状况售价配套规模店铺平均面积出租情况租金幅度汽车型材类汽车大市场客家大道中段亩市场馆万平米交易厅万平米期项目以上元年场馆商铺规模大，统经营，交通便捷市场较好检测评估修理办证等钢材大市场客家大道中段间店铺仓储间元年隔断市场成立较早，商业氛围浓厚，铺面不足停车场仓储建材大市场客家大道中段多亩多间元年隔断经过多年发展商业氛围浓厚，市场活跃银行停车场仓储商务楼家具装饰类赣州家具大市场客家大道中段万平米以上元年左右场馆商铺项目启动三年，租赁市场较好，但租金较为低下，沿街租金最低只元停车场仓储商务楼金丰装饰灯饰市场金丰东路以上元年商铺市场规模较小，商业氛围般。停车场农产品类水果批发市场金丰东路多亩间年商铺规模较大，已形成较好商业氛围，人流量大，辐射广停车场仓储银行餐饮商务楼赣州市主要批发市场经营管理现状及特点专业市场集群优势明显从开发区全部专业市场看来，很明显看出，该区域有着较为先进规划理念，将众多大型专业市场集结，形成各个市场互为补充互相呼应，共享资源共同发展良好局面功能分区较为合理现有专业市场功能分区较为明确合理，市场内各区域功能分布合理，格局规范，比如赣州家具大市场赣州市汽车大市场等市场规划有定前瞻性现有专业市场规划，多具有定前瞻性目光，市场内道路规划，店铺格局，仓储方面出现了有明确区隔，功能布局较为合理物业管理较为严谨现有专业市场物业管理相对较好，如建材市场管理，有专职保安及市场管理人员，反应及时，管理井然有序分析结论根据我们这次对赣州开发区专业市场资料收集，整理，通过从政策宏观面市场宏观面，以及专业市场特征现状未来走势层面分析，再将结果交叉后得出市场规划及配套将成为有力竞争武器经营行业应趋向大众消费品寻求龙头性专业市场中空白点寻求有发展但龙头批发市场中未能形成气候行业寻求场是原国内贸易部试点单位和中国旧货协会常务理事单位，也是全国十大十强旧货市场之，被省商品流通市场规划建设管理领导小组确认为全省家重点商品市场之。市场经营包括电办公设备通讯器材机电设备五金工具家具等大类上百个品种，年交易额亿多元。江西旧货大市场通过年成功运作，今天旧货大市场已经发展成为全省规模最大影响最广辐射最强专业旧货市场较好发挥了全省旧货中心和龙头地位作用。项目拟选地区位本项目初拟选地位置为赣州经济开发区文峰路原国道与赞贤西路交汇处东侧地块，预计用地约亩，该开发区是经省政府批准设立高新技术产业开发区，规划面积。平方公里。开发区位于赣州市中心城区西南部，国道和赣粤高速公路纵横贯穿区内，距赣州火车站黄金机场也只几公里路程，交通十分便利。园区以大开发为主战略，发挥独特地理和交通优势，把握沿海产业向内地转移资本流向由东向西扩散机遇，围绕培育特色产业集群，率先对接长珠闽，大力承接沿海转移产业，推进全区工业化进程。开发区现有众多专业市场，是赣州专业市场集群区域，主要专业市场有赣州汽车大市场钢材大市场建材大市场家俱大市场水果大市场物流大市场布艺市场装饰灯饰市场粮油大市场等。专业市场扎堆对未来该区域各类专业市场蓬勃发展，将起到互为补充互为促进重要作用，也是各个市场长远发展关键要素。本项目选地位置，其主要目也是关键要素就是要借助该区域集群市场资源，为本项目长足发展提供有力保证。项目总概况项目基本指标项目总投资约万元项目总体店面办公用房仓储及其他附属设施总计建筑面积约平方米投入使用时间年月可行性研究报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上，结合项目所处区位环境，对该地块价值进行合理评估。对项目可行性与开发经营提出初步意见，并对项目规划设计，功能分区等提出相应建议。结合地块目前状况和特点，探索项目开发方案在经济效益社会效益环境效益方面可行性。对项目开发进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施提出优化建议。可行性研究报告编制依据国家建设部及江西省颁布与房地产相关法律与政策中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市房地产管理法国家商务部及旧货行业相关法律政策与文件赣州相关法律政策与文件赣州市及赣州经济开发区招商引资政策现场勘察和赣州市经济开发区市场综合调研所得资料赣州市当前建安成本各项配套费用及其他规费收费标准江西旧货大市场置业有限公司所积累专业市场项目成功运营经验价值二项目概况地块位置本项目拟选地块位于赣州市文峰路与赞贤路交汇东处，距赣州市最中心地仅公里，离赣州新中心城区仅。公里，北面有粮油钢材等大市场，并与北面其它市场紧邻呼应，地块其余周边主要为规划中居民区。四至范围东向西津路西向文峰路南向白家路北向赞贤路地块规模与开发目标本项目预计用地约亩，项目拟建总建筑面积在约平米专业市场，其中总建面积部分为项目自身配套公寓办公物管营销，拟建市场经营包括机电设备区，工业区，日用五金杂货区，家用电器区，数码区信相关行业发展分析赣州市情赣州市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安抚州两地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸过渡地带，也是内地通向东南沿海重要通道之。赣州市是江西省最大行政区，本市辖区市县，总面积。万平方千米，其中市区建成区面积章贡区和赣州经济技术开发区。平方千米，耕地面积。万公顷，有林面积。万公顷，森林覆盖率为年总人口为。万人，比上年末增加。万人。其中农业人口。万人，占人口自然增长率全市生产总值。亿元，比上年增长其中，第产业增加值。亿元，增长。第二产业增加值。亿元，增长。第三产业增加值。亿元，增长第第二和第三产业增加值占生产总值比重分别为和赣州市开发区主要专业市场分析赣州市开发区共有个专业市场，基于项目市场性质，我们对赣州如下专业市场做了个全面市场调研，希望通过调研，把握市场，以供借鉴，调研表及结论如下经营类别市场名称地理位置面积租用状况已经营年限商铺形式经营状况售价配套规模店