，是其他同类专业卖场所不具备地理位置项目位于相对偏僻城郊位置道路交通由市区至项目所在地交通运力不甚发达，其位置在易达性方面存在定问题，从而会限制到项目初期发展地块布局项目与整个紫薇地块结构属于零碎地域状况，不利于其在后期与整个组成个整体开发经验开发商缺乏大型商业项目开发经验商业氛围由于项目处于城郊，区域内基本没有形成较成规模商业氛围机遇威胁行业趋势商业业态发展使日益受消费者所欢迎区域人口在西安建设规划中，本项目所在南郊正逐步发展成住宅小区建设重点区域，并且随着建设不断深入，南郊新建住宅和人口数量也在不断使市场容量增大竞争环境西安建材市场大多采用铺位形式，除家世界家餐饮市场南二环带中高档餐饮业比较发达，这在定程度拟制了本项目在此方面发展空间家具市场西安八个大型家具市场中，有五个位于本项目周边五公里范围之内，本项目面临直接竞争新竞争对手参与颇具威胁力，如三森国际家居汇展中心等建材市场位于西安市北部大明宫建材市场建筑面积居店外，缺乏成功大卖场。同时，周边区域也缺乏大型零售机构区域内消费力由于南郊地区高档住宅小区居多，因而此区域内常住人口消费能力较强为万平方米，目前正在兴建二期，而且采用了大卖场形式，加上西安市最早开业太华路建材市场，令城北地区成为最为重要建材市场聚集地，具有较强市场先入优势项项目目品品牌牌及及功功能能定定位位人与人不同，花有百样红。商业物业也需要根据其所处地理位置经营范围服务客户类型和数量等诸多因素进行不同定位。紫薇之家品牌及功能定位同样需要充分考虑到其自身和服务对象特性，进行合理市场细分和定位，才能有效地运转，占据并巩固自己目标市场。任何品牌定位都不应该是简单随意概念罗列，而应该是在对品牌及其实体深入分析之后规避劣势发挥优势并升华差异化，并具有充实内涵及相对应使用功能作为支撑。品牌定位部分紫薇之家定位之前所面临选择在对紫薇之家进行定位之前，将面临个方向性问题选择，这会直接影响到定位走向。质量与数量选择投资最终目就是实现收益最大化，但获取收益方式及途径是多种多样，紫薇之家收益主要来源于以下个方面可营业面积租赁或产权销售所获取租金与销售收而应益广告位出租面积所获取广告收益部分自营项目经营收益物业管理经营收益，如停车场收入商业促销活动场地出租收益等将以上收益加以比较，我们会发现可营业面积租赁或产权销售所获取租金与销售收益是整个紫薇之家主要收入来源，是对紫薇之家经营管理影响最大因素。因此，进步来看商铺租赁或销售收益部分，在营业面积固定前提下，其又可能产生种增加收益方式以实现营业面积最大可租可售性为目标，尽可能多地增加可出租或销售商铺经营面积，达到获取更多租金或销售收益目。优点通过增加商铺出租或出售面积与店铺数量，从而增加租金或销售收入总量这必须以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提。在定程度上可以增加商品经营种类缺点店铺数量增多无形中加大了招商工作难度，而这种困难很可能导致商铺招租率低，空置率高在没有完成招商目标后，资金无法回笼为求资金快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤杂乱商品种类过多，则很难保证入驻都是精品，且影响限制了展示功能发挥，最终很可能轮为个简单批发市场由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象降低，而很多名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场品牌形象发展方向是否与本品品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商障碍卖场形象降低，将会带来更多同档次竞争者牺牲定营业面积，用于店铺环境格调建设，提高店铺整体档次，从而据此提高租金来获取更多收益。优点虽然降低了有效营业面积最大可租可售性，但是可以将部分面积充分利用进行景观附属设施建设，改善了卖场环境，提高整体档次卖场购物环境和品牌形象提升会对招商，尤其是名品招商起到促进作用卖场整体形象档次提升，为抬高租金单价带来了可能性良好卖场环境对吸引人流客流量也是有帮助缺点在以形象环境档次营造来抬高单位租金时，其抬高额度仍具有有限性和不确定性如果租金过高，仍然会对招商带来难度通过对上述两种方式分析，我们建议采取第种方式，优化卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。二确立紫薇之家各阶段营销目标是进行定位先决条件根据商业物业特性，紫薇之家营销目标应分为短期目标中期目标远期目标三个阶段，三个阶段相对应目标也不尽相同。因此，我们建议紫薇之家具体营销目标定位为远期目标品牌树立经营西安市乃至整个西部地区最具品牌效应大型多功能家居建材专业卖场。中期目标推广销售聚集消费者人气，抬高卖场商业价值。短期目标招层元月„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„紫紫薇薇之之家家租租售售招招商商策策略略商商铺铺投投资资关关注注因因素素„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目租租售售前前提提条条件件„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项项目目经经营营开开发发模模式式„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„招招商商选选择择标标准准„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„招招商商策策略略„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„紫紫薇薇之之家家推推盘盘期期广广告告及及推推广广活活动动策策略略总总体体推推广广思思路路建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推推盘盘期期推推广广目目标标建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„目目标标受受众众分分析析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推推广广主主题题诉诉求求点点„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推推广广媒媒介介组组合合„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推推广广计计划划建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„推推广广计计划划执执行行时时间间及及费费用用建建议议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„广广告告及及推推广广活活动益广告位出租面积所获取广告收益部分自营项目经营收益物业管理经营收益，如停车场收入商业促销活动场地出租收益等将以上收益加以比较，我们会发现可营业面积租赁或产权销售所获取租金与销售收益是整个紫薇之家主要收入来源，是对紫薇之家经营管理影响最大因素。因此，进步来看商铺租赁或销售收益部分，在营业面积固定前提下，其又可能产生种增加收益方式以实现营业面积最大可租可售性为目标，尽可能多地增加可出租或销售商铺经营面积，达到获取更多租金或销售收益目。优点通过增加商铺出租或出售面积与店铺数量，从而增加租金或销售收入总量这必须以全部或绝大多数店铺能成功出租或出售为前提。在定程度上可以增加商品经营种类缺点店铺数量增多无形中加大了招商工作难度，而这种困难很可能导致商铺招租率低，空置率高在没有完成招商目标后，资金无法回笼为求资金快速回收，只有依靠降低租金来完成招商，规避风险店铺过于密集会造成整个卖场显得拥挤杂乱商品种类过多，则很难保证入驻都是精品，且影响限制了展示功能发挥，最终很可能轮为个简单批发市场由上述原因带来了卖场档次甚至品牌形象降低，而很多名牌商品，尤其是国外知名品牌，在选择经营场所时，通常会考虑卖场品牌形象发展方向是否与本品品牌形象相符，这样很可能造成对名品招商障碍卖场形象降低，将会带来更多同档次竞争者牺牲定营业面积，用于店铺环境格调建设，提高店铺整体档次，从而据此提高租金来获取更多收益。优点虽然降低了有效营业面积最大可租可售性，但是可以将部分面积充分利用进行景观附属设施建设，改善了卖场环境，提高整体档次卖场购物环境和品牌形象提升会对招商，尤其是名品招商起到促进作用卖场整体形象档次提升，为抬高租金单价带来了可能性良好卖场环境对吸引人流客流量也是有帮助缺点在以形象环境档次营造来抬高单位租金时，其抬高额度仍具有有限性和不确定性如果租金过高，仍然会对招商带来难度通过对上述两种方式分析，我们建议采取第种方式，优化卖场景观环境，提高卖场整体形象，确立竞争优势。二确立紫薇之家各阶段营销目标是进行定位先决条件根据商业物业特性，紫薇之家营销目标应分为短期目标中期目标远期目标三个阶段，三个阶段相对应目标也不尽相同。因此，我们