近元平米。住宅供需市场特征格局城区城中心及城东占在售，约万平米。特点市中心产品以单栋高层为主，二线海景以中密度别墅为主，主流户型平米房和平米两房为主。消费群特征北海购房者来源统计本地消费者外地购房者。外地置业者来源统计两广西南华北西北东北长三角。六小结与城市同路，新北海旅游业亦处于转型初期，作为广西滨海区域旅游度假相对最成熟发展基础最好，北海旅游度假设施亦将在华丽升级后，出现市区大众化，市区边缘趋向精品化高档化。第三章项目发展条件分析区域环境评价地理位置本案位于中国广西壮族自治区北海市区与合浦县在廉州湾滨海结合部南流江支流叉龙江入海口处，属合浦县，地块处于党江镇内。区域环境评价本案所处叉龙江出海口目前尚属待开发未成熟滨海区域，是廉州湾滨海滩区治理最东端，最近市区，与市区西北区域隔海相望。形象档次周边被渔村农用地同工业包围，档次未被定义。资源及配套向南滨海资源为主，且待开发，滩涂中布有红树林区域配套需从零开始。周边工业北海工业园与合浦工业园创造力全市约工业产值，对城市发展有重要意义，同时也是推动区域城市进程重要力量。区域规划海湾新城是中心城区八大组团之，规划面积平方公里，人口万，居住面积万。工业已先行，居住等配套尚未启动廉州湾新城规划尚未制定。二交通条件分析本项目处于入北门户区域海景大道与广西滨海公路贯通将提高区域对外通达性。至机场至未来高铁合浦站北海站至南北公路出入口至北海港。三地块解析四至及现状地块位于合浦廉州镇烟楼叉龙江与南流江入海口之间观音墩滩涂。北部隔海堤与渔村相望西侧为待治理滩涂东铡为烟楼村虾塘及渔村南侧直面廉州湾。地块现状为生地。项目属性界定滨水滩涂生地区域性旅游度假设施开发。四分析优势拥有城市稀有邻江面海及自然生态资源近心优势，交通便捷历史文化特征规优势及复合型功能优势远辰品牌优势。劣势西部岸线尚未进行开发，缺乏人气滩涂治理对开发时间及陆地使用有定限制基础相对落后，配套极不完善。机会广西北部湾经济区将成为中国经济第四增长极国家政策支撑区域及地方城市发展中国大西南属于北部湾经济区经济腹地近钦北，亲南宁本项目属于廉州湾滨海开发奠基者。威胁区域间竞争处于劣势城市营销尚未足够支持实现滨海旅游度假胜地原景北海旅游业发展尚未找到出路交通能否实现充分接驳。项目地块价值核心线索近钦防，亲南宁是本项目立足市场关键。项目价值趋向湾区物业世界珍贵高端度假胜地标杆。五项目发展目标开创新区高起点大手笔打造新北海旅游度假服务设施升级标杆广西滨海旅游度假目地国际名片北海西廉州湾开发崛起先导性项目。引领未来滩涂生态湿地治理作为中国治理荒漠化基金会生态示范区深层引领游居合大旅游观念。树立门户入北形象门户广西国际性旅游度假滨海门户广西北部湾经济区滨海旅游度假窗口中国东盟自由贸易区新兴滨海旅游度假胜地。六小结档次定位高端旅游产品。客户定位非大众游客。产品定位独特性国际品味文化内涵。功能定位游居体化。第四章项目定位与功能规划市场发展趋势预测游客量预期气候北海气候属亚热带海洋性季风气候。年平均气温，极端最高温度，极端最低温度。降雨年平均降雨量毫米。日照年平均日照时数小时，年平均太阳总辐射千卡平方厘米。灾害天气主要气象灾害是台风，级以上每年次。潮汐潮型为混合型，平均潮位米，最高潮位米，最低潮位米。最大流速涨潮米秒，落潮米秒。相关规划项目用海选址符合中华人民共和国海域使用管理法和北海市海域使用申请审批暂行规定海洋功能分区。项目规划符合北海市合浦县发展规划。项目外围配套设施本项目外围供电供水道路污水处理通讯等城市基础设施，由广西合浦县人民政府负责在项目动工建设前修建配套到项目边界处，各配套建设标准均应满足项目建设要求。地质条件及设计施工工艺要求拟建场地位于海陆交互地带，为滨海堆积地貌。根据岩土工程勘察报告„„第七章项目经济效益及社会效益分析„„„„„„„„„„„第八章项目建设必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„第九章综合结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目概况目前发展恩格尔系数，已进入小康初级阶段。产业经过三产向二产结构调整，二产比重年超过三产。目前城市进入工业与旅游并行发展格局。投资贸易年固定资产为亿元，增长，全区中游，贸易额南北钦防仅不足四分之。北海进出口发展相对广西北部湾经济区中而言显弱。城市发展北海市陆地面积平方公里，其中市区平方公里，全市南北长公里，东西宽公里。年末户籍人口超万，市区现有人口万人，规划年达万人，近年每年增幅为万人年。城市定位建设国际北海海洋北海休闲北海宜居北海面向东盟合作开放示范区服务三南经济繁荣和品质高尚区域性国际滨海城市。四旅游发展北海旅游尚处在广西旅游业发展第二梯队，尚在初级发展阶段，旅游收入占，占第三产业超过。广西旅游收入及国内国际游客量均列第四位。高档酒店入住率在徘徊，受淡旺季影响较大，会展市场暂未呈现。客源市场结构国内游客客源地分析广东广西西南华北西北东北目录第章项目概况„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„第二章投资背景分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„第三章项目发展条件分析„„„„„„„„„„„„„„„„第四章项目定位与功能规划„„„„„„„„„„„„„„„第五章项目建设周期及进度安排„„„„„„„„„„„„„第六章资源开发及综合利用规划„„„„„„„„„„„„„第七章项目经济效益及社会效益分析„„„„„„„„„„„第八章项目建设必要性„„„„„„„„„„„„„„„„„第九章综合结论„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,第章项目概况项目申报单位项目名称越南风情园项目申报单位建设单位北海远辰阳光海岸投资有限公司单位性质有限责任公司法人代表吴建云二模优势及复合型功能优势远辰品牌优势。劣势西部岸线尚未进行开发，缺乏人气滩涂治理对开发时间及陆地使用有定限制基础相对落后，配套极不完善。机会广西北部湾经济区将成为中国经济第四增长极国家政策支撑区域及地方城市发展中国大西南属于北部湾经济区经济腹地近钦北，亲南宁本项目属于廉州湾滨海开发奠基者。威胁区域间竞争处于劣势城市营销尚未足够支持实现滨海旅游度假胜地原景北海旅游业发展尚未找到出路交通能否实现充分接驳。项目地块价值核心线索近钦防，亲南宁是本项目立足市场关键。项目价值趋向湾区物业世界珍贵高端度假胜地标杆。五项目发展目标开创新区高起点大手笔打造新北海旅游度假服务设施升级标杆广西滨海旅游度假目地国际名片北海西廉州湾开发崛起先导性项目。引领未来滩涂生态湿地治理作为中国治理荒漠化基金会生态示范区深层引领游居合大旅游观念。树立门户入北形象门户广西国际性旅游度假滨海门户广西北部湾经济区滨海旅游度假窗口中国东盟自由贸易区新兴滨海旅游度假胜地。六小结档次定位高端旅游产品。客户定位非大众游客。产品定位独特性国际品味文化内涵。功能定位游居体化。第四章项目定位与功能规划市场发展趋势预测游客量预期气候北海气候属亚热带海洋性季风气候。年平均气温，极端最高温度，极端最低温度。降雨年平均降雨量毫米。日照年平均日照时数小时，年平均太阳总辐射千卡平方厘米。灾害天气主要气象灾害是台风，级以上每年次。潮汐潮型为混合型，平均潮位米，最高潮位米，最低潮位米。最大流速涨潮米秒，落潮米秒。相关规划项目用海选址符合中华人民共和国海域使用管理法和北海市海域使用申请审批暂行规定海洋功能分区。项目规划符合北海市合浦县发展规划。项目外围配套设施本项目外围供电供水道路污水处理通讯等城市基础设施，由广西合浦县人民政府负责在项目动工建设前修建配套到项目边界处，各配套建设标准均应满足项目建设要求。地质条件及设计施工工艺要求拟建场地位于海陆交互地带，为滨海堆积地貌。根据岩土工程勘察报告南经济繁荣和品质高尚区域性国际滨海城市。四旅游发展北海旅游尚处在广西旅游业发展第二梯队，尚在初级发展阶段，旅游收入占，占第三产业超过。广西旅游收入及国内国际游客量均列第四位。高档酒店入住率在徘徊，受淡旺季影响较大，会展市场暂未呈现。客源市场结构国内游客客源地分析广东广西西南华北西北东北长三角其他。国际游客客源地分析港澳台湾东盟国家其他国家。旅游目北海日游与过夜游比例统计日游过夜游。过夜游客出游目会议旅游商务旅游探亲访友健康疗养观光休闲度假。五度假地产北海房地产市场将通过进入海景物业开发而进入新发展阶段，但由于旅游业不能同步，独有滨海度假价值短期难以完美体现。总体市场年年房产投资保持年增长，年实现投资亿元，增幅。近两年年开发量均在万平米以上，年销售万平米，年销售万平米，均价近元平米。住宅供需市场特征格局城区城中心及城东占在售，约万平米。特点市中心产品以单栋高层为主，二线海景以中密度别墅为主，主流户型平米房和平米两房为主。消费群特征北海购房者来源统计本地消费者外地购房者。外地置业者来源统计两广西南华北西北东北长三角。六小结与城市同路，新北海旅游业亦处于转型初期，作为广西滨海区域旅游度假相对最成熟发展基础最好，北海旅游度假设施亦将在华丽升级后，出现市区大众化，市区边缘趋向精品化高档化。第三章项目发展条件分析区域环境评价地理位置本案位于中国广西壮族自治区北海市区与合浦县在廉州湾滨海结合部南流江支流叉龙江入海口处，属合浦县，地块处于党江镇内。区域环境评价本案所处叉龙江出海口目前尚属待开发未成熟滨海区域，是廉州湾滨海滩区治理最东端，最近市区，与市区西北区域隔海相望。形象档次周边被渔村农用地同工业包围，档次未被定义。资源及配套向南滨海资源为主，且待开发，滩涂中布