在地地上物现状实景，表为地上物现状调查表。物美超市枣园家具城吉星德亿建材城玫瑰城建材市场小白羊超市客车五厂加油站小营村民宅图项目所在地地上物现状实景第三章土地级开发项目基本情况表地上物现状调查表土地权属土地类型建筑面积小计万平方米万平方米民宅建设用地集体公产建设用地国有公产建设用地合计项目规划用地范围内兴华大街康庄路已建成通车，路面情况良好项目规划用地范围内没有古树和文物设施。图为项目所在地地形图。图项目所在地地形图第三章土地级开发项目基本情况四主要规划指标根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积公顷，规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，规划容积率为，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷，具体情况如图及表所示。图枣园站可开发土地规划图第三章土地级开发项目基本情况第三章土地级开发项目基本情况表枣园路站项目可开发土地规划指标表第三章土地级开发项目基本情况五开发进度供地数量及时间预测根据规划区现状情况，本项目预计年月供地。第四章征地第四章征地按照北京市建设征地补偿安置办法北京市人民政府令第号文件规定征地补偿费包括土地补偿费安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。征地补偿费实施北京市最低保护标准。征地补偿费用在征地批复取得之前，全额支付给被征地农村集体经济组织或者村民委员会。征地补偿费依据号文件要求，征地补偿费包含土地补偿费和安置补助费，涉及青苗或其它土地附着物，还应向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。参照京国征号所制定大兴区黄村镇征地补偿费最低保护标准，经与黄村镇政府协商初步确定按万元亩标准进行征地补偿，该费用中包含了土地补偿费安置补助费地上附着物补偿费及青苗补偿费不含房屋拆迁补偿等费用。本项目土地级开发涉及征用集体土地共平方米，征地补偿费为，万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费。二青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿由于上述征地补偿标准中已包含青苗补偿及地上物补偿不含房屋拆迁补偿，此项中不再重复计算。第四章征地三征地相关税费征地相关税费为防洪费，该税费依照国家征地税费标准执行，征地税费共万元，计算明细如表所示。表征地相关税费明细表序号税费名称单价元平方米基数平方米税费万元防洪费四征地总成本本项目在实施过程中共需征地约亩，征地总成本为，万元，征地补偿费为，万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费，征地税费万元，不可预见费按计算万元。表为征地总成本汇总表。表征地总成本汇总表序号费用名目征地数量单价征地费集体土地征地补偿费万元亩万元征地税费万平方米元平方米万元征地不可预见费合计万元第五章拆迁第五章拆迁拆迁政策说明北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令。关于印发通知京国土房管拆号。大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定通知京兴政发号。二拆迁工作进度安排根据征地工作进展情况，在手续齐备条件下，安排拆迁工作，计划于年月启动项目范围内拆迁，年月底完成拆迁。三拆迁房屋面积本项目涉及拆迁房屋总面积约为平方米，其中，涉及民宅拆迁约户，建筑面积约为平方米，户均建筑面积为平方米涉及集体单位拆迁建筑面积约为平方米涉及国有单位拆迁建筑面积约为平方米。各部分拆迁面积如表所示。表拆迁面积汇总表民宅集体公产国有公产总面积拆迁面积平方米第五章拆迁四拆迁成本估算拆迁适用政策根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定通知京兴政发号并结合大兴新城北区及康庄项目拆迁政策制定如下补偿标准合法建筑面积认定以产权证准建证或其他具有法律效力证件为准对不能提供上述合法证件正式房屋，超出合法宅基地面积房屋建筑面积不予确认。拆迁补偿形式本项目对被拆迁人补偿拟采用回迁安置形式，根据评估机构对被拆迁房屋按照市场价格评估确定补偿价格。具体实施方案根据被拆迁房屋合法建筑面积，对拆迁户进行回迁安置，采用就地回迁政策，回迁房设置在本区域地块，为被拆迁户办理商品房产权证。奖励政策参照黄村卫星城北区村民住宅拆迁实施细则，被拆迁人在拆迁公告规定搬迁期限届满前搬迁，拆迁人按每提前天奖励元标准发给被拆迁人提前搬家奖，奖励费最高不超过元。民宅搬迁补偿方案按照号文相关规定，结合京国土房管征号文并参考北京市大兴区人民政府关于大兴新城拆迁评估基准地价与基准房价批复京兴政复号宅基地房屋拆迁补偿规则标准，民宅拆迁补偿价由宅基地区位补偿价被拆迁房屋重置成新价构成，计算公式为基准地价基准房价被拆迁房屋合法建筑面积被拆迁房屋重置成新价。枣园地区为七级地区，基准地价为元平方米，基准房价为元平方米，取，则宅基地区位补偿价为元平方米。房屋重置成新价按元平方米，则民宅拆迁补偿费为民宅拆迁补偿费元平方米平方米元平方米平第五章拆迁方米万元按照号文相关规定，结合京国土房管征号文宅基地房屋拆迁补偿规则标准，房屋周转费按合法面积每月每平米元标准发放，周转期限为个月，则民宅拆迁周转费为计划土地供应量二土地级开发结案验收三土地上市第十章开发进度开发进度编制原则二开发进度计划表第十章项目盈亏分析项目投资二项目利润三现金流量预测第十二章投资风险分析投资成本增大风险二投资回报率低风险三土地级开发成本回收风险四拆迁风险五结论第章总论第章总论项目概况项目名称轨道交通大兴线枣园路站土地级开发项目项目建设地点大兴线枣园路站位于大兴新城东片区，规划用地范围东至兴华大街及枣园东里小区，西至枣园小区，南至枣园路及丽园路，北至康庄路。项目具体位置如下图所示图地铁大兴线枣园路站项目位置示意图土地规模根据北京大兴新城控制性详细规划，本项目规划总用地面积为公顷，可开发用地主要集中在枣园站站点周边小营村村庄用地及部分国有企业用地。该区域规划以居住为主，规划人口万人。规划总建筑面积万平方米其中经营性建设用地面积为公顷，经营性建筑面积为万平方米非经营性建设用地为公顷，市政道路公顷。开发方式完成项目用地范围内地上现状物拆除工作，用地范围内基础设施达到六通平标准，即完成通上水下水电力燃气通讯道路及场地平整工作，在达到该标准之后，进入土地市场公开交易，并取得土地出让收入，从而回收投资。开发进度本项目进度安排主要依据北京市土地级开发工作流程以及项目实际情况进行计划安排，预计土地级开发工作于年底完成，并在年底后分期完成上市交易工作。开发投资地铁大兴线枣园路站土地级开发项目是大兴新城东片区总体开发部分。预计本项目土地级开发总成本为，万元，折合土地开发成本为万元亩土地面积约为亩。资金筹措本项目总投资估算为，万元人民币，所需资金全部由北京京创投资有限公司自筹解决。二财务评价本项目土地级开发预计总成本为，万元，上市交易后，可收回含贷款利息全部投资，由于政策规定不明确，预期利润为，万元，预期自有资金静态年投资回报率为。本报告预测利润为，万元，自有资金静态年投资回报率为。本项目地块预计从年底至年四季度分期上市，土地上市交易后预期个月内收回交易金，因此本项目投资回收期初步确定为个月。因此，本项目从财务上分析可行。三报告编制依据建设部年发布房地产开发项目经济评价方法北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地资产管理建立土地储备制度意见通知京政发号中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中华人民共和国国务院令第号招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定中华人民共和国国土资源部令第号关于印发北京市土地交易市场管理暂行办法通知京国土房管出号关于印发北京市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定通知京国土市号关于印发北京市土地储备和级开发暂行办法通知京国土市其中，征地补偿费为，万元含土地补偿费劳动力安置费地上物补偿费不含房屋拆迁补偿及青苗补偿费，征地税费万元，不可预见费按计算万元。表为征地总成本汇总表。表征地总成本汇总表序号费用名目征地数量单价征地费集体土地征地补偿费万元亩万元征地税费万平方米元平方米万元征地不可预见费合计万元第五章拆迁第五章拆迁拆迁政策说明北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令。关于印发通知京国土房管拆号。大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定通知京兴政发号。二拆迁工作进度安排根据征地工作进展情况，在手续齐备条件下，安排拆迁工作，计划于年月启动项目范围内拆迁，年月底完成拆迁。三拆迁房屋面积本项目涉及拆迁房屋总面积约为平方米，其中，涉及民宅拆迁约户，建筑面积约为平方米，户均建筑面积为平方米涉及集体单位拆迁建筑面积约为平方米涉及国有单位拆迁建筑面积约为平方米。各部分拆迁面积如表所示。表拆迁面积汇总表民宅集体公产国有公产总面积拆迁面积平方米第五章拆迁四拆迁成本估算拆迁适用政策根据北京市集体土地房屋拆迁管理办法北京市人民政府号令大兴区集体土地房屋拆迁补助标准有关规定通知京兴政发号并结合大兴新城北区及康庄项目拆迁政策制定如下补偿标准合法建筑面积认定以产权证准建证或其他具有法律效力证件为准对不能提供上述合法证件正式房屋，超出合法宅基地面积房屋建筑面积不予确认。拆迁补偿形式本项目对被拆迁人补偿拟采用回迁安置形式，根据评估机构对被拆迁房屋按照市场价格评估确定补偿价格。具体实施方案根据被拆迁房屋合法建筑面积，对拆迁户进行回迁安置，采用就地回迁政策，回迁房设置在本区域地块，为被拆迁户办理商品房产权证。奖励政策参照黄村卫星城北区村民住宅拆迁实施细则，被拆迁人在拆迁公告规定搬迁期限届满前搬迁，拆迁人按每提前天奖励元标准发给被拆迁人提前搬家奖，奖励费最高不超过元。民宅搬迁补偿方案按照号文相关规定，结合京国土房管征号文并参考北京市大兴区人民政府关于大兴新城拆迁评