持有物业收益的条件下，税前利润为万元， 税前成本利润率。 项目不确定性分析 项目盈亏平衡分析 项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后 与总投资建立形象， 同时利用交通优势设臵商业街区，平衡现金流。 广场部分 业态定位 地下为产权商铺，以品牌零售为主的 地上为休闲广场，将按照新沂政府标准打造成高品质的城市 绿地广场，并承担市民休闲健身娱乐功能。 规模定位 地上为休闲广场 地下层为万时尚商业街区 地下二层为万大型停车场 形态定位休闲广场地下商业街区 项目发展设想评估意见 项目发展设想项目结合地块商业价值建筑设计商业文化 展示等方面进行规划布局 主体地块分为地上和地下两部分，地上建设购物中心酒店 公寓及商铺，地下建设大卖场及地下停车场。 广场地块地上作为市民休闲娱乐的绿地广场，地下建商业街区 及地下停车场。项目发展设想评估意见新沂商业形态有更新换代的需求，具 有市场发展空间，本项目商业的发展设想反应出项目市场定位明确， 项目商业具有良好的市场前景。 项目开发建设进度安排 有关工程计划说明根据项目开发规模区域市场发展市场 承接力委托方预计的开工时间等综合分析，我们确定本项目施工总 进度计划如下 总体项目建设期为年，年建设地下部分万，年 建设裙楼万，年建设塔楼部分万。 投资估算与资金筹措 项目总投资估算 根据测算，项目的总投资为万元含地价详见下表 总地上建筑面积 综合容积率暂按 序 号 工程费用名称总资环境，为巩固调控效果，中央政府不断强 调年宏观调控政策不放松的决心。从目前形势来看，虽然三 四线城市受宏观经济政策影响较小，但是仍然存在定的政策风险， 政策的潜在变化可能给房地产开发经营者带来各种形式的经济损 失。 防范建议 以降低建安成本为切入点做好成本控制 合理安排融资计划保证资金充足，实现滚动开发注重项目前期市场调研客户需求调查，提供市场热销的产品 根据市场状况选择合适的入市时机，提高变现物业的价值 通过商业的良好运营，实现持有物业的增值。 项目分析与评价 地块分析 项目位臵 项目地块西临城市主干道钟吾路，东临商业主干道南京路，北接永利 商业步行街，南含世纪广场，城市商业中心核心板块，地理位臵绝 佳。 项目东侧南京路道路周边分布有新沂百货大楼温州商城永利步行 街莱迪广场国美电器宏图三胞和华联商厦等大型主力商业店， 是新沂市主力商业街项目南侧紧邻市民广场，是新沂市城市户外文 化娱乐主广场。 地形地势 两块宗地紧密相邻，组合近似长方形，地块上有附着物，待拆迁。 水电气保障 根据新沂市建设用地规划许可证关于市政设施要求的有关说明， 给水雨水污水接周围道路市政水管网。燃气电源通讯与相 关部门联系。 规划限制条件 总面积亩主体项目地块面积亩世纪广场面积 亩容积率容积率建筑密度建筑密度 绿地率暂无总金额工程量楼面价格 工程投资 土地款 前期费用及行政性规费 工程建造成本 室外配套工程建 设费 供水工程 供电工程 热 力 自营商业装修 不可预见费 营销费用 财务费用 管理费用 开发建设成本 说 明 资金筹措 项目投资的资金来源包括自有资金银行融资及销售回款。项目 总投资为万元，各项资金来源金额见下表序号项目资金万 元比例 自有资 金 银行融 资 销售收入再投 入 总投 资 投资使用计划 根据企业提供的资料，结合项目开发实际付款情况和工程进度合 理计划资金投入量测算。经济测算时，本项目建设周期从年下 半年取得项目地块开始，年下半年，滚动开发。年下半年 正式进入项目的销售期，销售期至年下半年。对项目的经济 测算期，从年下半年至年下半年为止。 销售及经营收入测定 物业销售收入估算 项目销售收入测算 住宅部分通过市调，采用市场比较法确定项目公寓产品入市均价 为元，由于项目体量较小，为降低项目开发风险，销售 期内均价不考虑增幅。项目住宅总建筑面积为万，经过计算 项目公寓部分销售收入为万元。 商业部分 项目商业分为沿街和地下两部分，其中沿街