受度和产品去 化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品质能够有所提升，可以进步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实 现资金的快速回笼，降低投入成本。 产品分析 根据对当地房产市场的初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。 在户型合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合 肥城市化进程的加快。 项目区域供需分析 目前项目区域内共有个在售项目，区域住宅价格约在元，商业售价元 ，酒店式单身公寓售价元。 区域项目情况 项目名称规模万物业类型销售均价元去化率 春天里高层 中海原山高层别墅高层均价别墅万套起 西城山水居高层 国光山水间多层小高层高层高层小高层 乐客来国际广 场 公寓写字楼 商铺 公寓写字楼 商铺 起 通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目 已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销的户型均为以上大户型。特别是山水间项目近期开 盘共计推出余套住宅，排队拿号的人数超过余人，项目开盘当天小时既售罄。 中海原山项目因其规模达到万，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开 盘至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。 项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来 看，该区域销售情况良好。由于区域内近年来仅有年成交的宗住宅用地，未来项目 区域内竞争压力小。另外，项目区域内目前各类生活配套完善，公园学校商业等配置 到位，为项目开发销售提供了良好的区域环境支持。小结 从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速 增长主要是因为合肥城市化进程的加快。 项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内， 其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。 楼市及个案分析 楼市概况 合肥市作为安徽的省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿 城这样的线开发商的陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。各楼盘品质及相关的配套已经逐渐 像线城市靠拢。市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量的花园洋房 别墅，高层益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借款予以解决，项目 财务费用为亿元。 建议 目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域 为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到 该价格水平，转让价格比较符合市场行情。但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取， 因此，争取在该价格基础上能够再优惠，降低开发风险，提高项目收益。 主要结论及建议 结论 投资环境方面 合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。随着土地资 源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。 项目的获取和开发具有可行性。 市场环境方面 据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛， 随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房 地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。因此， 房产项目的开发风险可控，具有可行性。 规划指标方面 高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。项目的容积率虽然 要牺牲些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益。项目住宅产品走中端路线，以短 平快为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。 投资收益方面 方案当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为， 项目投资收益般。在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为亿元，需通过集团借款予以解决，项目财务费用为亿元。 方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为 ，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项 目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为亿元，需通过集团借层已成为主要开