本项目具体情况而预测和选定。销售收入营业税金及附加估算本项目建筑面积包括多层住宅小高层和高层住宅，总建筑面积为平方米，其中地下室平方米为不可销售面积，其余平方米均为可销售面积。根据工程所处位置周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，确定本期开发多层住宅销售均价元平方米小高层销售均价元平方米高层销售均价元平方米。详见表销售收入营业税金及附加估算表。龙湖春天期拟开发项目概况详见表。税费房地产开发项目主要税金为经营税费和所得税。根据国家有关规定计算相关税费。税费率表税费项目税费率说明营业税城市维护建设税以营业税为计算基数教育费附加费以营业税为计算基数企业所得税土地增值税详见土地增值税计算表法定盈余公积金利润与利润分配开发项目税后利润等于销售收入扣开发建设成本销售费用和有关税金。本项目税后利润总额为万元。所得税计算时按预征政策，并每四季度按实调整次。详见表利润及利润分配表。土地增值税在销售期普通住宅按销售收入预提，非普通住宅不含公建按销售收入预提，在经营期末据实计算补退土地增值税。详见表土地增值税计算表。清偿能力分析本项目所需资金全部由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。资金平衡分析和资产负债分析本报告从全部资金自有资金两方面编制了现金流量表，详见表项目投资现金流量表表项目资本金现金流量表表资产负债表。财务平衡表与贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡生存能力，是财务评价重要依据。分析结果表明，本项目具有基本资金平衡能力。详见表财务计划现金流量表。本项目所需资金全部均由开发商自筹及融资解决，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。风险分析本项目风险主要来自建造成本售价等方面，其中主要取决于租售价格变化。而这些风险因素，又受政治经济社会条件影响。另外自有资金占总投资比例虽然对整个项目全部资金投资经济效益没有影响，但是由于贷款杠杆作用会影响自有资金经济评价指标，因此需要借款时，项目建设方应进行认真考虑。利润临界点盈亏平衡为考察对开发产品效益有影响因素变化极限承受能力，对项目总成本费用销售收入销售单价等因素作临界点分析，当销售利润率达到时，则项目总成本费用临界点，销售收入销售单价临界点，即相对于基本方案而言，总成本费用下降或销售收入销售单价上升时，项目销售利润率可以达到。详见表表利润临界点盈亏平衡分析表。敏感性分析及概率分析影响本项目财务效益主要风险因素为总投资建造成本售价。针对全部资金和自有资金评价指标，分别算出当上述因素变化主要经济评价指标影响分析。详见表敏感性分析表。根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现概率分别为进行概率分析。详见表概率分布情况表详见表概率分析情况表。从计算结果可知，售价变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较好经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。本项目基本方案税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率均为，高于目前贷款年利率，因此项目是可行。主要经济指标本项目主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。财务评价结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好经济效益，有自身平衡能力，且有般抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行。本项目各类物业预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场基础上确定。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大回落。有关建议本项目关键是预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，施行工程监理制。还应制定材料采购供应计划，落实资金供应计划，以确保项目顺利进行。第四章风险及防范措施房地产投资风险分析由于市场风险和其他不确定因素影响所引起房地产投资收益偏离预期收益程度。由于房地产投资固有周期长投资额大，影响因素复杂等特征，房地产投资面临风险因素也特别复杂，而风险因素对最后结果影响很大。所以风险判断与分析在房地产投资分析中显得十分必要。管理阶段风险投资前期风险房地产投资前期风险是指投资计划实施前期风险，由于房地产投资自身特点，这阶段风险危害特别大，旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量损失。为此，龙湖春天操作团队专门聘请专家顾问团，并委托专业房地产策划咨询公司负责市场定位和建筑规划方案设计建议书编制工作，并且公司内部形成多方讨论，以物业工程营销等部门参加规划论证会形式形成决策依据，极度审慎，多方论证下几易其稿，最终形成符合市场规划。开发建设期间风险开发建设期间风险是指从房地产项目正式开工到交付使用这阶段风险。为防范此风险，龙湖春天项目严格把关签定每项合同，实行合同会签会审制度，将成本工期质量等合同条款严格加以限制，将风险转嫁到施工单位中去。项目建设采购阶段风险从项目报建开始计算。项目启动之后，大量资金投入到工程上购买工程设备原材料支付工程施工费用，贷款利息也由于项目还未产生任何收入而计入资本成本。为此，龙湖春天项目将合理安排资金使用，严格实行招标管理制度，加快工程建设和销水泥砂浆粉刷，面刷水泥漆。楼地面装修踢脚线材料同楼地面材料住宅室内毛面水泥砂浆面层。住宅厨房住宅卫生间地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。物业用房卫生间地面为毛面水泥砂浆面层，涂膜防水。楼梯间水泥砂浆面层，楼梯踏面加金刚砂防滑条。室外台阶无障碍坡道水泥砂浆面层。门窗钢质品牌入户门节能保温型彩塑中空玻璃外窗预留内门门洞。阳台不封闭。楼梯间平台及踏步为防滑地板砖面层铁艺栏杆木扶手墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层。电梯间地面为防滑地板砖面层墙面为水泥砂浆底层白色乳胶漆面层面层。室内楼梯业主自理屋面装修沥青油毡瓦面层供电按图施工，装开关及白炽灯泡给水自来水管按图施工，每户厨房和卫生间各安装处水龙头，小高层六层及以上采用无负压供水燃气天然气管道配备第章总论龙湖春天及期项目建设背景蚌埠清越置业发展有限公司于年月注册成立，是家以房地产开发投资管理及咨询为主营业务公司，为安徽省首家建筑企业上市公司安徽水利开发股份有限公司全资子公司。公司注册资本人民币万元，性质为有限责任公司，实行核算，自主经营，自负盈亏。年月公司通过公开招拍挂方式取得大学城共享区即龙湖春天项目土地使用权。地块处于蚌埠经济开发区内，龙子湖东岸大学园区中间位置。龙湖春天于年开工建设，计划分期滚动开发，截至目前已完成二三期及期开发建设，正在筹划项目期开发工作。从项目期商业二期三期住宅开发经验来看，主要存在下述几方面特点楼盘产品价格从开盘以来直处于逐步上升状态投资型客户来源越来越广，不再仅仅局限于蚌埠周边地区项目商业住宅产品需求越来越大，趋向热化。京沪高速铁路开工已有周年，目前建设速度正在逐步加快，预计年月将实现部分路段试运行，高铁新蚌埠站也将投入使用。蚌埠市政府和经济开发区政府已将高铁新蚌埠站以及车站广场周边配套基础工程列入重点建设范畴。现已对东西芦山旅游景观进行规划建设，八条市政道路进行开工建设，高科技园区进行立项建设。上述背景因素，决定了龙湖春天期建设必须坚持产品多元化，规模扩大化基本思路。龙湖春天整体概况龙湖春天简介蚌埠龙湖春天位于国家级水利风景区蚌埠经济开发区龙湖风景区大学园区内，为大学园区共享区。地块西临龙子湖，南接东西芦山，东望锥子山森林公园，三山湖，风光无限。在大学城规划中项目建设用地性质为综合用地，属四所大学配套用地。建设内容有商业金融文化娱乐住宅中小学等。蚌埠龙湖春天地处亩蚌埠大学城正中央，被安徽财经大学蚌埠医学院安徽电子信息技术学院蚌埠学院等多所高校环绕，翰林风骨，气质自华。地块东部为正在建设中高铁新蚌埠站，北面隔安徽财经大学和蚌埠医学院即为蚌埠市东西向主干道东海大道，交通便利，目前有四路公共交通线。龙湖春天占地亩，其中亩土地使用权已由公司通过招拍挂形式取得，剩余亩土地证件正在办理过程中总建筑面积万平方米，入了商时，对主要经济评价指标影响分析。详见表敏感性分析表。根据目前市场情况，预测销售收入建设成本变化出现概率分别为进行概率分析。详见表概率分布情况表详见表概率分析情况表。从计算结果可知，售价变化对项目经济效益影响很大，为确保项目获得较好经济效益，项目主办者应加强市场促销工作，尽量使销售收入计划得以实现。本项目基本方案税后全部投资内部收益率及税后资本金财务内部收益率均为，高于目前贷款年利率，因此项目是可行。主要经济指标本项目主要经济指标详见表经济分析指标汇总表。财务评价结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好经济效益，有自身平衡能力，且有般抗风险能力。评估结果表明，该项目是可行。本项目各类物业预期售价是在多方考察蚌埠目前同类物业市场基础上确定。考虑到今后政府在启动房地产市场和降低普通住宅商品房售价方面将会有些新政策出台，预期售价将会有所变动。但从当前发展态势看，普通住宅商品房售价不会有太大回落。有关建议本项目关键是预期销售收入能否实现。若销售进度能加快，则项目投资更有保障，财务收益状况会明显好于评估结果，反之也亦然。因此，项目主办者对此应给予足够关注和重视，建立支良好销售队伍，加强促销手段，并根据销售情况适时调整工程进度和售价。建筑工程不可预见因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管