目施工单位是成都市第六建筑工程公司，公司成立年，法人代表金友平，注册资金万元，有工程技术人员人。各类施工机器余台套，资质等级为工业与民用建筑工程施工级企业荣获天府杯金奖鲁班奖，巴蜀建筑施工企业综合百强前名等称号。公司曾完成骄子大厦，地质大厦托普大厦托普工业园软件园中银大厦农资大厦滨江花苑住宅小区等建设项目。第五章市场评估市场供求状况及其发展趋势房地产开发潜力巨大房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展个新增长点，是国家大力开拓国内消费突破口。随着住房分配货币化事实，从根本上调动个人买房积极性，同时国家采取积极财政货币政策，实行下调银行存贷款利率开放住房二级交易市场提供银行按揭等措施，为住房新制度全面建立奠定了坚实基础，从而使成都房地产业进入了新轮发展时期。市场发展趋势从而对成都市目前商品房积压原因进行分析，我们可以看出，是适销不对路，消费群体定位不准另个原因就是商品房本身位置与规划设计没有达到很好匹配，无特色卖点。随着人们对生活水平日益提高，消费意识和消费要求不断变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀居住环境舒适安全物业管理先进科学高效率层次过度购房者对商品房位置环境要求越来越高。近年来随着交通条件大力改善，我国房市热点城市北京上海广州等，消费者已将眼光投向绿化环境好套型结构合理配套设施完备大规模化高档住宅。龙舟公寓大厦项目正适合当前房地产潮流。二项目市场竞争能力项目自身竞争条件方面影响居住用房销售价格主要因素有区域面积建筑结构装修情况设施与设备状况工程质量朝向地段环境等。根据本项目自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特点有地段该项目位于成都市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临环路街面余米。大楼车辆进出方便，内环境较安静。土地面积龙舟大厦总用地面积为亩，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网。基础设施公共配套设施状况由成都市政府完成上下水电气光纤通讯等管线均已到位，与之配套路网也施工完毕。该区域内有近年新开发和在建中高档住宅小区。区域内府南河绕行，政府沿河配套绿化，环境优美。区域内基础设施公共配套设施完善。二同类建设项目方面该项目定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于成都市区同等标准中低档价格销售。主要销售对象为成都市中小型企业者大集团金融国家机关企事业单位职员以及中高收入人士。龙舟大厦项目环境较好，配套设施较为完善，小户型规划设计较合理，内居住环境较好，性价比较能满足消费群心理，该企业有成功开发房地产经验明显物业管理优势以及当地政府大助于其销售实现。三售价预测预测数据选定该项目中预期售价确定，采用房地产成本估价法进行测算。成本估价法是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格种方法。采用成本估价法估价求得价格，成为积算价格。由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似楼盘，所以可以采用成本比较法。工程总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费用销售费用财务费用预备费用其他费用投调税综合费用。该工程总投资预计估算为万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润万元，成本利润率。龙舟大厦总投资万元，住房商铺销售预计收入万元。销售预测表序号项目名称建筑面积元单位售价元销售金额万元备注住宅户商场车库个合计以上销售预测表按住宅平均单位为元均价，商业铺面为元均价，车库按万元个进行测算。本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。龙舟大厦项目开发建设有利于改善成都市居住环境，实现成都市九五及年发展规划中提出九五末期人均居住面积目标，促进城市总体规划实施。龙舟大厦套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格，能享受地方定税费减免，项目具有定市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。龙舟大厦项目定位是面向广大普通收入水平者，每套住房消费额在万元左右。公司准备采取住房装修汽车组合按揭和公积金组合贷款方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。第六章成本估算投资估算估算依据和方法龙舟大厦项目工程估算是依据工程已拟报建资料和方案国有土地使用证及出让合同项目可行性研究报告等，参考成都地区同类建设项目经济标准，并结合项目自身实际情况进行测算。二项目总投资构成该项目规划用地面积亩，总建筑面积商业用房。总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费销售费财务费用预备费用和其他费用。经测算，项目总投资万元。投资估算明细见下表投资估算明细表用地面积建筑面积序号费用名称投资额万元单位技术经济指标占总投资备注负荷或工程量单位指标合计土地费用平方米国有土地使用证二前期工程费规划勘测设计费平方米可行性研究费平方米三同平费平方米三房屋开发费建安工程费平方米住宅平方米框架商业用房平方米框架车库平方米框架二室外工程费附属工程费电梯平方米道路绿化平方米四管理费用万元按销售收入五销售费用万元按收入六财务费用万元货币利率七预备费用基本预备费万元涨价预备费万元八综合税费万元按收入三投资估算说明土地费用以企业取得国有土地使用证缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为元，其中含土地出让金拆迁安置补偿费等共计万元。前期工程费用按照企业实支付金额，确定家理想之地。龙舟公寓大厦小户型商住楼为配合城市总体发展，政府相继出台了系列优惠政策，从城市规划到地方税收，从区域配套到水电气供给等，都极大地方便了住宅业发展。力图使龙舟公寓大厦小户型商住楼成为城市向东发展个亮点。成都鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这有利时机，大规模介入成都市向东发展房地产开发，适时推出了龙舟公寓大厦小户型商住楼项目，并将其建成成都市流模范住宅楼盘。第二章公司简介公司概况成都鑫五环实业投资有限公司以下简称鑫五环公司，于年月日在成都市工商行政管理局登记注册。公司性质为有限责任公司。公司法定代表人为周登荣，注册资金万元。主营房地产开发兼营公路经营建设管理和高新技术开发及利用等。鑫五环公司资本构成如下周登荣以实物和货币形式出资万元，占股本，周登华以货币实物形式出资万元，占股本。公司于年累计投资万元，收购成都市环路东五段号未完工开发项目龙舟大厦。项目总建筑面积为，占地面积为亩地下两层，地面层。该项目为龙舟大厦小户型公寓楼开发项目。二公司领导机构及人员情况公司在运行机制方面设有董事长总副经理，下设生产技术部经营部财务部预算部以及保安部等部门。现有员工名。公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣周登华田小林冯天。其中董事长和总经理由周登荣担任，副总经理由周登华冯天田小林担任。该公司主要领导人基本情况如下董事长总经理周登荣男年出生大专文化。年从事房地产开发建安行业经营及管理。受过建筑项目经理职称专门培训。经营重庆鸿基综合楼开发建设，德阳苑大型房地产项目开发。先后承建四川万县川东天然气氯碱工程，宜昌黄龙机场工程，宜昌经协大厦重庆市江北机场期扩建工程四川汶川南中坨水电站工程。业务经理副总经理田小林，大专文化经济师，担任过湖北省建委下属房地产公司总经理，年到鑫五环公司。财务副总经理，周登华，财务专业毕业，担任湖北五环建设集团公司财务处长，成都西南五环建设公司财务科长。到鑫五环公司担任财务部经理分管财务工作副总经理。从事财务管理工作年，对成本会计房地产会计有较强实践经验。第三章近三年财务状况公司近三年资产及负债情况如下单位万元项目年年年资产合计流动资产其中存货长期投资固定资产净值负债合计流动负债其中短期负债长期负债其中长期借款所有者权益合计资产负债率流动比率速动比率我公司资产总额从年万元增加到年万元，增加了万元，公司规模三年来迅速扩大，自身实力得到了较大提高。公司年末流动资产总额为万元，占资产总额，资产流动性较好，短期偿债能力较强。公司年末负债合计万元，其中长期借款万元。从现金流量来看，我公司年现金流入主要为经营活动中销售商品房产生现金流入和筹资活动产生现金流入，现金流出主要为开发项目建设投入。净现金流量年年年现金流量均正值，从经营活动中产生现金流量来看，经营活动产生现金流支持将有助于其销售实现。三售价预测预测数据选定该项目中预期售价确定，采用房地产成本估价法进行测算。成本估价法是在求取估价对象房地产价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费各项必要费用之和为基础，再加上正常利润和应纳税金来确定估价对象房地产价格种方法。采用成本估价法估价求得价格，成为积算价格。由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似楼盘，所以可以采用成本比较法。工程总投资包括土地费用前期工程费用房屋开发费管理费用销售费用财务费用预备费用其他费用投调税综合费用。该工程总投资预计估算为万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润万元，成本利润率。龙舟大厦总投资万元，住房商铺销售预计收入万元。销售预测表序号项目名称建筑面积元单位售价元销售金额万元备注住宅户商场车库个合计以上销售预测表按住宅平均单位为元均价，商业铺面为元均价，车库按万元个进行测算。本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。龙舟大厦项目开发建设有利于改善成都市居住环境，实现成都市九五及年发展规划中提出九五末期人均居住面积目标，促进城市总体规划实施。龙舟大厦套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格，能享受地方定税费减免，项目具有定市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。龙舟大厦项目定位是面向广大普通收入水平者，每套住房消费额在万元左右。公司准备采取住房装修汽车组合按揭和公积金组合贷款方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。第六章成本估算投资估算估算依据和方法龙舟大厦项目工程估算是依据工程已拟报建资料和方案国有土地