势必会带动襄樊经济高速发展并为襄樊服务业带来巨大需求空间。我们认为旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店兴建五星级精品商务会议酒店将会获得良好投资回报提升业主公司形象并可实现业主公司战略价值投资要求。香港鑫麒麟国际酒店管理有限公司二七年九月三日天籁轿车生产线东风康明斯公司龙襄樊公司物流中心等。交交通通便便捷捷程程度度区位优势非常明显。东西南三面分别与襄新公路襄樊河南新野樊魏公路襄樊河南魏集国道接壤襄荆襄樊荆州汉十武汉十堰两条高速公路互通交汇点，就在园区边界焦柳汉丹襄渝三条铁路干线在襄樊交汇，襄北编组站是全国个路网级大型编组站之襄樊机场已基本开通全国主要城市航运业务，交通条件十分便利。能能见见度度旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店位于高新区名城路和环湖西路交界处，东湖车城湖以西，所在区域已建及在建建筑多为五至九层，区内目前暂时没有规划其它高层建筑。本酒店建筑体高度为层，能见度较好。需需求求邻邻近近程程度度对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店与各种需求邻近程度分析如下商务政务需求在高新区各项服务配套设施完善之前，特别是大规模高档酒店建设之前，高新区建设和发展将为第第章章业业主主要要求求调调查查及及分分析析项项目目基基本本资资料料项目名称旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店项目发展商旺前实业集团有限公司以下称旺前集团可行性报告编制单位香港鑫麒麟国际酒店管理有限公司项目地址湖北襄樊国家高新技术产业开发产区业业主主对对酒酒店店定定位位及及总总体体要要求求通过业主旺前集团介绍，业主单位是家以汽车销售服务为基础，以房地产开发为龙头，以餐饮娱乐旅游服务为附翼，多元化综合性现代化企业集团。近年来，随着襄樊旅游经济和汽车工业发展，湖北襄樊已经成为全国知名历史文化名城全国优秀旅游城市中国十大魅力城市和我国汽车工业军工企业聚集地和鄂豫渝陕毗邻地区技术智力最密集地区。在这种形式下，旺前集团科学地预见到襄樊房地产和酒店旅游业市场大好机遇，因此希望通过本酒店项目建设，提升项目地块经济价值，带动酒店相关餐饮娱乐康体等配套设施升值，从而实现整个项目价值最大化。基于行政楼层商务楼层豪华楼层总计第第九九章章酒酒店店财财经经营营预预测测分分析析经经营营预预测测前前提提条条件件本经营预测分析基于上述对襄樊市目前经济发展状况酒店餐饮康乐业现状分析及襄樊市未来经济发展规划而作出在预测期内，国家经济环境良好，经济稳步健康发展，不发生任何人力不可抗力天灾人祸或政治事件在预测期内，酒店经营情况前三年逐年上升，第四至第七年为经营高峰期，第八至第十年开始回落④④酒店部门贡献毛利及经营利润率根据全国酒店业平均水平并结合当地酒店盈利水平进行测算酒店各项费用及其构成根据全国酒店行业费用构成比例及当地费用水平进行测算假设该酒店总投资为，万元不考虑因融资而产生财务费用或以内。预预测测结结果果及及投投资资回回报报分分析析保保守守情情况况分分析析根据对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店经营情况预测见表，在不考虑货币时间价值情况下，该酒店在开业后第七年末即开业后七年便能收回投资在考虑货币时间价值情况下，该酒店第十年便能收回投资。正正常常情情况况分分析析根据对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店经营情况预测见表二，在不考虑货币时间价值情况下，该酒店在开业后第年即开业后六年零四个月便能收回投资在考虑货币时间价值情况下，该酒店第年即开业后八年零五个月便能收回投资。乐乐观观情情况况分分析析根据对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店经营情况预测见表三，在不考虑货币时间价值情况下，该酒店在开业后第年即开业后五年零十个月便能收回投资在考虑货币时间价值情况下，该酒店第年即开业后七年零五个月便能收回投资。财财务务分分析析结结论论根据上述预测分析，不论是在保守情况下，还是正常情况或是乐观情况下，该酒店最多十年便能收回投资以考虑货币时间价值因素，在乐观情况下年多便能收回投资，因此该项目是可行。详见财务预测表第第十十章章酒酒店店风风险险及及防防范范措措施施投投资资风风险险由于资金投入较大，贷款比例较高，年偿债金额较高，投资周期较长。虽然长期投资回报率高，债务会给经营带来定压力。资资金金风风险险如果投资者自有资金不足，资金循环不顺畅会导致工程无法及时完工，设备无力采购，项目被拖延甚至夭折。防范措施进行精确投资预算与紧密资金投放计划，确保资金能够按计划投放。建建设设成成本本控控制制风风险险建设成本控制风险包括建设期间建材设备和劳动力价格上升，或者建设周期过长，导致建设成本上升，投资总额增加，从路和环湖西路两个方向出入，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店均享有较好能见度④④市政府与高新区有关政策对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店无限制，酒店可以考虑以尽可能大土地规模来获得最高经济收益。项项目目地地点点劣劣势势分分析析高新区本地市场短期内年内难以产生大量休闲娱乐旅客需求但随着高新区及周边地区发展，商务休闲娱乐旅客需求将逐步提高旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店周边尚未形成成熟商业区，周边地区商业招商进程如果长期延误，将对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店客源基础产生定影响旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店距离襄樊机场仍有多公里分钟车程并通过市区但对目地客源，特别是酒店长期客户或协约客户影响不大④④在酒店周边有关各项生活配套设施完善前预计年，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店外部环境将受到些影响。第第四四章章襄襄樊樊市市及及十十堰堰市市酒酒店店市市场场调调查查及及分分析析襄襄樊樊市市旅旅游游经经济济发发展展状状况况调调查查及及分分析析襄樊市拥有丰富旅游资源和辐射资源，尤其在人文和自然两方面有很多在国内和国际上都叫得响资源。人人文文旅旅游游资资源源人文旅游资源是襄樊旅游资源最大优势。襄樊历史悠久，文物古迹众多，是国家级历史文化名城，自春秋时期开始筑城，至今已有多年历史。目前，仅市区被列入文物保护单位就有处，国家级文物保护单位处。其中古隆中是三国时期著名政治家军事家智慧象征诸葛亮隐居躬耕之地，经过历代不断兴建和修缮，已经形成第第章章业业主主要要求求调调查查及及分分析析项项目目基基本本资资料料项目名称旺旺前前，东东湖湖国国际际大大酒酒店店项目发展商旺前实业集团有限公司以下称旺前集团可行性报告编制单位香港鑫麒麟国际酒店管理有限公司项目地址湖北襄樊国家高新技术产业开发产区业业主主对对酒酒店店的的定定位位及及总总体体要要求求通过业主旺前集团介绍，业主单位是家以汽车销售服务为基础，以房地产开发为龙头，以餐饮娱乐旅游服务为附翼，多元化综合性的现代化企业集团。，如下图所示，国内游客来自于外省武汉和周边地区。而大部分外省客人只作短暂停留后，就去武当山或神龙架观光并留宿。图年本市国内旅游客源地构成襄樊日游游客过路客人过半特点也决定了在旅游收入构成中，餐饮交通和游览收入超过了酒店住宿收入。图年本市国内旅游收入构成襄襄樊樊中中高高档档酒酒店店发发展展状状况况调调查查及及分分析析旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店竞竞争争市市场场界界定定和和襄襄樊樊市市中中高高档档酒酒店店发发展展状状况况为了确定旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店竞争对手供给和经营情况，走访了对于襄樊和十堰当地酒店市场具有深入了解专业人士如数家酒店总经理销售市场部经理各级行业主管部门领导等，收集了市场供求信息，分析了酒店需求来源，并结合在酒店和旅游领域专业知识和经验，确定了如下界定旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店竞争对手关键因素地理位置外省天籁轿车生产线东风康明斯公司龙襄樊公司物流中心等。交交通通便便捷捷程程度度区位优势非常明显。东西南三面分别与襄新公路襄樊河南新野樊魏公路襄樊河南魏集国道接壤襄荆襄樊荆州汉十武汉十堰两条高速公路互通交汇点，就在园区边界焦柳汉丹襄渝三条铁路干线在襄樊交汇，襄北编组站是全国个路网级大型编组站之襄樊机场已基本开通全国主要城市航运业务，交通条件十分便利。能能见见度度旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店位于高新区名城路和环湖西路交界处，东湖车城湖以西，所在区域已建及在建建筑多为五至九层，区内目前暂时没有规划其它高层建筑。本酒店建筑体高度为层，能见度较好。需需求求邻邻近近程程度度对旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店与各种需求邻近程度分析如下商务政务需求在高新区各项服务配套设施完善之前，特别是大规模高档酒店建设之前，高新区建设和发展将为旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店直接提供大量商务客源。旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店作为高新区唯年高档酒店项目，将吸引大量中高档商务客人。同时，高新区襄阳区自身工商业服务业写字楼发展和政府各项职能部门也将产生定商务和政务需求。此外，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店到市区距离仅有约分钟车程，根据周边商业区发展以及酒店自身定位，旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店亦能吸纳大量市区高档商务和政务客人。会议需求类似于商务需求，会议需求也将主要来自于高新区和襄阳区，特别是高新区汽车工便捷捷程程度度区位优势非常明显。东西南三面分别与襄新公路襄樊河南新野樊魏公路襄樊河南魏集国道接壤襄荆襄樊荆州汉十武汉十堰两条高速公路互通交汇点，就在园区边界焦柳汉丹襄渝三条铁路干线在襄樊交汇，襄北编组站是全国个路网级大型编组站之襄樊机场已基本开通全国主要城市航运业务，交通条件十分便利。能能见见度度旺旺前前东东湖湖国国际际大大酒酒店店位于高新区名城路和环湖西路交界处，东湖车城湖以西，所在区域已建及在建建筑多为五至九层，区内目前暂时没有规划其它高层建筑。本酒店建筑体高度为层，能见度较好。