场销路。同时，该项目经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率内部收益率。财务分析结果表明，项目经济效益可行，敏感性分析表明，该项目具有定抗风险能力，但该项目盈利水平应进步提高。若条件允许，应适当提高建筑容积率，增加商业用房比例，使该项目获得更好经济效益。二有关说明与建议本报告结论是秉着谨慎与负责态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出。鉴于目前房地产市场客观条件及本项目实际状况，我们认为，有必要对报告有关问题进步做出说明，并提出若干建议本报告是该项目初步可行性研究报告，由于建筑设计经营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步。本报告投资估算是按照酒泉市目前同类型项目投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算。由于建筑方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费减免情况还有待落实，因此场是个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐，地下人防停车场及幼儿园等内向型服务功能于体综合性社区活动中心广场。主要技术经济指标土地使用指标。本规划区土地使用情况见下表。表用地平衡表项目用地面是个集小区绿地景观，休闲活动，观演娱乐，地下人防停车场及幼儿园等内向型服务功能于体综合性社区活动中心广场。主要技术经济指标土地使用指标。本规划区土地使用情况见下表。表用地平衡表项目用地面积所占比重人均面积人居住区规划总用地其中住宅用地公建用地道路用地公共绿地密度指标。本区密度指标详见下表表主要技术经济指标居住套数套居住人口人总建筑面积其中住宅建筑面积公共建筑面积其他建筑面积住宅平均层数层人口毛密度人公顷住宅面积毛密度公顷住宅面积净密度公顷容积率建筑密度组团组团组团组团绿地率四项目开发建设经营组织与实施计划建设方式建议采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，有效地控制项目工期成本质量。二开发方案设想与分析考虑到市场推广计划及小区成片建设需要，拟将整个项目分为三期开发。第期首先开发组团住宅组团别墅商业用房。这样可以在小区内部配套尚未完成情况下使首期买家享受到开发区已成熟公建配套设施。本期多数楼宇接近酒金公路与酒银公路，因此防护绿地和绿化带建设显得尤为重要。绿地建设甚至应先于住宅建设，将住宅与绿地溶为体。第二期可开发组团住宅面积组团别墅商业用房。该区临近酒金公路，便于市场推广。第三期可开发组团住宅面积组团别墅商业用房。本期有利于小区成型及公建配套设施落实建设，对销售有利。三项目开发进度土地征用期年月年月建设期共三期年月年月第期年月年月第二期年月年月第三期销售期年月年月详见项目实施计划表表五项目投资估算资金筹措计划开发成本土地成本征地费征地费合计为万元土地有偿使用出让金根据酒泉市国有土地使用权出让金计算标准，结合新城区带具体调节系数，则其土地使用权出让金总价合计万元地上附着物补偿费为万元合计土地成本为万元建安工程费表建安成本费序号项目单价元工程量金额万元土建及装饰工程费水电暖安装工程费小计建安工程费合计万元前期工程费及开发期间税费规划管理费元万元地质勘探费元万元设计费元万元图纸审核费元万元预算编制费万元万元决算审定费万元万元工商签证费万元万元三通平费万元万元质检费万元万元工程监理费万元万元消防基金元万元人防结建费元万元合计前期工程费用为万元基础设施配套费表基础设施配套费序号项目计算依据金额万元道路工程元供水工程元排水工程元供电工程变压器及电缆供暖工程锅炉台及热力管网绿化工程路灯工程合计公建配套费公建配套费为万元包括中心广场垃圾收集站及公厕不可预见费万元开发成本开金财务内部收益率为基准收益率大小取决于银行利率高低项目经营风险程度以及经营目标和要求等。般意见趋于选取稍大于银行同期贷款利率作为基准收益率。本项目贷款利率为，故基准收益表取为，由表计算结果可知，本项目全部投资和自有资金内部收益率均高于基准收益率。表财务现金流量全部投资单位万元序号项目合计建设经营期现金流入销售收入其它收入现金流出建设投资营业税计算指标动态