发成本商品房开发成本出租房经营成本经营费用房产税折旧及摊销财务费用修理费用经营税金及附加土地增值税利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润投资利润率资本金利润率资本金净利率层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积，万平方米，包括奥特莱斯购物公园建筑面积，平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积，平方米。主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划第页共页建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商目录目录第章总论项目背景与概况主要技术经济指标问题与建议第章项目投资环境与市场研究投资环境分析市场分析市场定位第章建设规模与项目开发条件建设规模项目概况现状项目建设条件第章项目规划设计方案总体设计建筑设计结构设计给排水设计电气设计弱电设计防雷设计第章节能节水措施设计依据核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,给排水节能电气节能建筑节能设计第章环境影响评价编制依据环境现状项目建设对环境影响环境保护设计第章劳动卫生安全与消防指导思想劳动安全职业安全卫生健康对策与措施消防设计第章组织机构与人力资源配置组织机构人力资源配置第章项目实施进度项目进度安排原则项目实施进度安排项目实施过程控制措施第章项目招投标招标范围招标组织形式招标方式招标公告发布第章投资估算与资金筹措估算范围估算依据估算结果用款计划资金筹措第章财务评价项目评价依据财务评价基础数据选择销售收入和税金估算财务评价第章结论与建议结论建议附表第页共页总论项目背景与概况项目名称长春•双阳名牌折扣城吉林省旗舰中心现代产位万元序号项目合计项目总投资土地费用前期工程费用基础设施建设费环境工程费建安工程费公共配套设施费其他费用预备费管理费用销售费用财务费用资金筹措资本金银行贷款销售收入其他收入第页共页财务评价项目评价依据国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部颁布房地产开发项目经济评价方法国家及本地现行财税制度和有关法规工程规划方案及有关资料。财务评价基础数据选择财务价格本项目物业销售价格是根据市场比较，并结合区域房地产发展状况进行修正，得出项目将来推出市场时价格。计算期按照吉林奥特莱斯名牌折扣城有限公司提供相关资料及长春市城市建设发展速度，并结合本项目商业部分特点，项目计算期确定为年，其中建设期年，经营期年。财务基准收益率设定参考行业规定，结合本项加权平均资金成本行业收益水平企业投资机会成本和预期收益期待等，将财务基准收益率定为。销售收入和税金估算本项目含住宅与商场，根据项目情况，住宅计划于年月开始销售，至年底销售，年销售剩余商场开始对外出租，初步估计出租第页共页，以后按全部考虑。具体销售收入经营税金及附加估算见表。表销售收入经营税金及附加估算单位万元序号项目合计„„经营收入商业出租可出租面积出租价元出租比例收入住宅销售可出售面积平均售价元销售比例收入经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税税后总收入财务评价基本报表全部投资财务现金流量表附表二资本金财务现金流量表附表三资金来源与运用表附表四项目损益表附表五盈利能力分析税前财务内部收益率根据全部投资财务现金流量表，可以测算出所得税前财务内部收益率为。财务净现值第页共页根据全部投资财务现金流量表，本项目静态现金净流入在基准收益率为前提下，可测算出其净现值为，万元。投资回收期依全部投资财务现金流量表，从年月开始计算，项目投资回收期年。投资利润率投资利润率年平均净利润总额总投资资本金利润率资本金利润率年平均利润总额资本金资本金净利率资本金净利率年平均净利润资本金清偿能力分析本项目申请银行贷款万元，约定年偿还，其资金来源主要为住宅销售收入与商场租金。经测算预售收入于租金收入满足还款要求，而且项目资产负债率较低。敏感性分析敏感性分析是不确定分析重要内容。从本项目情况来看，影响项目效益主要因素有总投资极向上局面，有百货店同比销售超过了。年十黄金周天时间，北京上海广州些商店，同比增长甚至达到了，呈井喷状态。些二三线城市，甚至四线城市，百货零售企业发展势头非常好，从销售情况看，他们受金融危机影响很小。据调查发现，在些三四线城市，有零售企业同比增长在以上。就百货零售业来说，外资百货在中国内地开店速度将加快，像韩国乐天日本高岛屋马来西亚百盛等，以及些港资台资企业都有计划向中国内地发展。同时，这些国际上零售巨头都有进入中国二三线城市打算。年，中日韩三国百货业将进行更加频繁交流。事实上，日韩百货业看中是中国内地市场发展潜力，想在零售市场上跟中国有深度合作，而中国看中是他们经营理念管理技能等。到年，社会消费品零售总额将超过万亿第页共页元，零售业在国民经济中地位和作用将大大提高。可以说，我国零售百货业存在着巨大发展空间，投资机会较多。房地产业随着经济触底反弹，全国房地产市场有了回暖。年，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为，万平方米和，万平方米，同比分别上升和全国完成房地产开发投资，亿元，比上年增长，同比下降个百分点其中商业营业用房投资，亿元，增长。长春市投资环境分析长春市社会经济现状年以来吉林省委省政府构思长吉图特大城市群，使之成为吉林经济发展核心增长级。年，长吉图城市群区域发展规划开始实施，长吉图体化步入实质阶段，个面积万平方公里人口，万现代化大都市将由理想变为现实。按照大长春大生态大网络原则，作第章总论处理积压产品，尽量收回成本，厂家通过设置内部处理部门或者利用商家打折处理积压品，双阳奥特莱斯这种商业形式孕育而生。第页共页图长春城市居民生活水平指标示意图长春市居民消费状况据统计，年长春市常住人口达万人，比年增长了，城市化率由年提高到了年，增长了个百分点。年，长春市人口出生率为‟，死亡率为‟，自然增长率为‟。不断增长城市人口，住房需求直线上升。城乡居民收入增长较快，城乡居民生活水平继续改善，消费结构持续升级，对国际品牌需求持续增加。图长春市近年城市居民人均可支配收入图长春市城市居民人均消费性支出近年来，长春市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度增长，生活水平稳步提高。抽样调查资料显示，年长春市居民人均可支配收入达到，元，人均第页共页消费支出，元，年长春市居民消费性支出占到收入。由此可见，长春是个消费活跃城市。在未来几年内，消费需求量将陆续增大，在把握客户需求基础上，为项目开发提层低层住宅和度假酒店及相关配套酒店公寓风情商业街和绿色体育公园等为体大型综合生态整合开发区。本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积，万平方米，包括奥特莱斯购物公园建筑面积，平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积，平方米。主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划第页共页建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商业住宅建筑密度容积率商业住宅绿地率项目总投资万元住宅销售收入万元商业租金年收入万元正常年份财务净现值税前万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率资本金利润率问题与建议项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家长春市房地产项目开发程序规定。根据测算，在预计开发进度预测销售价格下，本项目具备良好可行性。项目虽然为优质项目，具有较大发展潜力，但项目开发期处于中国社会经济非常本项目是产业园期工程中第批项目，项目总用地面积约亩，项目规划总建筑面积，万平方米，包括奥特莱斯购物公园建筑面积，平方米，共布置个店铺，其中层间，二层间住宅建筑面积，平方米。主要建设条件土地概况土地按法律法规程序完成了相关手续，无法律与经济层面纠纷。交通运输项目地交通未有特别管制，交通运输无障碍。环保噪音与灰尘本项目建筑施工期间噪音小灰尘较少，现场无大型搅拌站。因此，项目施工不会对周边居民生活产生太大影响。项目现有进程建设用地许可证申请批复文件土地规划许可证土地规划第页共页建设许可证正在办理，项目规划设计方案已送评审，施工方案设计正在进行细化中，三通平正在进行。主要技术经济指标表主要技术经济指标序号项目单位数值备注用地面积亩商业亩住宅亩总建筑面积商业住宅建筑密度容积率商业住宅绿地率项目总投资万元住宅销售收入万元商业租金年收入万元正常年份财务净现值税前万元财务内部收益率投资回收期年投资利润率资本金利润率问题与建议项目开发商已取得本项目土地使用权资格，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得立项开发建设销售等方面均遵照国家长春市房地产项目开发程序规定。根据测算，在预计开发进度预测销售价格下，本项目具备良好可行性。项目虽然为优质项目，具有较大发展潜力，但