局面。
对策争取通过与通州土地分中心洽谈，对后期大量土地入市进行必要限制，保护我方利益同时对可能面临不利局面给予高度重视，进行多种开发方案准备，使项目设计方案具有定灵活调整空间。
财务风险金融政策调整销售市场变化等对资金占用有重大影响。
对策在合同谈判中，尽可能减少资金占用总量延图设计，月完成施工图。
工程进度计划年初土地交接，开始工程招投标，月进场开工月结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。
月交付入住。
销售进度计划年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米年月竣工累计完成销售万平方米，售价调整至元平方米，销售回款亿元年底完成销售万平方米，售价调整至元平方米，累计销售回款亿元。
全程销售均价元平方米，销售期年个月。
公建计划年月开盘，售价元平方米年底完成公建销售，最高售价元平方米公建全程销售均价元平方米，销售期年个月。
住宅及公建销售总收入亿元。
经济分析成本项目取得费亿元三通平含出让金，拟以亿元投标建安工程费亿元市政工程费亿元红线内外前期费亿元小计亿元不可预见费万元管理费万元财务费用万元小计万元销售费用万元两税费万元小计万元成本合计亿元销售总收入亿元开发利润亿元按建设期年计算，年投资回报率参见附表项目成本初步测算资金计划项目开工前需公司投资约亿元取得土地亿元及部分前期费用财务费用等年月项目取得土地证，以土地证抵押可取得部分银行贷款随着工程施工展开，资金需要量加大，年月，公司资金需要量达到最高亿元随着销售回款实现，年月项目进入还款期，年月，项目投资及银行借款基本回收年月项目资金进入盈余期，资金盈余达到万元利润，可对其他项目提供资金支持。
参见附表工程付款计划表销售收入计划表及资金计划表主要经济指标项目内部收益率动态投资回收期个月年个月参见附表现金流量表基本评价项目开发周期比叠拼方案缩短个月项目占用资金量较小亿元周期较短周边同质产品较多户型平方米单价元平方米可能分流本项目目标客户未来发展潜力机会北京市经济及规划发展重心东移随着开发进度，以央视为代表极具行业聚集力公司入住写字楼内外资机构入住商业及酒店人流增加，对通州住宅类产品需求将持续增长京哈高速京沈高速拓宽改造参见附件京通高速公路将直通京哈高速通州段将拓宽米等交通基础设施进步完善，通州作为北京与东部周边省市纽带作用加强，对通州住宅需求圈扩大有积极影响如，随着上海经济发展及与周边城市高速公路连通，上海房地产需求范围已扩大至整个江浙范围，目前经常往返于上海与周边地区江浙商人在上海中高档住宅购房客户中占，江浙商人成为上海房地产主力客户基本结论建议投标价亿元不超过亿元主要依据上述两方案经济分析通过对项目经济分析，认为亿元投标价，可使本项目开发获得合理投资回报。
当地土地市场交易价格年公开挂牌案例年月日日京土整储挂通号位置通州九棵树号。
建设用地万平方米，建筑面积万平方米，土地用途为住宅，挂牌成交价亿元七通平。
计算楼面熟地价万元万平方米元平方米七通平还原三通平地价楼面价元平方米红线外市政费用按元平方米估算元平方米本项目三通平地价元平方米建筑面积万平方米亿元考虑本项目取得后尚有年拆迁时间，此期间发生土地投资资金成本约万元，建议报价亿元万元亿元。
年协议转让案例据了解距本项目东公里在售住宅项目，年通过两次转让后取得三手土地价格为万元亩七通平不含出让金但该项目出让金享受旧城改造优惠政策，每平方米土地出让金低至几十元。
参照该项目条件，考虑该项目交易背景为两次转手后价格等因素，建议本项目报价万亩亩亿元。
附件京通京哈高速公路拓宽新闻报导附表项目方案对比表叠拼方案测算面积表成本测算表工程付款计划表销售计划表销售计划图表资金计划表资金计划图表现金流量表现金流量图表洋房方案测算面积表成本测算表工程付款计划表销售计划表销售计划图表资金计划表资金计划图表现金流量表现金流量图表，月进场开工月进行地下工程施工月结构封顶粗装及外装月完成室外管线园林道路施工。
年初交付入住。
销售进度计划年月结构封顶时开盘，开盘售价元平方米年月竣工入住累计完成销售万平
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（定稿）通州梨园镇小稿村项目可行性分析计划建议书（完整版）
