1、这些企业拥有强烈的归属感，要让这些业主成为本案的客户仍须要定的引导过程，对本项目以为着市场需求的风险。二宏观经济风险宏观政治经济形势对项目的风险宏观政治经济形势对项目的风险是同向的，即宏观向好，则项目风险降低，否则，风险将加大，近年来，世界经济疲软，对工程的影响是巨大的，造成了许多工程的缓建停建，这种现象体现在个国家更明显，比如上海，亦有些韩国房产开发商因经济危机所造成的资金紧张而使投资项目缓建，如大宇集团在上海徐家汇建造的高达层的摩天大厦亦至今还未开工建设。目前国内经济形势是向好的方向发展的，去年的国内生产总值达，。从这个数据看，宏观的经济情况对本项目的影响不大。建材价格上涨对项目的风险建材价格上涨将引起工程决算超预算，导致工程费用大为增加，如开发商追加资金不足，项目将面临停工的风险，而严重的建材价格上涨造成工程投资追加，使承包商和开发商都要承担相应的风险，同时，在定程度上，开发商将风险嫁接到承包商，从而影响整个工程的质量和进展。央行政策调整对项目构成的风险房地产行业是属于资金密集型的企业，开发过程所需的资金流量大，且开发周期长，其开发所需资金大都依赖银行等金融机构，国家经济形势与市场发展的变化，可能会导致政府对产业政策和银行的信贷政策进行调整，都可能给资金筹措带来定的困难。从去年的央行文件国务院号令房地产贷款风险管理指引今年四月份的房地产开。
2、滨商圈西湖国贸中心庆春路与湖滨路交叉口元大型广场商圈戴德梁行个西湖时代广场庆春路与湖滨交叉口元室内游泳池健身房会客室自行管理个文教区伟星大厦文三路教式路元天租银行员工餐厅商务中心伟星物业个原值投资成本租金变动额度元天元天变动值变动值静态回收期年个月年个月年个月年个月年个月动态回收期年月年个年个月年个月年个月由上表可知本项目对租金与投资变动都较为敏感。租金变动风险预测假设未来写字楼租赁市场繁荣保持目前状态萧条的概率分别是,租金分别是元天平方米元天平方米元天平方米租金元天平方米概率年平均收益率繁荣保持常态萧条项目投资年平均回报率期望值八财务评价结论由以上数据计算可得静态年投资年平均回报率内部收益率静态回收期年零月含两年建设期动态回收期年零月含两年建设期净现值大于，项目在经济上可行由以上分析数据可知,本项目具有较好的投资价值十三国民经济评价略十四社会评价略十五风险分析项目主要因素识别工程项目的风险不仅仅是工程本身的风险，还取决于其他很多的方面，所有与工程项目关系较大的因素都会影响项目目标的实施，进而对工程项目构成风险，开发商除了面对市场设计监理等风险外，还必须面对自然风险以及政治经济及商务方面的风险。个工程项目，可分为投资前期建设准备期及建设实施期几个阶段，在投资前期，开发商先是制定发展规划，进行投资机会研究，可行性研究及项目技术经济评估。在这个阶段。
3、回收固定资产残值回收流动资金现金流出量固定资产投资流动资金投资经营成本所得税财务费用净现金流量累计净现金流量净流量折现系数净现金流现值累计净现金流现值项目投资现金流量预测表单位万元年项目年年年年年年年年年现金流入量租金收入回收固定资产残值回收流动资金现金流出量固定资产投资流动资金投资经营成本所得税财务费用净现金流量累计净现金流量净流量折现系数净现金流现值累计净现金流现值六财务评价指标评价的主要指标有财务内部收益率投资回收期财务净现值内部收益率等。财务评价指标根据财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有财务现金流量表利润表财务平衡表。七不确定性分析盈亏平衡分析按本项目正常营运年限里，以办公楼的出租率计算盈亏平衡点还贷期内盈亏平衡点为过了还贷期盈亏平衡点为可见项目具有很好的平衡能力静态回收期年零月含两年建设期动态回收期年零月含两年建设期敏感性分析年月交付白云大厦文晖大桥东高层单身商务楼商铺元待定华元华鸿大厦天目山路号写字楼均价元年月交付中豪凤起广场凤起东路与秋涛北路交叉口写字楼单身公寓写元起写年月交付美达丽阳国际湖墅南路叶青兜路口写字楼可自由分割万元以上年月开盘，年底交付银座大厦庆春路与建国北路交叉口写字楼框架结构自由分割均价元年下半年开盘，年交付滨江庆春发展大厦庆春东路甲级写字楼大开间待定年月开盘，年底交房滨江新城市广场秋涛北路凤起东路南侧酒店。
4、，开发商要聘请丰富的咨询工程师提供咨询意见，同时要判断宏观经济形势项目投资环境以及行业形势等。在建设准备阶段，需进行设计文件的准备，投资资金的详细计划和审定，项目采购，为项目所需的设备，材料进行招标，评标，以正确选择供应商和承包商。项目实施阶段，开发商应保证工程承包合同和设备供应合同的实施，以保证投资效益的实现。项目营销阶段，开发商与营销公司起进行项目的营销工作，制定详细的营销策略。根据本案的特点，本项目的风险主要集中在以下几个方面风险因素具体情况市场风险写字楼市场供过于求对项目构成的风险租赁市场疲软租金下滑对项目构成的风险竞争写字楼对项目构成的风险宏观经济风险宏观政治经济形势对项目构成的风险行业对项目构成的风险建材价格上涨对项目的风险央行政策调整对项目构成的风险自然风险自然条件及环境恶劣现场条件地理环境恶劣工程人为风险来自政府主管部门的风险来自工程本身的风险材料供应风险项目收入风险二风险程度分析及防范风险措施市场风险杭州写字楼市场相对住宅市场直以来是处于不愠不火的状态，近年来受经济以及杭州整体房产发展的拉动，市场有所升温度，需求逐步提增，年年以及年的预售面积均达到万平方米，但由于这几年的土地供应增加，写字楼市场增量增加，有相当部分转化为市场存量，市场未能完全消化，出现供大于求的风险。另外，由于杭州公司大都集中在城西高新区，该区域文化氛围浓厚，。
5、叉口酒店式写字楼平方米均价元年底开盘华源发展大厦环城北路建国路交叉口写字楼平方米以上元以上年月交付杭在售写字楼楼盘览表附件典型写字楼基本情况区块楼盘地段体量价格配套设施物业管理停车位庆春凤起商圈瑞丰国际商务大厦庆春路与中河路交叉口配套较齐第太平戴维斯个嘉德广场庆春路与中河路交叉口东北方元休闲广场健身房咖啡吧第太平戴维斯个远洋大厦庆春路号元天租会议室咖啡吧大型广场远洋物业管理公司个凯旋门商业中心庆春路号元天租商务中心会议室卓盛物业个金都杰地大厦凤起路元天租员工餐厅会议室露天茶吧金都物业个武林商圈白马大厦华浙广场北面元健身房会议室华浙物业个中山花园朝晖路号元较少中山花园物业公司个晶晖商务馆中山北路元商务中心咖啡吧会议室健身房第太平戴维斯个耀江发展中心环城北路与环城西路交叉口元大型餐饮馆茶吧耀江物业管理中心个华浙广场密渡桥路与环城西路交叉口元商务中心华浙物业管理公司个城站商圈大华。星河商务大厦解放路号元商务中心员工餐厅会议中心香港怡高物业个香榭商务大厦江城路号元员工餐厅会议室外香榭物业公司个黄龙商圈杭州中田大厦玉古路号元员工餐厅会议室商务中心第太平戴维斯个浙江世贸中心曙光路号元会议室商务中心美国太平洋酒店管理公司个绿城。黄龙世纪广场杭大路世贸中心以北元银行会议室员工餐大厅商务中心戴德梁行个嘉华国际商务中心杭大路号元商务中心员工餐厅健身房第太平戴维斯个。
6、税前利润万元年所得税万元年税后净利润项目投资现金流量预测表项目投资现金流量预测表单位万元年项目年年年年年年年年年年现金流入量租金收入回收固定资产残值回收流动资金现金流出量固定资产投资流动资金投资经营成本所得税财务费用净现金流量累计净现金流量净流量折现系数净现金流现值累计净现金流现值项目投资现金流量预测表单位万元年项目年年年年年年年年年年现金流入量租金收入回收固定资产残值回收流动资金现金流出量固定资产投资流动资金投资经营成本所得税财务费用净现金流量累计净现金流量净流量折现系数净现金流现值累计净现金流现值项目投资现金流量预测表单位万元年项目年年年年年年年年年年现金流入量租金收入回收固定资产残值回收流动资金现金流出量固定资产投资流动资金投资经营成本所得税财务费用净现金流量累计净现金流量净流量折现系数净现金流现值累计净现金流现值项目投资现金流量预测表单位万元年项目年年年年年年年年年现金流入量租金收入回收固定资产残值回收流动资金现金流出量固定资产投资流动资金投资经营成本所得税财务费用净现金流量累计净现金流量净流量折现系数净现金流现值累计净现金流现值六财务评价指标评价的主要指标有财务内部收益率投资回收期财务净现值内部收益率等。财务评价指标根据财务评价报表的数据得出，主要财务评价报表有财务现金流量表利润表财务平衡表。七不确定性分析盈亏平衡分析按本项目正常营运。
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