1、到位银行贷款准备工作与银行金融机构建立良好关系，达成贷款意向银行开始放贷项目建设计划项目开发时间备注期项目二期项目三期项目四期项目五期项目九项目运作分析及投资收益分析项目改造整体思路定州市房地产市场刚刚起步，在具备中等准地级市城市人口规模，市规划局统计目前批准的项目规划规模约为万，已开工的项目约万，项目规模般较小，项目销售情况良好。由于供需不平衡，购房人挑选余地不大，从土地市场上看，定州城区内无地可供，只能从盘活存量建设用地上下功夫，为此市政府今年推出了以杨庄子社区为代表的城中村改造计划，在改善居民生活条件，改变城市面貌的同时提高了土地供应量。杨庄子社区改造建设原则统规划，统配套，分步实施。杨庄子社区项目改造占地规模为亩地，建设规模为万，属超大型社区。为了避免规划上的无序和陵街有直径的输水管在中兴街有直径输水管，可以选择引出配水管。排水在中山路有直径的排水管在博陵街有直径的排水管在中兴街有直径排水管，可以选择引出排水管。燃气在中山西路博陵街中兴路有直径的中压天然气管道，可以选择引入天燃气管道。通讯在中山西路现状有孔网通电缆。供热目前该区域没有市政集中供热，需自建锅炉来解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。土地价格安置费用社区提供土地，我公司负责全部投资。土地出让金。按照定州市城中村改造政策，土地出让金按照评估价的确定。为调动开发企业的积极性，市政府将根据规划区内不同地段把收取的土地出让金按比例返还，用于项目的改造建设，具体返还比例。
2、月，现金流为万元。项目总体投资情况详见附件杨庄子社区改造项目总投资万元，项目销售额万元，利润万元，启动资金万元，启动资金获利倍数。税务分析定州市税务局税收征收标准营业税销售收入的所得税预计计税毛利率为，所得税率为按预征计算，现已改为据实土地增值税销售收入的预征项目完成后，按有关规定清算。土地转让契税据了解，在项目操作中，通过各方面工作，以上税率均可与定州市税务局商定个固定的税额。结论该项目市场情况好，政府支持力度大，是及时切入市场的好机遇该项目前期运作已经成熟，启动资金小，盈利能力大，抗风险能力强，利润和收益情况良好市场财务和各种因素分析可行，为优质项目。河北新华房地产开发有限公司年月公开出让的土地。定州市按照建设中等城市的规划实行项目统规划分步实施，今后不再审批零散项目，只能盘活存量建设用地，预期未来土地供应量小，土地升值潜力大。定州市是人口大县和经济强县，随着定州市经济的快速发展和城市化进程的加快，对住房需求逐步加大，根据定州市每年的经济增长速度，以及对近年定州房价增长趋势，预期明年房价上涨左右。从近两年市场供需情况看，市场供不应求，预期房地产市场需求旺盛。项目规模大，能产生聚居效应和规模效益。保定隆基泰和碧桂园，保定兵团，近两年外地开发商相继在定州拿地，可以看出开发商对当地房地产市场的认可。综上分析，定州杨庄子社区改造项目土地升值潜力巨大。杨庄子社区改造项目期总体计划期项目分期区和期区施工，期区计划年月开工建设，年月主体工程封顶，年月竣工验收。期区年月开工建设，年月主体封顶，年月竣工验。
3、省重点中学定州二中，紧邻省重点大学河北农业大学定州校区。土地取得价格低由于杨庄子社区改造项目享受定州市城中村改造政策，土地出让金返还。政府支持力度大市政府把该项目列入定州市十五重点项目，近期组织多次会议研究社区改造问题。启动资金少该项目采取双方合作方式开发，社区出地，我公司出资，共同开发，项目前期启动资金大约为万元。项目劣势目前该片区环境较差项目改造范围内原农民户口居民宅基面积大，建房时间早，城市基础设施非常落后，地势低洼，住房低矮，道路狭窄，下水不通。作为外地开发商初次进驻定州市场，开发商的信任度将略逊于本土开发企业。因此加强项目的亲民性诚实性先进性和开发商形象树立将是本案规避劣势的有效手段。项目机会被确立为定州市十大民心工程之西城住宅小区即杨庄子社区改造项目被确定为定州市十五重点建设项目，也是市政府的十大民心工程之。杨庄子社区领导积极性较高杨庄子社区积极性高，支部威信高，各方面积极配合，想方设法推动该项目的进展。大多数人们普遍认可在该区域购房置业市场研究表明，从打算购房的位置偏好方面看，在西城区开发商品住宅被大部分人普遍看好。处于城区向南发展的主轴方向上定州城市总体规划是北工南文，本案正处于城区向南发展的主轴方向上，是理想的宜居区域。该区域现有房地产项目销售形势普遍看好近几年，周边项目如通达庄园世纪花园名仕嘉苑通达紫芳园等的畅销表明，该区域房地产销售形势普遍看好。项目威胁本案东南部紧邻紫芳园，该项目是由当地知名度较高的开发商通达地产开发建设，具有定竞争力，由于项目大。
4、收。启动资金用量和计划根据政府导向项目捆绑招标分步实施的原则，实缴出让金按起步区面积计算，起步区出让金暂按万元亩评估价万元亩的测算为万元，半个月内返还预计年月份使用。起步区占地亩，大部分为实物还迁，尽量增大实物部分，减少资金用量。在办理土地手续后，如需资金，已有融资机构支持。启动资金为万元。土地出让金万元契税万元过渡费万元拆迁补偿周转费用万元启动资金很低就能获得整个项目，该项目的启动资金获益率是般项目不可企及的。项目定性是根据总体改造的性质而定，实现开闲地还是拆迁可以视实际情况而定。测算拆迁的启动比空地还少，但空地启动快。如选空地，对相关部门汇报也是拆迁。定州杨庄子改造分块工作示意社区改造草案政府新华立项招商整顿市场合作条件签约中等城市框架市场调研内部程序片区控规条件签约规划实施方案项目策划控规确定征求意见改造意见改造方案资金运筹项目打捆招商规划方案论证政府组织签约补偿安置标准保证金门槛投标条件规划审批内部认购工程报批工程审批规划报批出让金返还补偿垫付土地圈围项目建设监控管理社区改造草案政府新华立项招商整顿市场合作条件签约中等城市框架市场调研内部程序片区控规条件签约规划实施方案项目策划控规确定征求意见改造意见改造方案资金运筹项目打捆招商规划方案论证政府组织签约补偿安置标准保证金门槛投标条件规划审批内部认购工程报批工程审批规划报批出让金返还补偿垫付土地圈围项目建设监控管理融资工作计划期项目时间工作内容年年融资准备工作，与相关的投资机构担保公司等建立关系，达成合作意向投资公司担保公司等资金。
5、州二中，紧邻省重点大学河北农业大学定州校区。河北省十五城市发展规划，把定州列为全省十二个重点发展的中等城市。从定州市政府有关部门了解，定州市年公开出让的土地供应量约亩，年未部分配套设施的重复建设，按照政府的规划思路，已由市规划局对杨庄子社区改造工程进行了统规划，每个小区可由开发企业根据总体规划调整完善。整个社区改造工程基础设施和地区级公建配套由我公司统实施，费用由各个小区分摊。我公司首先选择个投入少见效快的区域作为起步区开发建设，标准要高，见效要快，为整体开发创造条件，提升地块升值潜力。投资收益分析项目单位数值单价总额万元期项目公建情况和投资成本期项目成本和投资情况估算依据道路路面元道路便道砖元道路路灯根元根排水管网元市政供水元市政供电元天然气元幼儿园元热交换站燃气调压站含设备门诊物业文化活动场所公共绿地锅炉房含设备台吨亩土地合计元期项目占地面积亩，实施部分占地面积亩，其中宅基地亩空闲地亩，宅基地上有住户户，项目规划总建筑面积万，其中多层住宅地上建筑面积万地下建筑面积万，层住宅地上建筑面积万地下建筑面积万，层住宅地上建筑面积万，地下部分建筑面积万，商业建筑面积万，地下车位万个，多层地下车库万。多层住宅销售均价按元，高层小高层住宅销售均价按元，商业销售均价元，车位销售均价万元个，多层地下车库元。期工程分为两期，以规划路为界分为期和期区。成本估算见附件期项目楼面单方成本元，项目总投资万元，销售额万元，利润万元，项目启动资金大约万元，启动资金获利倍数。期项目现金流分析详见附件期项目最大现金流出现在。
6、城市，近两年有不少做生意和周边县市的人前来投资购房，也增大了房地产市场需求。据相关部门了解，定州市近两年上市量每年在万左右，市场需求量每年在万左右，市场呈现出供不应求的势态，商品房价格不断上扬。项目自身分析项目优势规模宏大，能产生聚居效应和规模效益。区位条件好项目北面距离火车站和长途汽车站较近，东面距离市中心较近，南面近邻环城路新国道。总体位于市中心繁华商业区与西部工业区之间，处于城市发展的主导方向上。周边有众多城市公共配套设施项目附近有银行电信营业厅多个加油站大型蔬菜批发市场医院邮政分局公安派出所街道办事处等。交通便利紧邻的中山路中兴路博陵街都是城市主干道，中山路有路公交车通过，博陵街有路公交车通过。教育氛围浓郁周边有众多幼儿园小学，由省重点中学定州二中，紧邻省重点大学河北农业大学定州校区。土地取得价格低由于杨庄子社区改造项目享受定州市城中村改造政策，土地出让金返还。政府支持力度大市政府把该项目列入定州市十五重点项目，近期组织多次会议研究社区改造问题。启动资金少该项目采取双方合作方式开发，社区出地，我公司出资，共同开发，项目前期启动资金大约为万元。项目劣势目前该片区环境较差项目改造范围内原农民户口居民宅基面积大，建房时间早，城市基础设施非常落后，地势低洼，住房低矮，道路狭窄，下水不通。作为外地开发商初次进驻定州市场，开发商的信任度将略逊于本土开发企业。因此加强项目的亲民性诚实性先进性和开发商形象树立将是本案规避劣势的有效手段。项目机会被确立为定州市十大民心工程之西城住。
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定州杨庄子社区改造建设可行性研究报告