1、品收购店书报销售店公共电话亭中西药店水果店综合修理店储蓄所邮政所电讯营业所汽车停车场库个车位自行车摩托车停车场库个车位变电站路灯配电室净化石油气站公共厕所垃圾集散点小区综合管理处居民委员会合计不可预见配套费万元开发期间税费表开发期间税费序号项目计算依据金额万元配套设施建设费万元投资方向调节税万元工程质量与施工安全监督费万元供水管网补偿费住宅按吨人，元吨计，人吨人元吨供电用电负荷费住宅按户，元计，户户元其他税费万元合计开发成本为以上项之和，共计为万元二开发费用表开发费用汇总表序号项目计算依据金额万元管理费用开发成本销售费用广告及市场推广费销售收入销售代理销售收入销售手续费销售收入贷款利息详见贷款还本付息表另计合计销售收入来源详见销售收入预测表。三投资成本费用估算汇总表表投资成本费用估算汇总表表成本项目总额万元得房成本万元多层高层土地成本征地补偿费土地使用权出让金二建安工程费三前期工程费四基础设施配套费五公建配套费六不可预见费七开发期间税费八开发费九投资总额合计四资金筹措与投入计划及贷款利息资金筹措与投入计划本项目开发投资的资金来源有三个渠道是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金运作方式如下自有资金全部用于投资预售收入扣除与销售有关税费后用于投资此外若还缺资金，则向银行贷款。本项目开发总投资不含贷款利息共计万元，按规定资金投入不少于总投资的，由此计算可需自有资金万元，需贷款额合计万元，预售房收入用于投资合计万元。其中自有资金可通过招商引资筹集。本项目投资。
2、环境。由此可见，该项目建成后，将具有良好的环境效益。十结论与建议评估结论通过上述对该项目经济社会和环境效益的分析可知，金辉广场作为国家仅用的几十个小康住宅示范小区之，它的社会效益与市场前景还是很好的项目所在地点交通市政及配套设施较完善，自然条件也较好，周围果园环抱同时有河涌通过，容易营造良好的居住环境。同时，该项目的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率。虽然评估结果表明，该项目是可行的，但敏感性分析表明，该项目抗风险能力较低，而且项目盈利水平较低，在同类项目经济效益比较中，并不是最理想的。因而，若条件允许，可考虑修订规划设计和项目开发经营方案，在提高经济效益上做文章。二有关说明与建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件及本项目的实际壮况，我们认为，有必要对报告的有关问题进步做出说明，并提出若干建议本报告是该项目的初步可行性研究报告，由于建筑设计经营方式施工方案税费优惠减免等系列问题均未确定，由于市场调研深度不足，各种费用估算及效益评价均是初步的。本报告是在未具体确定合作方式与合作条件的前提下进行的投资测算的，仅反映项目本身的投资效益情况，待确定合作方式与条件后，才能测算出合作各方的实际投资及效益情况。本报告的投资估算是按照该市目前同类型项目的投资水平及初步考察当地基础设施条件后估算的。由于建设方案尚有待修改，工程施工条件和方法需进步研究确定，有关税费与地价的减免情况还有待落。
3、能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用表所示。从表中可以看出，本项目具有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表。资金来源与运用表财务平衡表序号项目合计建设经营周期资金来源销售收入自有资金贷款含利息其他收入资金运用建设投资建设期借款利息销售税金及附加土地增值税所得税偿还借款本息盈余资金累计盈余资金八项目的不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。这些因素受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，总投资利润率为零，也即投资刚能保本。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较低。本项目盈亏平衡点的销售率为，可见其风险程度较大。二敏感性分析影响本项目财务效益的主要不确定因素为开发成本和售价水平。据市场预测，开发成本项目中最有可能发生波动变化的是建安工程费。因而，本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标财务内部收益率和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济评价指标的影响。计算结果详见表。敏感性分析表基准方案售价变动建安工程费变动全部投资财务净现值财务内部收益率投资利润率由表中数据可得当建安工程费增加时，全投资评价指标为财务内部收益率投资利润率计算结果表明，若建安工程费增长，其内部收益率达不到基准收益率。因此，在项目开发过程中对建安工程费的有效控制，仍然十分必要。
4、实，因此实际的投资成本将根据上述问题的深入作进步的调整。本报告的测算是在多方考察该市尤其是开发区内房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前该市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治经济和人民生活水平的稳定发展。鉴于该市目前及今后相当长段时间内市场的变化，售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的市场竞争中能保持较好的售价水平至关重要，发展商除应密切的注意市场，选择合适的市场策略外，还要求合营公司组织支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减少风险，达到项目的盈利目标，并取得良好的社会效益与环境效益。建筑工程中不可预见的因素很多，工期质量成本原材料供应等都会影响到项目总体目标的实现。因此在工程实施进程中，要加强施工管理，实行工程监理制。还应推行竞投招标工料包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。协调好水电煤气电讯交通等市政设施的配套联网，亦是项目发展过程中不可忽视的重要问题。本项目总投资万元，庞大的资金需求将成为项目是否能如期进行的关键。在此情况下，可考虑将土地转让部分筹集资金或以土地作价入股合作开发，招商引资，以缓解资金需求的压力。电信工程万元公顷公顷万元煤气工程万元公顷公顷万元合计公建配套费见表公建配套费序号项目建筑面积单价元金额万元幼儿园小学中学卫生站文化活动中心球类场地用地面积粮油店肉菜市场副食品店饮食店饭店小吃店综合百货店日用杂品店五金交电建材店理发店废。
5、了年小康型城乡住宅科技产业工程的发展研究计划和实施方案，通过示范小区的规划设计和建设，努力创造适应人们需要的舒适安全卫生和环境优美的居住小区，同时通过提高住宅的科技含量，较大幅度的改善城乡居民的居住环境和生活质量，从而引导我国世纪初叶水准的居住生活目标的实现，带动住宅产业的发展。金辉广场居住区是全国性的小康示范小区之，也是该市仅有的两个示范小区之。该项目规划方案已由国家建设部审定批准，功能组织和整体结构合理，环境绿化市政道路设施配套均按国家建设部年小康型住宅科技产业示范小区规划设计导则要求实施，同时该项目的建设与管理，也都将与小康居住小区相适应。我们期望通过该项目的开发，为社会展示出个具有超前性和导向性的住宅小区新模式，并起到推广普及的示范作用，从而以点带面，推动该市及周围地区住宅建设的发展。因此，从这个意义上讲，该项目具有良好的社会效益。十项目环境效益评价作为年小康住宅示范小区，金辉广场项目的规划发展建设原则之便是以具有世纪初叶居住水准的文明的小康型城乡住宅为目标，满足居住生活环境和条件的实用性舒适性和安全性的要求，为社会提供多样化可选择性的适应性强的小康型住宅，创造具有良好居住环境有完善基础设施的文明卫生的示范小区。为达到上述目标，该项目在规划中本着以人为本注重生态环境的原则，利用项目周围环抱的果园以及通过规划区内的河涌，合理组织绿化和交通体系，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划特点，力争创造个宁静亲切安全的居住环境和开敞方便的公共活动环境以及自然优美的生态。
6、基准贴现率将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期的现值之和。它是考察项目在计算期内赢利能力的动态评价指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑接受的。本项目选取的基准贴现率为，由此计算可得表，表。全部投资的财务净现值为万元自有资金的财务净现值为万元本项目财务净现值全部大于零。三投资利润率投资利润率指的是项目投资利润即净现金流量累计与项目投资饿比值。是静态指标。由表及表计算结果为总投资利润率自有资金利润率四项目经济效益评价指标汇总项目经济效益指标汇总如表所示项目经济效益评价指标绘总表计算基础动态指标静态指标财务内部收益率财务净现值投资利润率全部投资万元自有资金万元五资金来源与运用表的贷款偿还分析资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据，本项目资金来源与运用表所示。从表中可以看出，本项目具有很强的贷款偿还能力和自身平衡能力。贷款偿还估算表详见表。资金来源与运用表财务平衡表序号项目合计建设经营周期资金来源销售收入自有资金贷款含利息其他收入资金运用建设投资建设期借款利息销售税金及附加土地增值税所得税偿还借款本息盈余资金累计盈余资金八项目的不确定性分析本项目的不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率可建面积等。这些因素受当地政治经济社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济效益目标的实现。盈亏平衡分析假定本项目总投资不变，且售价与收款进度如基准方案所设，则由计算可得，当销售率为时，总投资利润率为零，也即投资刚能保本。般认为，当盈。
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