（定稿）青岛市社区旧村改造项目可研建议报告（最终定稿） ㊣ 精品文档 值得下载

比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。

全区规模以上工业企业实现利税不含青岛卷烟厂亿元，增长。

崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好区位优势。

项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是青岛市主要高档住宅群。

在其周边由青岛二中高职校等。

项目建设地点见附图。

项目地块分析优势人气项目所在区域是青岛市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场青岛二中青岛海洋大学，位置优越。

环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型工厂企业，居住环境良好。

土地项目承担单位已获得该地块旧村改造开发权。

交通项目紧临青岛市滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。

劣势商业服务周围缺少大型商业和居民生活服务设施，机会交通随着崂山区基础设施不断完善，道路交通将更加便利。

威胁竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生定威胁。

总平面图项目市场定位市场细分不同消费者由于年龄收入家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同要求，从不同角度出发可以将青岛商品住宅消费者进行如下划分ⅰ消费能力经济富裕人群。

该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量社会财富，购买了几倍于其人数住宅，是高档楼盘消费主体。

他们消费房产目，更多地是为保值增值或以投资为目。

不管是自住，还是其他用途，该类消费群体市场需求般是地段优越设施完善景观优施建设和居民生活水平稳步提高。

年，随着青岛市行政区划调整，建设大青岛步伐正式启动。

青岛市委市政府决定，将城市行政经济金融和文化中心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新轮飞跃。

随着十几年建设，在东部已经形成了个环境优美设施完备现代化新城区。

为加快崂山区城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造解决青岛海关职工住房指示精神，年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书。

根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。

第三部分市场分析市场现状及发展趋势分析全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局日公布年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地产开发投资亿元，比上年增长。

月份，全国房地产开发景气指数达到，以全年最高值收官。

值得注意是，根据公布数据，年全国商品房销售面积万平方米，比上年增长，全面超过了年亿平方米历史高点。

其中，商品住宅销售面积增长。

不过与此同时，年商品房销售额达到亿元，比上年增长，其中商品住宅销售额增长。

对比商品住宅销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨幅度几乎高出销售面积涨幅倍，房价大幅走高成为年中国房地产市场运行情况主要特征。

另外，年房地产开发企业资金来源也显示出不样变化。

根据公布数据，年房地产开发企业本年资金来源达到亿元，比上年增长了。

其中，国内贷款达到亿元，增长了。

同时，在房地产开发企业其他资金来源中，定金及预收款达到亿元，增长幅度高达个人按揭贷款达到亿元，大幅增长了。

贷款比例以及个人信贷规模大幅度增长反映出年内充裕流动性密集地进入了房地产领域，适度宽松货币政策对年中国房地产市场发展起到了关键性作用。

根据数据，年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长，但住宅竣工面积仅增长。

从未来供应规模来看，年全国完成商品住宅投资增长，房屋新开工面积增长，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了。

这预示着年商品住宅供应量将比年增大些，但增量不会过多。

只有在需求出现明显萎缩情况下，才会出现供需平衡或供大于求局面。

就全国而言，年新建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价回调。

因此，国条当中第项措施增加保障性住房和普通商品住房有效附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附加万元。

项目销售收入及税金测算见表。

表项目销售收入及税金测算表序号房屋名称面积销售单价元销售合计万元备注可销售面积不含车库可销售住宅，花园洋房，高层公寓，可销售公建，社区商业，商务